Durant toute l’année 2020, la tendance aura été au resserrement de l’octroi de prêts immobiliers. Fort heureusement, leur encadrement s’assoupli depuis janvier 2021.
Au mois de décembre dernier, les autorités ont en effet relâché petit à petit la pression sur les emprunteurs souhaitant souscrire un crédit immobilier. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) avait alors dévoilé des recommandations assouplies pour les banques ayant pour objectif de prêter plus facilement aux ménages en 2021. Et les conditions ont été précisées dans un texte publié fin janvier. Celui-ci précise notamment que l’assurance-emprunteur doit être prise en compte dans le calcul du taux d’effort. Il s’agit là d’une information qui change la donne étant donné le coût de l’assurance supporté par l’emprunteur, et rappelle toute l’utilité de la délégation d’assurance pour réduire le coût global d’un crédit immobilier.
Taux et durée d’endettement
Désormais, le taux d’endettement est rehaussé à 35% des revenus nets de l’emprunteur contre 33% précédemment. Pour le calculer, il faudra prendre en compte le “remboursement du capital emprunté et de l’ensemble des charges d’intérêts et d’assurances”. Cette précision vise notamment à encadrer la pratique de certaines banques qui prenaient récemment en compte le prêt mais pas l’assurance emprunteur.
La durée maximale d’endettement est quant à elle portée à 27 ans au lieu de 25 ans en cas d’emprunt avec différé d’amortissement, lorsque la remise des clefs à l’emprunteur intervient deux ans au plus après la contraction du crédit (achat dans le neuf).
Autre aménagement prévu par le HCSF, la flexibilité admise pour s’affranchir de ces règles à la marge représente désormais 20% de la production trimestrielle de crédits immobiliers au lieu de 15%, dont 80% minimum à destination de l’acquisition de la résidence principale et 30% minimum réservés à la primo-accession.
Focus sur les assurances emprunteurs
Pour rappel, le taux de l’assurance emprunteur doit être prise en compte dans le calcul des charges annuelles afin d’évaluer le taux d’endettement. Or, l’assurance est une dépense contrainte pour l’emprunteur, au même titre que la garantie immobilière (hypothèque ou caution) ; sa souscription, bien que non obligatoire d’un point de vue légal, est indispensable à l’obtention d’un financement immobilier.
L’assurance emprunteur a un coût variable qui peut représenter autant – parfois plus – que les intérêts d’emprunt. La précision du HCSF est donc parfaitement appropriée pour éviter un endettement excessif qui outrepasserait le seuil des 35%. Pour les profils à risque, l’assurance emprunteur peut être un obstacle à l’obtention du crédit immobilier.
C’est pourquoi, une autre des conséquences des recommandations du HCSF est de rappeler l’importance de mettre en concurrence les offres d’assurance en concurrence pour décrocher la formule la plus compétitive.
Autorisée depuis septembre 2010 (loi Lagarde), la délégation d’assurance permet à chacun de choisir librement l’assurance qui va couvrir son prêt. Il n’est pas rare que le delta entre deux assurances permette à l’emprunteur de réduire la mensualité ou de respecter son plafond d’endettement.
