L’année 2026 marque une étape décisive dans la lutte contre les logements énergivores. Après l’interdiction partielle de louer les passoires thermiques en 2023 et 2025, un nouveau palier est franchi : de nombreux bailleurs se retrouvent désormais contraints de réaliser des travaux, et les professionnels de l’immobilier doivent s’adapter. Agents, administrateurs de biens, syndics et investisseurs doivent maîtriser le nouveau cadre légal pour sécuriser leurs mandats, éviter les litiges et orienter leurs clients. Voici de manière pédagogique et précise ce qui change réellement en 2026.
En 2026, tous les logements classés G sont interdits à la location. Les agences doivent vérifier les DPE post-2021, refuser les mandats illégaux et informer les bailleurs sur les travaux nécessaires. Les sanctions peuvent aller jusqu’au remboursement des loyers et des amendes administratives. 2026 est une année d’anticipation avant l’interdiction des F en 2028.
1. Le calendrier légal : où en est-on en 2026 ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d’interdiction de louer les logements les plus énergivores.
En 2026, nous sommes au milieu de ce calendrier, et plusieurs étapes sont déjà actives.
Depuis 2023, les logements dont la consommation d’énergie dépasse 450 kWh/m²/an (étiquette G “+”) ne peuvent plus être loués.
Depuis 1er janvier 2025, ce sont désormais tous les logements classés G qui sont interdits à la location, même s’ils ne dépassent pas le seuil de 450 kWh/m²/an.
L’année 2026 est cruciale car elle prépare la prochaine étape : l’interdiction des logements classés F, prévue pour le 1er janvier 2028. Les bailleurs ont donc une fenêtre de deux ans pour agir.
Contrairement à une idée répandue, 2026 n’est pas une année d’interdiction supplémentaire, mais une année de transition obligatoire, où les bailleurs doivent anticiper, financer et programmer leurs travaux avant l’échéance F.
2. Quels logements sont désormais interdits à la location ?
En 2026, deux catégories de logements sont désormais formellement interdites à la location :
1. Les “G+” (dépassement du seuil de 450 kWh/m²/an) – interdits depuis 2023.
2. Tous les logements classés G – interdits depuis le 1er janvier 2025.
Ces logements, qualifiés de passoires thermiques, représentent une part significative du parc locatif ancien. Leur interdiction repose sur l’article L.173-2 du Code de la construction et de l’habitation, qui impose un niveau minimal de performance énergétique pour la mise en location.
Le point essentiel en 2026 est que le DPE 2021 est obligatoire pour évaluer correctement le classement énergétique. Les anciens DPE datant d’avant juillet 2021 ne sont plus valables dans le cadre des interdictions de location, car ils utilisaient un modèle de calcul obsolète.
Cela signifie que de nombreux bailleurs découvrent un classement G mis à jour, parfois différent de celui qu’ils pensaient avoir.
3. Les obligations nouvelles pour les bailleurs en 2026
Même si aucune interdiction supplémentaire n’entre en vigueur cette année, 2026 marque un durcissement indirect des obligations.
a) Obligation d’intégrer l’indicateur de performance énergétique dans le bail
Les contrats de location doivent désormais mentionner le classement DPE et, le cas échéant, l’interdiction de louer.
b) Obligation d’effectuer des travaux pour continuer à louer
Un logement classé G doit être rénové avant toute relocation :
- soit après un départ du locataire,
- soit avant renouvellement du bail si le logement devient vacant entre-temps.
Les bailleurs ne peuvent plus “attendre” : toute remise en location est désormais conditionnée à une rénovation suffisante pour atteindre au minimum la classe F.
c) Obligation d’information renforcée
Le bailleur doit informer le locataire des travaux réalisés, du DPE à jour et des risques liés aux passoires thermiques (notamment les coûts énergétiques élevés).
d) Obligation d’audit énergétique pour les logements F et G
Cet audit, obligatoire lors d’une vente, devient un outil indispensable pour la rénovation préalable à la location. Beaucoup de bailleurs l’utilisent en 2026 pour planifier leurs travaux.
4. Les impacts pour les agences immobilières et gestionnaires
Les agences sont fortement impactées par le durcissement du cadre légal. En 2026, elles doivent intégrer la question du DPE dans l’ensemble de leurs missions.
a) Refus de prise de mandat pour un logement interdit
Un agent immobilier ne peut légalement pas proposer à la location un logement interdit.
S’il le fait, sa responsabilité civile et professionnelle peut être engagée, ainsi que sa responsabilité pénale pour publicité mensongère.
b) Obligation de vérifier la validité du DPE
Un DPE de 2017 n’a aucune valeur.
Un DPE de 2021 révisé peut avoir changé de classe.
Les professionnels doivent systématiquement exiger un DPE post-2021.
c) Devoir de conseil renforcé
Il n’est plus acceptable qu’un professionnel ignore ou minimise les contraintes légales applicables au bien proposé.
Les agences ont un devoir d’explication, notamment :
- sur les obligations du bailleur,
- sur les travaux nécessaires,
- sur les aides financières disponibles.
d) Risque accrus de mise en cause
L’agence peut être attaquée si elle a contribué à une location illégale.
Des litiges ont déjà émergé, avec demandes de remboursement de loyers et dommages-intérêts.
5. Les sanctions en cas de location interdite
L’interdiction de louer n’est pas une simple mesure symbolique : elle s’accompagne de sanctions lourdes.
a) Nullité de la location et restitution des loyers
Un locataire peut demander le remboursement partiel ou total des loyers si le logement était illégalement mis en location.
b) Amendes administratives
L’État peut sanctionner le bailleur jusqu’à 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.
c) Assignation au tribunal
En cas de fraude manifeste ou de dissimulation, les juges peuvent imposer des travaux sous astreinte.
d) Responsabilité du professionnel
Si l’agence a pris part à la location en connaissance de cause, elle peut être tenue pour responsable solidairement.
6. Comment les professionnels peuvent accompagner les bailleurs en 2026
Les bailleurs ont besoin de repères et d’un interlocuteur fiable.
L’agence peut devenir un acteur clé de la mise en conformité.
a) Proposer un audit de situation énergétique
Avant même la mise en location, analyser :
- la classe DPE,
- les travaux obligatoires,
- les aides disponibles.
b) Aider à monter les dossiers d’aides
MaPrimeRénov’ permet d’obtenir jusqu’à 90 % de financement dans certains cas, et les CEE complètent souvent le dispositif.
c) Conseiller sur la stratégie financière
Dans certains cas, une rénovation permet une revalorisation significative du bien et du loyer.
d) Sécuriser juridiquement les mandats
Mandats, annonces, publicité : tout doit intégrer les mentions légales liées à la performance énergétique.
En 2026, l’agence immobilière qui maîtrise ce cadre légal se positionne comme un partenaire indispensable, et non simplement comme un intermédiaire.
Résumé en 5 points
- En 2026, les logements classés G sont interdits à la location : la règle est désormais pleinement appliquée.
- Les bailleurs doivent rénover avant toute remise en location, avec un DPE post-2021.
- Les agences doivent refuser tout mandat portant sur un logement interdit à la location.
- Les sanctions sont lourdes : restitution de loyers, amendes, responsabilité.
- Les professionnels ont un rôle d’accompagnement essentiel pour conseiller, anticiper et sécuriser leurs clients.
