Tout savoir sur le bail à long terme

    Fiscalité Immobilière Juridique

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    Tout savoir sur le bail à long terme

    19/11/2019 julienadmin 67 Pas de commentaire

    « D’une durée possible de 18 (12 pour les baux à réhabilitation) à 99 ans, mais souvent conclus sur 55 à 60 ans, les baux ont en commun les points suivants : transfert du droit réel immobilier au preneur (l’emphytéote) pendant la durée du bail, en contrepartie de l’entretien, de la construction ou de la réhabilitation du bien immobilier selon la nature du bail, le preneur peut donc hypothéquer, céder ou louer le bien, le preneur est tenu de toutes les charges, impôts et taxes relatifs aux constructions et au terrain, – Le prix du bail (redevance ou loyer) est libre, le terrain et les constructions qui y sont implantées sont remis en bon état d’entretien au bailleur à l’issue du bail. »

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    Signature d’un bail à long terme

    Les parties aux contrats peuvent être de statut public ou privé, sauf pour ce qui concerne le bail à réhabilitation pour lequel, le preneur est obligatoirement un « constructeur social ». S’agissant du logement social, les baux sont majoritairement consentis par les collectivités locales, et souvent consentis à l’euro symbolique. On notera toutefois, que, en zone tendue, les collectivités s’interrogent quant à la valorisation de leur foncier.  Les biens sous baux à long terme sont généralement gérés par les organismes comme leurs propres immeubles et intégrés aux PSP (la proportion d’immeubles sous bail peut atteindre 50% du patrimoine de certains organismes). Toutefois, à l’approche du dénouement du bail, certains organismes proposent aux bailleurs des réhabilitations qualitatives pour conserver le bien dans leur patrimoine.

    Le principe du bail à long terme. Les baux à long terme ont pour objet de donner au preneur la possibilité de construire ou de réhabiliter un immeuble et de le gérer en lui transférant les droits du propriétaire du sol (le bailleur) pendant une longue durée.  Ce montage permet au propriétaire du sol de voir sa propriété valorisée puisqu’il appartient au preneur d’investir en contrepartie d’un montant très souvent modique (l’euro symbolique), et au preneur de jouir du bien puisqu’il en est quasi-propriétaire pendant toute la durée du bail. Les biens construits ou valorisés reviennent au bailleur à l’issue du bail.  Plusieurs types de baux à long terme existent :

    • Le bail emphytéotique (privé ou administratif) qui impose la mise en valeur et l’entretien du bien,
    • Le bail à construction par lequel le preneur doit construire un ou des ouvrages sur le fonds,
    • Le bail à réhabilitation qui impose au preneur la réhabilitation des immeubles existants sur le fonds sur lequel porte le bail,
    • Le bail réel immobilier, récemment créé en vue de faciliter la construction de logements intermédiaires.

    Quels sont les parties au contrat ?

    Le bailleur peut être une personne physique ou morale, privée ou publique, propriétaire ou usufruitière d’un bien immobilier.  Dans le cadre du bail à réhabilitation, le preneur est nécessairement une personne morale de droit public dont la liste est énumérée à l’article L252-1 du CCH. Le preneur peut être un organisme HLM.

    Quelle est la durée du bail à long terme ? La durée de ces baux est dite « à long terme » comparativement au bail d’habitation dont la durée est de 3 ans minimum ou au bail commercial dont la durée minimale est de 9 ans et pour lesquels la loi prévoit une possibilité de dénouement de la part du locataire avant ces termes.  En fonction des baux, leur durée varie entre douze ans (bail à réhabilitation), dix-huit ans (autres types de baux à long terme) et quatre-vingt-dix-neuf ans. Le contrat ne peut prévoir aucun dénouement avant la 12ème année pour le bail à réhabilitation et la 18ème année pour les autres baux. Si la tacite reconduction est interdite, en revanche, une reconduction expresse est possible dans la limite de la durée maximale de 99 ans. Les parties fixent librement la durée dans ces limites légales. La durée du bail peut, par exemple, être fixée selon la durée des prêts contractés par le preneur pour réaliser les logements ou les travaux. A l’issue du bail, le bien revient en pleine propriété au propriétaire du sol.

    Quels sont les droits du preneur ? Les baux à long terme attribuent tous au preneur un droit réel immobilier, alors que les baux de courte durée ne donnent au preneur qu’un droit personnel sur les locaux.  Un droit réel immobilier confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur un bien immeuble. Il s’agit d’un droit de superficie c’est-à-dire d’un droit de propriété sur l’espace représenté par la surface du sol, issue du démembrement temporaire de la propriété du bailleur.  De ce caractère découlent notamment la libre hypothèque et la libre cession des droits. Ainsi, le preneur peut hypothéquer son droit. L’hypothèque s’éteint à l’expiration du bail.  Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société.  Il peut également acquérir au profit du fonds des servitudes actives ou le grever de servitudes passives, dans la limite de la durée du bail, à condition d’en informer le propriétaire du sol. Les servitudes consenties survivent à l’extinction du bail. Le preneur a le droit de louer les biens construits ou réhabilités par ses soins. Toutefois, les baux d’habitation consentis s’éteignent au terme du bail. Les locataires du preneur ne pourront prétendre à aucune indemnité à l’expiration de leur contrat. En effet, la disparition du titre de leur bailleur entraine l’extinction de leur propre bail.

    Quelles sont les obligations du preneur ? Le preneur est tenu au maintien en bon état d’entretien et de réparation de toute nature des constructions existantes ou construites par ses soins selon l’objet du bail, sauf si les bâtiments ont péri par cas fortuit ou force majeure ou par un vice de construction pour les bâtiments existants avant la signature du bail. L’inexécution de ces obligations ou la commission de graves détériorations sur le fonds justifierait une résolution judiciaire du contrat. Le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs aux constructions et au terrain.

    Quel est le prix du bail ? Le bail est consenti contre le versement d’une redevance ou d’un loyer par le preneur au bailleur. Le montant de cette redevance est généralement peu élevé. Les parties sont libres de fixer son montant. Le loyer est parfois fixé à l’euro symbolique. L’absence ou la modicité du loyer peut être envisagée dans la mesure où les travaux d’amélioration ou la valorisation du bien du bailleur constitueront le prix du bail. Aucun texte n’encadre la fixation de son montant, mais certains textes réglementaires indiquent des principes à retenir. Selon le type de bail, la redevance peut prendre d’autres formes que le versement en numéraire. Divers paramètres peuvent être pris en considération pour établir le prix : l’état initial de l’immeuble, l’importance des travaux d’amélioration, la durée du bail, les redevances acquittées par les occupants.

    Quel est le régime fiscal ? Le régime fiscal des opérations sous bail à long terme (TVA, TFPB) est identique aux opérations « traditionnelles ». Dès lors que le bail confère au preneur un droit réel immobilier, il doit être publié au fichier immobilier, ce qui implique qu’il revête la forme d’un acte authentique.

    Quel est le dénouement du bail ? Le bail à long terme peut s’éteindre de trois façons : l’arrivée du terme convenu entre les parties, la résiliation (pour défaut de paiement de la redevance ou du loyer, pour inexécution du contrat ou détérioration du fonds par le preneur), la perte de l’immeuble. A l’issue du bail, le bien construit, entretenu ou réhabilité par le preneur est remis au propriétaire du sol sauf clause contraire prévue au contrat. Il est en effet possible d’insérer une clause au bail à long terme selon laquelle le preneur récupère le bien et son terrain d’assiette au terme du contrat. Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds pendant la durée du bail, il ne peut les détruire, ni réclamer aucune indemnité à l’expiration du bail.

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