Le Owner buy-out ou en français : la vente à soi-même, qu’est-ce que c’est ?
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Le owner buy-out consiste à se vendre un bien immobilier locatif à soi-même. Plus précisément, un propriétaire détenteur d’un bien immobilier va vendre à une société, le plus souvent une SCI, son bien immobilier, qu’elle va acquérir sur la base d’un financement bancaire.
L’actionnaire du véhicule d’investissement, c’est à dire de la société, reste le propriétaire initial. Le véhicule d’investissement va s’endetter et sera rémunéré par les loyers en question.
Quels sont les intérêts et le public concerné ?
Les intérêts selon les situations personnelles peuvent-être de plusieurs ordre :
– Valorisation patrimoniale
– Refinancement patrimonial
– Dégagement de liquidités
– Se générer des revenus
– Transmission patrimoniale
Quelles sont les étapes d’un OBO ?
1ère étape : Le stratégie OBO
Un audit devra déterminer les objectifs et les contraintes de l’OBO
Par ex, il faut savoir que le remboursement du capital n’est pas déductible. Mais encore, le fait de vendre à soi-même ne permet pas de lever le droit de préemption de la SAFER par exemple pour une propriété rurale.
2ème étape : Le financement bancaire
L’obtention du prêt reste l’étape première pour débuter son OBO.
La viabilité du projet dépend de l’obtention d’un financement bancaire.
3ème étape : La création d’une société ad hoc
Une société, véhicule d’investissement sera créé par rapport à la situation patrimoniale du client
4ème étape : La validation définitive du schéma selon les indicateurs de contexte individuel et de globaux (situation familial, patrimonial, fiscal)
5ème étape : La rédaction des actes notariés
Un ex.
– Le propriétaire cède son bien immobilier à un véhicule de reprise ad hoc,
– Le véhicule de reprise s’endette et achète au propriétaire le bien immobilier Par exemple pour un bien valorisé à 1 M€, le véhicule d’investissement va faire un prêt correspondant.
– Comment financer les 1 M€ d’achat d’actions ? Par la mise en place une dette bancaire du même montant dans le véhicule de reprise.
Quelles sont les raisons de l’OBO ?
Les raisons principales de l’OBO sont le poids de la fiscalité :
– Des revenus fonciers imposés à la dernière tranche marginale de l’impôt sur le revenu,
– Des revenus fonciers imposés aux cotisations sociales,
– Un revenu foncier qui est là pour financer l’IFI,
– Un besoin de transmettre un bien à ses enfants
Quels sont les risques de l’OBO ?
Le risque fiscal représente le plus grand risque :
celui de l’abus de droit, l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales qui dispose, pour mémoire, qu’« afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. (…) ».
L’administration devra prouver la fictivité de l’opération par exemple sur la base :
– Tenue d’assemblées générales des associés,
– Tenue d’une comptabilité
– Autonomie financière suffisante pour assurer la gestion de l’immeuble (moins de comptes
courants et plus de capitaux propres),
– Activité réelle conforme à l’objet social,
– Véritablement paiement du prix de vente payable à terme par la société, etc.
L’administration pourra tout de même invoquer l’argument de vouloir éluder la charge fiscale.
Or, l’arrêt Bourdon, du Conseil d’Etat est venu valider la création d’une holding de rachat motivée par un intérêt économique comme c’est généralement le cas dans ces opérations.
En d’autres termes, l’OBO ne doit pas avoir qu’un motif exclusivement fiscal ; tout est question de preuve.
Autre cartouche de l’administration fiscale, l’évaluation ; il conviendra de ne pas minorer la valeur du bien lors de la cession et de retenir des valeurs réelles. Une étude pourra être conduite pour comparer les ventes similaires dans le périmètre du lieu de situation du bien immobilier.
L’OBO est-elle la seule technique ?
L’OBO est une des techniques de stratégie patrimoniale, d’autres techniques existent comme
- le démembrement
- la location meublée
- l’allongement de la durée d’emprunt…
- Chaque pied fiscal peut trouver chaussure à son pied
