Tout savoir sur l’urbanisme en milieu rural

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    Tout savoir sur l’urbanisme en milieu rural

    22/01/2019 rckadm 440 Pas de commentaire

    Tout savoir sur l’urbanisme en milieu rural

    Comment prendre en compte les différents zonages réglementaires en milieu rural lors d’une vente d’immeubles ?

    Les plans locaux d’urbanisme  (« anciens » P.O.S = plans d’occupation des sols)  présentent au contraire bien des avantages pour situer le bien  dans son environnement « intégral ».

    L’expert en immeubles devra faire un inventaire  aussi exhaustif que possible des infrastructures et superstructures à proximité du bien immeuble. Le seul véritable inconvénient des P.L.U à la vente  reste « l’intensité » réglementaire locale qui peut notamment interdire la construction de hangars agricoles y compris en zone agricole.

    Il faudra en conséquence bien cerner les demandes de l’investisseur et ses projets professionnels le cas échéant pour assurer un conseil immobilier précis.

    Les C.O.S (coefficients d’occupation des sols) sont ils à réhabiliter ?

    Il faut un discours scientifique sur ce sujet. Le « législateur » permet de plus en plus de densification de l’habitat notamment dans les agglomérations historiques, centres villes – bourgs…. et cela sans assurer sur le terrain une réelle politique environnementale de prise en compte des enjeux immédiats de suppression à terme de l’enfouissement des déchets dits « ultimes » (dont une bonne part de nos déchets  fermentescibles). Peu d’experts font le lien entre densification de l’habitat et problèmes d’hygiène, de collecte, de transport et de valorisation des déchets ménagers fermentescibles.

    Or, que vous légifériez pour des C.O.S ou des C.E.S, la logique devrait être la même : limiter d’un point de vue technique

    Les densités excessives d’espaces susceptibles d’être construits et permettre l’usage d’un pourcentage important des parcelles pour la valorisation organique des déchets qui peuvent l’être (in situ bien sûr).

    Ainsi, limiter l’espace construit et l’emprise au sol de ce dernier est crucial pour la transition environnementale.

    Les servitudes sont-elles nombreuses en milieu rural ? Peuvent-elles grever la jouissance d’un bien immeuble ?

    Les servitudes sont potentiellement très nombreuses.

    Il y aura des contraintes pour l’exploitation des bois, les engins admis…

    – Servitude liée à la défense des forêts contre l’incendie, contraintes de circulation, gestion botanique…

    – Servitude R.T.E (réseau de transport électrique à très haute tension dans forêt privée)

    – Autres (non limitatif): servitude liée à la protection d’un bâtiment inscrit au patrimoine historique et le « cercle » de protection paysager autour des ouvrages (dialogue à instaurer avec les services de l’architecte des bâtiments de France)

    En conséquence, faire un inventaire détaillé des servitudes dans le cadre de l’expertise est plus que recommandé pour parfaire la vente…

    La desserte et le zonage de celle-ci jouent t-ils un rôle dans l’estimation d’un bien forestier ?

    Un massif forestier à la vente peut perdre 50% (variable) de sa valeur vénale si il ne dispose pas d’un réseau de desserte stable dans le temps.

    Une desserte est obligatoire pour valoriser les bois et les transporter vers les scieries locales.

    Existe-t-il d’autres zonages ou réalités techniques spécifiques à l’estimation de biens immeubles ruraux ?

    Il n’est pas possible d’être exhaustif ici. En tout état de cause les zonages sont nombreux et certains sont  parfois oubliés volontairement ou involontairement. Ils n’ont par ailleurs pas tous la même portée juridique. Znieff (zone naturelle d’intérêt écologique,  Faunistique et floristique), E.B.C (espaces boisé classés), risques argiles, plans de prévention des risque naturels, plans de chasse, appellation d’origine contrôlée, risques cynégétiques, classement  au patrimoine historique… Mentionnons également des réalités plus dynamiques.

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