Ce que change la loi ELAN pour la VEFA
Après la loi Alur, voilà la loi ELAN, cette nouvelle loi sur le logement a été publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018. L’acronyme signifie ELAN ” Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique”.
Ce texte a un spectre large et compte 234 articles. Il touche à de nombreux domaines : copropriété, location, construction, urbanisme…
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Le contenu du contrat préliminaire
La vente d’un immeuble à construire peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble. Ce contrat est encadré par l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. Désormais, le contrat préliminaire pourra prévoir que l’acquéreur se réserve l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. Cette modalité doit résulter d’un commun accord des parties. Le contrat comportera alors une clause en caractères très apparents par laquelle l’acquéreur accepte la charge et le coût de ces travaux, qu’il réalisera après la livraison de l’immeuble.
Dans ce cas, le contrat préliminaire précisera :
- Le prix du local réservé décomposé comme suit :
– d’une part, le prix de vente convenu,
– d’autre part, le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur,
– et enfin le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux. - Le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux. Si l’acquéreur exerce cette faculté, le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.
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Les mentions de l’acte authentique
Le contrat doit désormais décrire les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l’exécution dans le contrat préliminaire, et ce, d’un commun accord des parties. Bien évidemment, l’acquéreur ne doit pas avoir demandé au vendeur d’exécuter ou de faire exécuter ces travaux.
Le projet de loi vient enrichir l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation.
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Des précisions sur les obligations du garant financier d’achèvement
Avant la conclusion d’un contrat de vente d’un immeuble à construire, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. Ce principe est posé par l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation.
La loi ELAN vient préciser le fonctionnement de la garantie financière de l’achèvement de l’immeuble.
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La défaillance financière du vendeur
La garantie financière d’achèvement pourra être mise en œuvre par l’acquéreur de l’immeuble en état futur d’achèvement en cas de défaillance financière du vendeur caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
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La désignation d’un administrateur provisoire
Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc, qui aura pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il dispose des pouvoirs de maître de l’ouvrage et notamment de faire toutes les opérations techniques, juridiques, administratives et financières concourant à l’achèvement de l’immeuble, y compris celui de mettre en œuvre la réception de l’ouvrage. La rémunération de l’administrateur provisoire est à la charge du garant.
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Le paiement du solde du prix de vente
Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est, une fois son engagement mis en œuvre, seul fondé à exiger des acquéreurs le paiement du solde du prix de vente, même en cas d’ouverture d’une procédure de traitement des difficultés des entreprises.
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Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
Le contrat de construction de maison individuelle a été conçu pour protéger les consommateurs. Il offre un degré de sécurité juridique plus élevé que d’autres contrats de construction, et doit être signé avant le début des travaux.
La Loi ELAN a accru l’absence de production de contrat individuel à 300 000 euros.
