Une décision clé : la visite virtuelle vaut visite réelle
Le 5 février 2025, la Cour d’appel de Toulouse a confirmé la condamnation de deux vendeurs à payer 20 800 € à leur ancien agent immobilier, au titre d’une clause pénale insérée dans un mandat exclusif de vente signé en mai 2020. En cause : la vente du bien par les propriétaires à un acquéreur… qui avait visité le logement virtuellement via un lien transmis par l’agence durant le mandat.
Bien que le mandat ait été résilié en décembre 2020, la vente avait été conclue en janvier 2021 avec un couple d’acquéreurs ayant reçu ce lien de visite virtuelle plusieurs semaines plus tôt, et ayant échangé avec l’agence à ce sujet.
Le cœur du litige : la portée de la clause pénale
La clause stipulait que les vendeurs s’interdisaient de vendre le bien à un acquéreur présenté par l’agence ou l’ayant visité avec elle, pendant une durée de 24 mois suivant la fin du mandat.
Les vendeurs ont soutenu qu’ils n’avaient jamais eu connaissance d’une telle visite, encore moins informés de la part de leur mandataire. Mais la cour a jugé que :
-
la visite virtuelle constitue une visite effective au sens de la clause ;
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la connaissance du vendeur n’était pas une condition d’application de la clause ;
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le manquement à l’obligation d’information de l’agent n’annulait pas son droit à indemnisation.
En somme, la clause pénale était applicable même en cas d’ignorance des vendeurs, dès lors que l’acquéreur avait bien visité le bien avec l’agence.
Une leçon pour les vendeurs : prudence avec les mandats exclusifs
Cette décision rappelle que les clauses pénales en matière de mandat peuvent avoir de lourdes conséquences, même après résiliation du contrat, et même en cas de vente apparemment indépendante.
Les juges ont été sensibles au fait que l’agent avait réalisé des démarches concrètes (visite virtuelle, échanges détaillés) qui ont effectivement conduit à la vente du bien, quelques semaines après la fin du mandat.
Qu’est-ce qu’une visite virtuelle en immobilier ?
La visite virtuelle est une technologie de plus en plus utilisée dans le secteur immobilier, permettant à un acquéreur potentiel de découvrir un bien à distance, via une interface numérique. Elle peut prendre différentes formes : vidéos 360°, modélisation 3D, plans interactifs, ou encore visites guidées filmées par l’agent.
D’un point de vue juridique, la visite virtuelle est considérée comme une modalité de présentation du bien par l’agence. Elle engage l’agent immobilier dans la relation avec l’acquéreur et, comme l’a confirmé la Cour d’appel de Toulouse (février 2025), elle peut être assimilée à une visite effective au sens d’un mandat de vente, surtout lorsqu’elle a été réalisée à l’initiative de l’agent, avec traçabilité.
En pratique, cela signifie qu’un acquéreur ayant visité un bien virtuellement pendant la durée d’un mandat peut être considéré comme “présenté par l’agence”, même si aucune visite physique n’a eu lieu.
Nos 3 conseils pour les professionnels de l’immobilier
1. Sécurisez vos clauses pénales
Rédigez-les de manière claire, sans ambiguïté, et précisez qu’une visite virtuelle ou partielle vaut visite réelle, y compris pendant des périodes exceptionnelles (confinement, absence de clés, etc.).
2. Tracez et informez
Tenez une traçabilité rigoureuse des visites (physiques ou virtuelles) et informez systématiquement vos mandants, même par simple mail. Cela renforce votre position en cas de litige et montre votre professionnalisme.
3. Envisagez une clause informative complémentaire
Prévoyez dans vos mandats une clause précisant que l’absence d’information immédiate sur une visite ne remet pas en cause l’application de la clause pénale, sauf préjudice avéré pour le mandant.
Des solutions professionnelles pour valoriser vos mandats avec la visite virtuelle
Pour les professionnels de l’immobilier, s’équiper d’outils de visite virtuelle performants n’est plus un luxe, mais une nécessité juridique et commerciale. Des plateformes comme Nodalview permettent de réaliser facilement des visites 360°, des vidéos immersives et des plans interactifs, tout en assurant une traçabilité complète des consultations. Cela permet de sécuriser la relation avec le client, de valoriser le bien dès la mise en ligne, et de conserver une preuve tangible en cas de litige post-mandat.
Comparatif 2025 des solutions de visites virtuelles pour agents immobiliers
| Solution | Fonctionnalités clés | Prix indicatif | Points forts | Idéal pour | |
|---|---|---|---|---|---|
| Nodalview | Visites 360°, photos HDR, vidéos guidées, appli mobile, tracking des visiteurs | À partir de 89€/mois | Qualité photo/vidéo pro, appli mobile puissante | Agents indépendants, mandataires | |
| Matterport | Modélisation 3D, plans 2D/3D, visite immersive VR | À partir de 8,99€/mois + caméra | Réalisme impressionnant, très complet | Biens haut de gamme, promoteurs | |
| Meilleure Visite | Visites 3D, plans interactifs, statistiques, intégration annonce | Sur devis (env. 60–100€/mois) | Solution française, bon SAV, intuitive | Réseaux d’agences, pros exigeants | |
| Giraffe360 | Caméra incluse, photos HDR, plans 2D/3D automatiques | Environ 399€/mois (caméra incluse) | Solution clé en main, gain de temps | Agences avec volume | |
| Immo-VR | Visites 360°, drone, plans 3D simples | À partir de 39€/mois | Accessible et personnalisable | Petites agences, mandataires | |
| Kolibree Immo | Visites 360°, photos, vidéos, personnalisation d’annonces | À partir de 29€/mois | Simple, bon rapport qualité/prix | Débutants, pros avec petit budget |
À retenir
Une visite virtuelle peut être assimilée à une visite “avec l’agence” au sens contractuel.
Une clause pénale s’applique même si les vendeurs n’étaient pas informés de la visite.
L’agent immobilier conserve son droit à rémunération si la vente s’est conclue avec un acheteur présenté ou intéressé durant le mandat.
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