Quels sont les risques du Viager ?

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    Quels sont les risques du Viager ?

    09/12/2019 julien tabore 1721 Pas de commentaire

    “Lorsqu’on pense aux risques du viager, on pense tout de suite à Jeanne Calment, la doyenne des français qui avait vendu son appartement en viager à son notaire décédé avant elle.”

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    Signature d’un contrat de viager

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    Le risque principal du viager est le risque de longévité qui obligera l’investisseur à verser une rente cumulée très élevée.

    En effet, si le vendeur vit bien plus longtemps que l’espérance de vie utilisée en faisant les calculs, l’acheteur ne fera pas une bonne affaire.

    Pour mitiger le risque de longévité, il est conseillé d’acquérir un bien auprès d’une personne plus âgée que vous (au moins une génération d’écart). L’objectif est d’éviter de payer une rente lorsque vous serez à la retraite. Le risque de longévité peut aussi être diversifié. En achetant plusieurs viagers, l’investisseur limite le risque car même si une personne du portefeuille vivra durant plus longtemps que prévu, une autre décèdera vraisemblablement avant. La diversification du risque de longévité est le principal avantage des fonds viager qui arrivent à diversifier ce risque. Les fonds viagers peuvent prendre différentes formes (Sicav, fonds professionnel de capital-investissement, SCI), mais tous utilisent la mutualisation afin de limiter le risque de longévité. Le 2e risque concerne l’évaluation du bien. En effet, le prix de la vente est librement fixé entre l’investisseur (le débirentier) et le vendeur (le crédirentier). Lors de la fixation du prix de vente, il faut être vigilant à ne pas surpayer le bien immobilier. L’achat en viager demeure un investissement immobilier et il faut être vigilant à ne pas sur-estimer la valeur marchande du bien, même si le paiement est fait sous forme de rente viagère. Afin de faire un bon investissement en viager, il est indispensable de connaître la valeur à laquelle serait vendu le bien en toute propriété. L’estimation peut se faire à l’amiable ou par expertise.

    Enfin, le 3e risque concerne l’évolution du prix de l’Immobilier. Si on désir occuper le logement soi-même ou de le louer, ce paramètre est moins important. En revanche, s’il s’agit d’un investissement à moyen terme 10 – 15 ans et que l’objectif est de revendre le bien avec une plus-value, il convient de cibler les zones géographiques ou le prix de l’immobilier augmentera. Les critères principaux à prendre en compte sont : la taille de la ville et les possibilités d’emploi. Si on veut limiter le risque, mieux vaut choisir Paris ou une grande métropole.

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