Le Bail Rural de A à Z

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    Le Bail Rural de A à Z

    15/06/2018 immobilier Blog 3816 Pas de commentaire

    Le Bail Rural de A à Z

     

    Selon l’article L.411-1 du Code rural et de la pêche maritime, un bail rural est un contrat qui autorise et encadre le fait que le propriétaire d’une terre agricole ou d’un bâtiment à usage agricole, loue à un exploitant agricole ses biens en échange d’un certain montant sous forme de loyer ou d’un partage des récoltes.

    Ce même article détermine que : « Les contrats de baux ruraux doivent être écrits », quant à l’alinéa 2, il conçoit que les baux conclus verbalement « sont censés faits pour neuf ans » dans les conditions du contrat type départemental. Par ailleurs, l’enregistrement n’est plus indispensable (ce qui ne signifie pas qu’il n’est pas utile, car il permet de fixer une date précise) depuis la loi numéro 98-1267 du 30 décembre 1998, article 12. À savoir que l’engagement perpétuel ou indéfini n’est pas réalisable.

    Sa durée minimale est donc de 9 ans (renouvelable et pouvant être établi sous seing privé) exceptions faites pour baux ruraux signés par une société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer), ceux relatifs à une superficie inférieure à un certain seuil (fixé par arrêté préfectoral) et dans le cas d’un bail établi à 1 an dans l’instance d’instaurer un descendant.

    Le bail rural à long terme (nécessitant un acte notarié authentique pour les baux d’une durée de plus de 12 ans) permet la mise en place d’un accord de 18 ans et plus (renouvelable tous les 9 ans), ou bien d’une durée minimale de 25 ans (avec possibilité d’intégrer une clause de renouvellement), ou encore de 25 ans minimum jusqu’à l’âge de la retraite (bail de carrière). Pour un bail d’une durée supérieure à douze ans et dans le cas où la location porte quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de fermage non échus, l’acte se doit d’être établi par acte authentique.

    Les deux parties doivent choisir entre un bail à ferme (dont le montant du loyer est encadré et calculé en euros) ou un bail à métayage. Le bail à métayage permet la location rurale à un métayer avec la mise en place d’un partage des récoltes ou bien des recettes résultant de celles-ci. Le bail à ferme concerne la location d’un bien agricole à un fermier moyennant une somme d’argent (fermage). Pour ce dernier, le régime du bail rural n’est pas encadré par une convention dans ces cas précis ;

    • Lorsqu’il est établi en application d’une loi bien précise
    • Dans le cas ou le bail concerne des forêts ou des biens agricoles appartenant au régime forestier
    • Si le bail atteste de l’entretien d’un terrain agricole proche d’un immeuble d’habitation (dépendance)
    • Dans le cadre d’une occupation précaire notifiant des conditions spécifiques

    Qui peut se prétendre bailleur?

    Le propriétaire exclusif d’une propriété agricole

    • Un usufruitier avec le consentement du nu-propriétaire ou une autorisation de justice
    • Un indivisaire avec l’autorisation des autres indivisaires ou avec un mandat spécifique
    • Un époux, partenaire de pacs ou concubin bailleur dès le moment où l’exploitation agricole lui appartient personnellement, ou avec l’accord de la personne avec qui il partage sa vie et le bien ; dans le cas où celui-ci leur appartient de droit à tous deux.

    Quelles sont ses obligations ?

    • Il doit entretenir le bien agricole mis en location
    • Il doit s’acquitter des importants travaux et réparations (toute clause contraire est nulle.)
    • Il doit payer lui-même la prime d’assurance contre l’incendie ainsi que l’impôt foncier

    Quelles sont les obligations du preneur ?

    • Son engagement et donc sa solvabilité à payer le fermage ou à partager les récoltes ; selon le type de bail.
    • Il doit s’acquitter d’un cinquième de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties
    • Il doit également payer la moitié de la taxe pour frais de chambre d’agriculture
    • Il doit tenir compte que le bien loué est strictement loué dans le cadre d’une activité agricole
    • Il doit prévenir, dans les meilleurs délais, d’une usurpation par une tierce personne (appropriation indue)
    • Dans le cadre d’une bail rural environnemental : respecter les pratiques culturales
    • Il doit avoir en sa possession l’accord écrit du bailleur quant aux modifications souhaitées (dans le but d’améliorer l’exploitation) non énoncées dans le bail

    Le Bail Rural, in extenso

    Cession de bail:

    La loi ne permet pas la cession ou la sous-location d’un bail rural, même si le propriétaire agricole le souhaite ou l’autorise. Cependant, des dérogations sont possibles dans les cas suivants ;

    • Échange ou location de parcelle en vue d’une exploitation plus rentable (accord du bailleur requise)
    • Sous-location à usage vacancier ou de loisirs pour maximum 3 mois successifs (accord du bailleur obligatoire ou à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux)
    • Cession  du bail à l’époux(se), partenaire de pacs, concubin ou à un descendant (accord indispensable du bailleur ou du tribunal paritaire des baux ruraux )
    • Cession  du bail à une société agricole (accord du bailleur nécessaire)

    Le preneur sortant a-t-il le droit à des indemnités de fin de bail?

    Un preneur qui a participé à l’amélioration d’un bien agricole (par le travail effectué, les aménagements effectués ou les investissements financiers) est en droit de percevoir une indemnité du propriétaire agricole lors de l’achèvement du contrat.

    Cependant, celle-ci dépend de plusieurs facteurs. Par exemple, pour les plantations, l’indemnité est à la hauteur de dépenses à laquelle est soustrait l’amortissement (vieillissement naturel) sauf si le preneur n’a pas correctement entretenu le bien (obligation établie par le bail) il devra très certainement verser au bailleur une indemnité équivalente aux dégradations.

    Le fermage:

    Le loyer du fermage s’appuie sur plusieurs paramètres tels que la durée du bail, la qualité et l’importance des bâtiments et de l’exploitation elle-même, la qualité des sols, le département, le rendement, la région, etc. L’arrêté préfectoral du 30 septembre 2016 encadre les conditions et modalités des loyers par région agricole.

    Entre le 1er octobre de l’année de référence et le 30 septembre de l’année suivante, le loyer est mis à jour en fonction de l’indice national des fermages qui permet de fixer le prix du fermage à payer pour les baux en cours et d’établir les fourchettes de loyers des beaux ruraux récemment acquis, contractualisés l’année suivant la publication de l’indice. De plus, il peut être divisé en deux parties distinctes : le loyer des terres nues ainsi et des bâtiments d’exploitation, ainsi que le loyer des bâtiments d’habitation.

    « Les loyers par hectare pour une année N sont le résultat de la multiplication du loyer par hectare de l’année N-1 par l’indice national des fermages de l’année N, divisé par l’indice des fermages de l’année N-1. »

    Comment calculer les loyers d’habitation?

    Le préfet fixe une fourchette de prix pour le loyer des bâtiments d’habitation conditionné par rapport à l’état et les spécificités du bâtiment, l’entretien, l’importance et le confort dans le cadre du bail établi.

    Les deux parties peuvent prétendre à demander une réévaluation en cas d’augmentation ou de diminution du loyer ; sans devoir patienter jusqu’au renouvellement du bail. Par la suite, il est chaque année actualisé en fonction de l’indice de référence des loyers fixé et établi par l’Insee. L’arrêté correspondant est accessible sur le site de la DDT ou DDTM concernée.

    Dans le cas d’un différend en rapport avec la reprise d’une terre, le montant d’un loyer ou encore la durée du louage, ils devront faire appel au tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) rattaché au domaine agricole concerné. Quant à la nature du bail ou le paiement d’un fermage, ils devront se référer au tribunal de grande instance.

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