L’amendement CF1458 veut rééquilibrer la fiscalité entre location meublée et location nue
Le Projet de loi de finances pour 2026 continue de bouleverser le paysage immobilier français. Après les annonces sur la réévaluation des valeurs locatives et la réforme du statut du bailleur privé, un amendement explosif, le CF1458, déposé le 17 octobre 2025 par le groupe Socialistes et apparentés, cible cette fois le régime très prisé du loueur en meublé non professionnel (LMNP).
S’il était adopté, il mettrait fin à l’un des principaux avantages fiscaux du LMNP : la déduction des amortissements au régime réel.
Ce que dit l’amendement
Le texte complète l’article 39 C du Code général des impôts par un nouvel alinéa :
« Le montant de l’amortissement des biens donnés en location non professionnelle ne remplissant pas les critères du IV de l’article 155 ne peut être admis en déduction du résultat imposable. »
Traduction concrète : les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ne pourraient plus déduire l’amortissement du bien immobilier ni celui du mobilier de leurs revenus locatifs imposables.
L’objectif affiché : rétablir l’équité fiscale
Les auteurs de l’amendement défendent une logique simple :
« Pourquoi la location meublée bénéficierait-elle d’un régime d’exception quand la location nue reste plus contraignante pour le bailleur ? »
Ils estiment que :
- La location nue (bail de 3 ans) est plus sécurisante pour le locataire,
- Elle est moins chère pour l’occupant,
- Mais moins rentable pour le propriétaire à cause d’un régime fiscal beaucoup moins avantageux.
Le régime LMNP au réel permet aujourd’hui :
- De déduire l’ensemble des charges (intérêts, travaux, assurances, frais de gestion, etc.),
- Et surtout d’amortir la valeur du bien et du mobilier, ce qui efface souvent totalement la fiscalité sur les loyers.
Résultat : 68 % des LMNP au réel ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs, selon la mission IGF-IGEDD et le rapport parlementaire Annaïg Le Meur.
Le constat politique : une niche devenue “trop avantageuse”
Les députés socialistes considèrent que cette niche fiscale alimente la crise du logement dans les zones tendues et touristiques.
En rendant la location meublée (notamment de courte durée) plus lucrative, l’État décourage la mise en location de logements à long terme.
Le rapport IGF-IGEDD souligne que cette distorsion :
- Favorise les investisseurs à haut rendement,
- Et réduit l’offre locative classique, ce qui accentue la pénurie de logements dans les métropoles et stations touristiques.
L’amendement CF1458 s’inscrit donc dans une démarche de rééquilibrage structurel :
- Moins d’avantages fiscaux,
- Plus de stabilité locative,
- Et un retour progressif vers la location nue longue durée.
Ce qui changerait concrètement pour les bailleurs
| Type de location | Régime fiscal actuel | Après amendement (si adopté) |
|---|---|---|
| Location nue | Revenus fonciers (aucun amortissement) | Inchangé |
| Location meublée LMNP – régime réel | BIC réel, amortissements + charges déductibles | Suppression de l’amortissement |
| Location meublée courte durée (Airbnb, etc.) | BIC réel ou micro-BIC très favorable | Fin de l’avantage majeur du réel |
Exemple chiffré simplifié
Un bailleur percevant 12 000 € de loyers par an sur un studio amorti à 6 000 € par an :
- Aujourd’hui : résultat fiscal = 12 000 € – 6 000 € (amort.) – 2 000 € (charges) = 0 € imposable.
- Demain (si CF1458 adopté) : résultat fiscal = 12 000 € – 2 000 € = 10 000 € imposables (catégorie BIC).
Effet immédiat : la rentabilité nette après impôt chuterait de 20 à 40 %, selon la tranche marginale du bailleur.
Les réactions du secteur immobilier
Les professionnels du patrimoine et de l’investissement locatif dénoncent une attaque frontale contre la rentabilité des LMNP, alors même que ce statut contribue à :
- Entretenir le parc locatif meublé étudiant ou saisonnier,
- Dynamiser les territoires touristiques,
- Et soutenir l’investissement privé face à la baisse des constructions neuves.
Certaines fédérations rappellent que la suppression pure et simple de l’amortissement :
- Risque de provoquer une vague de reventes,
- Et de faire grimper les loyers faute d’investisseurs.
D’autres, au contraire, estiment que cette réforme corrige une injustice fiscale :
« Il n’est pas normal que deux bailleurs louant le même logement – l’un vide, l’autre meublé – paient des impôts dans des proportions aussi différentes. »
Une réforme dans un contexte plus large
Le CF1458 n’est pas un amendement isolé : il s’inscrit dans un mouvement de fond engagé par le Budget 2026 :
- Fusion du LMNP avec le micro-BIC pour simplifier la fiscalité locative.
- Création du statut du bailleur privé, destiné à encourager la location longue durée.
- Réévaluation des valeurs locatives cadastrales (2027-2032), qui influera sur la taxe foncière et la CFE.
- Recentrage de MaPrimeRénov’ sur les logements F et G.
En clair, le gouvernement et plusieurs groupes parlementaires souhaitent rationaliser et moraliser la fiscalité du logement, en privilégiant la durabilité plutôt que la rentabilité rapide.
Enjeux macroéconomiques
- Recettes fiscales : la suppression des amortissements pourrait rapporter plusieurs centaines de millions d’euros par an à l’État.
- Offre locative : à court terme, risque de retrait de nombreux investisseurs LMNP.
- Marché immobilier : les biens meublés, survalorisés par le régime LMNP, pourraient voir leurs prix se corriger à la baisse.
- Location longue durée : possible regain d’attractivité, mais incertitude sur l’effet réel à moyen terme.
En résumé
L’amendement CF1458 du Budget 2026 marque une étape décisive dans la réforme de la fiscalité locative française.
Il vise à mettre fin à l’asymétrie historique entre location nue et location meublée, au nom de l’équité et de la régulation du marché.
Mais sa portée va bien au-delà du simple calcul fiscal :
c’est un changement de modèle qui s’annonce, où l’investissement immobilier devra se réinventer entre rentabilité, durabilité et responsabilité sociale.
