Le gestionnaire locatif face au phénomène « squat »

    Formation loi ALUR

    Le gestionnaire locatif face au phénomène « squat »

    31/05/2021 Maxime Compte 89 Aucun commentaire

    Pour la première fois, le ministère du Logement publie des statistiques sur les procédures engagées par des propriétaires suite au squat de leur logement. Depuis le début de l’année, 75% des propriétaires concernés ont récupéré leur bien, selon le gouvernement.

    Les situations de  squats sont-elles si nombreuses  ?

    Jusqu’ici, le gouvernement ne disposait d’aucun chiffre officiel concernant le nombre de logements occupés illégalement. Aussi, l’ampleur du phénomène demeurait relativement opaque. Pour remédier à cela, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a annoncé en avril la création d’un observatoire des squats, en collaboration avec les préfectures. Et ce afin de recenser le nombre de signalements. Cet observatoire vient tout juste de rendre ses premières conclusions.

    Le premier bilan révèle que depuis janvier 2021, 124 demandes de procédures sont remontées aux préfets dans des cas supposés de squats.

    Il est à noter que les situations de squat se situent dans des régions très marquées : 52 concernent en effet la région Île-de-France, largement en tête, 17 les Hauts-de-France, 16 la région Provence-Alpes-Côte d’Azur et 13 l’Occitanie.

    Ces chiffres témoignent tout de même d’une ampleur modérée du phénomène.

    Quelle est la législation en cours  en matière de squat ?

    L’Assemblée nationale a, en octobre 2020, durci la loi « anti-squat » en votant un amendement à la loi Asap – accélération et simplification de l’action publique.

    Désormais, une nouvelle procédure administrative s’applique aux domiciles, que ce soit une résidence principale ou pas. La notion de “domicile” évoquée dans la loi Dalo est donc élargit pour intégrer les résidences secondaires ou occasionnelles.

    Comment doit régir le gestionnaire locatif face à une telle situation ?

    Tout d’abord, notez bien que les procédures suivantes n’ont pas vocation à s’appliquer aux logements dits inhabitables que sont les garages, les terrains, les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

    Si, en tant que gestionnaire locatif, vous êtes un jour confronté à une situation de squat dans l’un des biens gérés, vous devez en premier lieu prévenir le propriétaire.

    La loi dite « anti-squat » du 25 juin 2015 offre une protection accrue aux victimes de domiciles squattés en étendant l’état de flagrance au-delà de 48h en cas de maintien dans le domicile par les squatters et permettant ainsi le recours à l’autorité publique dès lors que le délit de maintien dans les lieux a pu être constaté par les forces de l’ordre.

    Vous êtes prévenu par un locataire :

    Par exemple, à son retour de vacances, un locataire retrouve son appartement squatté. Il vous appelle. Vous pouvez l’accompagner au commissariat afin de déposer plainte le plus rapidement possible pour violation de domicile. Vous lui suggérerez d’apporter avec elle son bail afin que l’officier de police judiciaire puisse valablement constater l’occupation illégale du bien et en principe procéder à l’expulsion le plus rapidement possible.

    Lorsque les squatters sont entrés par effraction (tels que par la contrainte, la fracture d’une serrure, à travers une fenêtre forcée), alors la victime, après avoir déposé sa plainte (accompagnée d’éléments de preuves attestant qu’il s’agit bien de son bien tels que titre de propriété, des factures, quittances, attestation, relevés d’impôts etc…), peut procéder à l’expulsion des occupants avec l’aide des forces de l’ordre sans qu’il y ait de décision judiciaire ou administrative.

    Concrètement, si la victime dépose sa plainte et qu’un officier constate le délit, alors la police procédera à l’expulsion des squatteurs.

    Néanmoins, malgré le dépôt de plainte, parfois la police se refuse d’intervenir (notamment dans le cas où les squatters ne se sont pas introduits dans le domicile de la victime à travers des manœuvres, menaces ou contraintes) pour expulser les squatters.

    Il est possible dans un second temps et suite au refus d’intervention des forces de police de demander directement au préfet (de préférence via une requête qui peut être rédigée par un cabinet d’avocats) afin qu’il mette en demeure les squatters de quitter le domicile squatté (article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007).

    Et si rien ne se passe :

    Si rien ne se passe, alors vous pourrez demander au préfet d’agir. Il pourra alors dresser une mise en demeure de quitter les lieux d’au moins 24h qui est alors publiée en mairie et affichée sur le lieu du domicile. Si passé le délai, cette mise en demeure reste infructueuse à l’égard des squatters, alors le préfet devra procéder à l’évacuation des lieux avec le concours de la police mais aussi d’un serrurier si nécessaire.

    En dernier recours :

    En cas de refus par le préfet de prononcer la requête en expulsion, alors vous pouvez saisir le juge des référés du tribunal administratif compétent, en référé-liberté, afin de faire droit à cette requête en expulsion.

    Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, les squatters ne peuvent plus bénéficier du délai de grâce de 2 mois pour quitter les lieux suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux suite à une décision du tribunal. En effet, le nouvel article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit désormais que ce sursis ne s’applique pas lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

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