Une réforme qui change la donne pour les locations de courte durée
Le projet de loi de finances pour 2026 pourrait profondément transformer le modèle économique des locations Airbnb. Le gouvernement envisage d’étendre la TVA au taux réduit de 10 % à certaines locations meublées de courte durée. L’objectif affiché est de rétablir une équité fiscale avec les acteurs traditionnels de l’hôtellerie, tout en générant de nouvelles recettes pour l’État.
Depuis plusieurs années, le succès des plateformes comme Airbnb a bouleversé le paysage du tourisme urbain. Paris, Marseille, Lyon ou Bordeaux ont vu le nombre de logements touristiques exploser, souvent au détriment du parc locatif classique. En parallèle, les hôteliers dénoncent une concurrence déloyale : de nombreux loueurs particuliers échappent à la TVA et aux obligations professionnelles, malgré une activité parfois intensive et lucrative.
Le cadre fiscal actuel : une frontière entre location et para-hôtellerie
Aujourd’hui, la loi distingue deux régimes. La simple location meublée, considérée comme une activité civile, est exonérée de TVA. À l’inverse, les prestations dites para-hôtelières — qui incluent au moins trois services parmi l’accueil, le ménage régulier, la fourniture du linge ou le petit-déjeuner — relèvent d’une activité commerciale assujettie à la TVA, au taux réduit de 10 %.
En pratique, de nombreux loueurs échappent à la taxe en limitant les services proposés, tout en offrant une expérience proche de celle d’un hôtel. C’est cette ligne de démarcation que le gouvernement entend redéfinir avec le budget 2026, afin de soumettre davantage de locations touristiques à la TVA.
Le projet de budget 2026 : une fiscalisation accrue du secteur
Selon le projet présenté par Bercy, les locations de courte durée générant un chiffre d’affaires significatif 37500€ ou offrant des services proches de l’hôtellerie pourraient désormais être soumises à la TVA. Le taux appliqué serait celui de 10 %, déjà en vigueur pour les prestations d’hébergement traditionnelles.
Concrètement, les loueurs concernés devront facturer la TVA sur leurs nuitées et leurs services associés. Soit ils répercuteront la taxe sur le prix payé par les clients, soit ils absorberont le coût, réduisant ainsi leurs marges. En contrepartie, ils pourront déduire la TVA sur leurs dépenses liées à l’activité : travaux, mobilier, entretien ou services de gestion.
Cette mesure s’inscrit dans un double objectif : assurer une équité concurrentielle entre hôtels et particuliers et accroître les recettes fiscales d’un marché estimé à plus de 5 milliards d’euros par an.
Qui sera concerné ?
Le critère central restera le niveau de service et le volume d’activité. Les propriétaires proposant uniquement la location du bien, sans prestations hôtelières, pourraient continuer à bénéficier de l’exonération. En revanche, ceux offrant des services comparables à ceux d’un hôtel ou dépassant les seuils de franchise seront visés par la réforme.
Le seuil de franchise en base de TVA — actuellement fixé à environ 91 900 € de chiffre d’affaires annuel pour les prestations de service — jouera un rôle clé. Les petits loueurs, ou ceux louant leur résidence principale de manière ponctuelle, devraient rester exemptés. Mais pour les multipropriétaires ou les gestionnaires de plusieurs meublés, la soumission à la TVA deviendrait quasi inévitable.
Les conséquences pour les propriétaires et les plateformes
L’application de la TVA à 10 % aura des répercussions concrètes sur les prix et la gestion administrative. Les loueurs devront s’immatriculer à la TVA, tenir une comptabilité adaptée et émettre des factures conformes. La plateforme Airbnb, déjà chargée de transmettre les revenus de ses hôtes à l’administration fiscale, devra sans doute adapter ses systèmes pour collecter et reverser la TVA au nom des utilisateurs.
Les hôteliers, de leur côté, saluent une mesure jugée « juste et nécessaire ». Pour eux, il s’agit de corriger un déséquilibre fiscal vieux de plus de dix ans. Mais les propriétaires dénoncent une complexité accrue et une rentabilité en baisse. Pour beaucoup, la location saisonnière représentait un complément de revenu facile ; elle pourrait désormais se transformer en véritable activité commerciale, avec toutes les contraintes que cela suppose.
Vers la fin de l’âge d’or d’Airbnb ?
Cette réforme s’inscrit dans un mouvement de régulation plus large du marché immobilier et touristique. Après les restrictions locales sur le nombre de nuitées, les obligations d’enregistrement et les sanctions renforcées, la fiscalisation marque une nouvelle étape. L’État cherche à encadrer un modèle devenu massif et parfois incontrôlable, tout en encourageant le retour de certains biens sur le marché locatif longue durée.
Le texte final du budget 2026 n’a pas encore été voté, et plusieurs zones d’ombre demeurent : modalités d’application, calendrier, seuils précis et éventuelles dérogations pour les zones rurales. Mais une chose est sûre : si la mesure entre en vigueur, elle signera la fin de l’insouciance fiscale dont bénéficiaient les loueurs particuliers depuis l’essor d’Airbnb.
Une nouvelle ère pour la location touristique
La TVA à 10 % ne sonnera pas forcément le glas du marché, mais elle en modifiera profondément la structure. Les investisseurs les plus organisés pourront s’adapter et même profiter du régime pour récupérer la TVA sur leurs investissements. Les autres, plus occasionnels, risquent de se retirer ou de repenser leur stratégie.
Au-delà de la fiscalité, cette réforme traduit un message politique clair : l’économie collaborative entre dans l’âge de la régulation. Le gouvernement veut mettre fin aux zones grises et replacer l’activité des loueurs Airbnb dans un cadre fiscal cohérent. Une révolution silencieuse, mais lourde de conséquences pour l’ensemble du secteur.
