Le marché locatif français vit une crise profonde. Jamais depuis 20 ans l’écart n’a été aussi grand entre le besoin de logements et l’offre réellement disponible. Le constat est partagé par tous les organismes :
- les investisseurs quittent le marché,
- la rénovation énergétique impose des sorties de logement,
- le neuf s’effondre,
- les meublés touristiques captent une partie du parc,
- les étudiants peinent à se loger,
- et les classes moyennes, même solvables, ne trouvent plus de location longue durée.
Dans ce contexte, le Projet de Loi de Finances pour 2026 introduit une réforme majeure : le retour d’un dispositif d’amortissement pour les logements loués nus, à usage de résidence principale.
C’est l’amendement I-582 (Rect.), adopté en commission.
Cette réforme est probablement l’une des plus structurantes depuis le Borloo ancien et le Pinel.
Son ambition est claire : réactiver la machine locative privée française — un maillon essentiel du parcours résidentiel — et empêcher l’attrition accélérée du parc locatif longue durée.
1. Une réforme qui rompt avec 10 ans de politique fiscale
Depuis les années 2010, le marché a été tiré par la location meublée :
- micro-BIC généreux,
- amortissements LMNP puissants,
- rentabilité supérieure,
- fiscalité avantageuse.
Conséquence logique :
bascule massive de milliers de logements vers le meublé, parfois au détriment du marché résidentiel classique.
L’amendement I-582 réintroduit un mécanisme d’amortissement réservé à la location nue, afin de redonner un avantage fiscal aux bailleurs qui louent durablement, à des ménages, en résidence principale.
Le mécanisme décrit par l’article :
- Amortissement de 3,5 %/an pour les logements neufs ou en VEFA.
- Amortissement de 3 %/an pour les anciens rénovés avec au moins 20 % de travaux.
- Majoration du taux en cas de baisse de loyer (logement intermédiaire, social, très social).
- Foncier non amortissable (forfait 20 %).
- Plafond de 8000 € d’avantage par an .
- Engagement de location nue pendant 9 ans.
- Option irrévocable à la mise en location.
- Application possible aux SCI IR.
- Réintégration des amortissements en cas de rupture d’engagement.
- Réintégration dans le calcul de la plus-value (réforme 2025).
C’est une révolution silencieuse :
le nu redevient un produit d’investissement structuré, comparable au LMNP, mais avec sécurité et stabilité juridique.
2. Pourquoi l’État mise sur l’amortissement ? Les chiffres clés et la logique macroéconomique
L’exposé sommaire est explicite :
les loyers ne suivent plus les prix d’achat,
et l’investissement locatif n’a plus d’intérêt sans soutien fiscal.
Cette réforme vise deux objectifs :
A. Relancer la production de logements neufs
Selon les modélisations officielles :
- 30 000 logements locatifs neufs produits d’ici 2030 grâce à la réforme,
- 10 000 logements locatifs neufs dès 2026,
- et 4 000 logements neufs supplémentaires en accession ou en social débloqués grâce à l’effet d’entraînement.
Pour mesurer l’impact : au T2 2025, seuls 2 500 logements neufs locatifs avaient été vendus.
La réforme double ce chiffre dès la première année.
B. Remettre sur le marché les logements anciens dégradés
Dans l’ancien, la réforme permettrait :
- 18 000 logements remis en location longue durée (2030),
- 44 600 logements anciens réintroduits dès 2026,
dont beaucoup sont aujourd’hui exclus du marché pour non-décence ou passoires thermiques.
Autrement dit :
l’État organise la réhabilitation massive de logements qui seraient restés vacants ou dans les circuits touristiques.
3. Le coût pour l’État… et pourquoi il est auto-financé
Contrairement aux idées reçues, cette réforme ne coûte pas réellement à l’État.
Coût direct en 2026 :
103 M€
(2/3 impôt sur le revenu, 1/3 prélèvements sociaux)
Recettes générées :
- 288 à 436 M€ de TVA (construction + accession + social),
- 60 M€ de DMTO pour les départements,
- 15 M€ de taxe d’aménagement,
- 1,2 Md€ de recettes de plus-value récupérées après réintégration des amortissements (détention moyenne 13 ans).
C’est simple :
la réforme rapporte plus qu’elle ne coûte dès la première année.
Et sur 30 ans, elle est totalement autofinancée.
4. Le point de bascule : les bailleurs seront-ils prêts à louer en nu si la rentabilité est moindre ?
C’est LA question centrale.
Pendant 10 ans, les investisseurs ont appris à privilégier :
- la rotation,
- le cash-flow du meublé,
- la fiscalité du LMNP,
- et parfois la location courte durée.
Mais la réforme change tout.
1. Les bailleurs sont fatigués du meublé
Selon l’INSEE et PAP :
- 62 % des bailleurs particuliers veulent la stabilité plutôt que la rentabilité maximale,
- 47 % craignent la rotation et la casse du mobilier,
- 53 % redoutent les impayés.
Or le bail nu, c’est :
- un bail de 3 ans (9 ans pour le propriétaire institutionnel),
- un locataire plus stable,
- zéro mobilier à renouveler,
- moins de gestion.
2. Le meublé va devenir moins rentable en 2026
Pourquoi ?
Parce que :
- les amortissements LMNP vont être restreints,
- les meublés touristiques davantage régulés,
- les abattements micro-BIC revus à la baisse,
- les charges liées au mobilier explosent.
Un meublé coûte 100 à 180 €/mois d’amortissement mobilier réel (4 000 à 7 000 € sur 10 ans).
La location nue, elle, économise tout cela.
3. Sur 10 ans, le nu redevient plus rentable que le meublé
Parce que :
- moins de vacance,
- moins de remise en état,
- moins de gestion,
- moins de contentieux,
- amortissement fiscal désormais disponible.
Le bailleur gagne moins en loyer…
mais plus en fiscalité, durée, stabilité et tranquillité.
5. Côté locataires : seront-ils prêts à payer le coût du mobilier ?
Pour les étudiants et les jeunes actifs, la question revient sans cesse :
“Si je prends un logement nu, est-ce que je vais payer plus cher au final ?”
La réponse est NON.
Voici pourquoi :
Simulation studio 20 m²
Loyer mensuel :
- NU : 550 €
- MEUBLÉ : 650 €
Meubles pour un studio (occasion + IKEA) : 650 €
Amortissement sur 2 ans : 27 €/mois
Coût total NU : 577 €/mois
Coût MEUBLÉ : 650 €/mois
L’étudiant économise 73 €/mois en NU, même en achetant ses meubles.
Sur 24 mois d’études :
économie totale : 1 750 €
Étudiant qui paie le loyer l’été ?
Même dans ce cas, le NU reste moins cher car le surloyer meublé dépasse largement le coût des meubles.
6. Les gestionnaires locatifs : des acteurs clés de la réforme
Les gestionnaires vont devenir les opérateurs stratégiques du basculement meublé ? nu.
Ils devront :
- aider à la requalification correcte des logements,
- contrôler les inventaires (pour éviter la requalification en meublé),
- positionner les loyers dans les zones encadrées,
- vérifier l’option fiscale irrévocable avec les bailleurs,
- anticiper la réintégration des amortissements en cas de vente,
- accompagner les rénovations des logements énergivores.
La réforme repositionne les cabinets de gestion comme des conseillers fiscaux et réglementaires au cœur du marché.
Conclusion : une réforme structurante qui va remodeler le marché locatif français
L’amendement I-582 rect. n’est pas une mesure marginale :
c’est une refondation du modèle français de location longue durée.
Il permet :
- la relance de la construction neuve,
- le retour d’une fiscalité incitative pour le NU,
- la remise sur le marché d’un parc ancien de qualité,
- une meilleure protection des locataires,
- la sécurisation des bailleurs,
- la reconstitution progressive d’un parc accessible.
Après des années de domination du meublé,
le marché français redonne enfin la priorité à la résidence principale.
Le bail nu redevient la colonne vertébrale du logement privé.
La décennie qui vient sera celle du retour au long terme,
du retour à la stabilité,
du retour à la rénovation plutôt qu’à la spéculation.
Et cette réforme en est le point de départ.
