Une ordonnance récente du 8 février 2023 n°2023-78 envisage de nouvelles dispositions d’indemnisation des sinistrées en cas de sinistres résultant du phénomène de retrait-gonflement des argiles. Elle oblige aussi le propriétaire à annexer une attestation RGA à la promesse de vente ou à l’acte authentique.
Quelles modifications emportent la publication de cette ordonnance ?
L’ordonnance modifie deux codes : le code des assurances dans sa partie traitant de l’assurance des catastrophes naturelles et le code de la construction et de l’habitation dans le chapitre traitant de la prévention des risques naturels, en l’occurrence les risques liées à la présence d’un sol argileux.
Concernant le code des assurances,
L’article 1er de l’ordonnance modifie les articles L.125-1, L.125-2 et L.125-4 du Code des assurances.
Le premier article (L.125-1) est modifié pour prendre en compte comme conséquences d’une catastrophe naturelle et être indemnisée en ce sens “les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la succession anormale d’événements de sécheresse d’ampleur significative “.
Le deuxième article (L.125-2), est modifié pour préciser que la garantie d’assurance portant sur le risque de catastrophe naturelle découlant des “mouvements de terrain différentiels” est limitée à la réparation de “dommages susceptibles d’affecter la solidité du bâti ou d’entraver l’usage normal du bâtiment“
Le dernier article (L.125-4) est modifié en ce que la garantie d’assurance octroyé en cas de déclaration du sinistre et pour le bien assuré doit être employée “pour réparer les dommages consécutifs aux mouvements de terrain différentiels”, un décret encore non publiée doit en détailler les modalités, les dérogations et sanctions en cas d’irrespect.
L’article 1er créé également quatre nouveaux articles L.125-2-1, L.125-2-2, L.125-2-3, L.125-2-4 et L.125-7 :
Art. L. 125-2-1.
Pour les dommages directs non assurables ayant eu pour cause déterminante des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols dans les deux cas mentionnés au troisième alinéa de l’article L. 125-1, un décret en Conseil d’Etat précise les obligations incombant aux experts désignés par les assureurs dans la conduite de l’expertise mentionnée à l’article L. 125-2, le contenu du rapport d’expertise ainsi que les modalités et délais d’élaboration de l’expertise. »
Art. L. 125-2-2
Les fonctionnaires et agents publics habilités ou commissionnés par l’autorité administrative compétente et assermentés peuvent, contrôler sur pièces ou en procédant, avec l’accord exprès de leurs propriétaires ou de leurs occupants, à une visite des bâtiments qui ont fait l’objet de l’expertise mentionnée à l’article L. 125-2, le respect par l’expert des obligations mentionnées à l’article L. 125-2-1. Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application du présent article, notamment l’autorité administrative compétente, les catégories de fonctionnaires autorisés à réaliser le contrôle ainsi que leur champ d’intervention territorial.
« L’autorité ou les fonctionnaires et agents publics mentionnés ci-dessus peuvent désigner les professionnels mentionnés à l’article L. 181-1-1 du code de la construction et de l’habitation pour procéder à la visite de ces bâtiments, dans les conditions fixées par ce même article.»
Art. L. 125-2-3
Lorsqu’à l’occasion d’un contrôle mentionné à l’article L. 125-2-2 est constaté un manquement aux obligations incombant à l’expert au sens de l’article L. 125-2-1, l’autorité administrative en fait part à ce dernier. L’expert peut faire valoir ses observations dans un délai que cette autorité détermine et qui ne peut être inférieur à quinze jours. L’autorité administrative met l’intéressé en demeure de se conformer à ses obligations dans un délai qu’elle détermine. »
Art. L. 125-2-4
I.-Si, à l’expiration du délai mentionné au second alinéa de l’article L. 125-2-3, l’expert ne s’est pas conformé à ses obligations, l’autorité administrative compétente peut prendre à son encontre une ou plusieurs des sanctions administratives suivantes :
1° Prononcer l’invalidité du rapport d’expertise et enjoindre à l’entreprise d’assurance de désigner un nouvel expert ;
2° Interdire à l’expert en cause, pendant une durée ne pouvant excéder douze mois, d’exercer toute mission en lien avec l’expertise ayant fait l’objet du contrôle mentionné à l’article L. 125-2-3, auprès d’une entreprise d’assurance, d’un assuré ou à la demande d’un tribunal judiciaire ;
3° Ordonner le paiement d’une amende administrative au plus égale à 10 000 € pour une personne physique et à 50 000 € pour une personne morale, recouvrée comme en matière de créances de l’Etat étrangères à l’impôt et au domaine, et une astreinte journalière au plus égale à 300 € pour une personne physique et à 1 500 € pour une personne morale applicable à partir de la notification de la décision la fixant et jusqu’à satisfaction de la mise en demeure ou de la mesure ordonnée. Ces amendes et astreintes sont proportionnées à la gravité des manquements constatés.
II.-Les sanctions mentionnées au I tiennent compte de la gravité du manquement constaté, de sa nature intentionnelle ou involontaire, des préjudices subis en conséquence par les assurés et les entreprises d’assurance ainsi que des mesures prises par l’expert pour remédier aux dysfonctionnements constatés et réparer les préjudices causés. Ces sanctions sont exercées sans préjudice des sanctions civiles ou pénales résultant des actions judiciaires engagées par l’assuré.»
« Art. L. 125-7.-
Sont exclus du bénéfice des garanties prévues à l’article L. 125-1 pour les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause prédominante des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols :
1° Les bâtiments construits sans permis de construire lorsque ce dernier est requis en application de l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme ;
2° Pendant une durée de dix ans suivant la réception des travaux au sens de l’article 1792-6 du code civil, les bâtiments soumis aux dispositions des articles L. 132-4 à L. 132-8 du code de la construction et de l’habitation, et dont le dépôt du permis de construire a été effectué postérieurement au 1er janvier 2024, s’il ne peut être justifié par le maître d’ouvrage ou le propriétaire du bien au moment du sinistre du dépôt de l’attestation mentionnée au 3° de l’article L. 122-11 du code de la construction et de l’habitation. »
Concernant le code de la construction et de l’habitation,
L’article 2 de l’ordonnance complète l’article L. 132-8 du Code de la construction et de l’habitation , par un troisième alinéa :
« L’attestation mentionnée au 3°de l’article L. 122-1 est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, cette attestation est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du bien et suit les mutations successives de celui-ci. »
L’article traitant de l’obligation de réaliser une étude géotechnique et de transmettre cette dernière à la promesse de vente ou à l’acte authentique en cas de vente de terrain nu en vu d’y édifier un ou plusieurs biens immeubles, impose en sus d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, l’attestation de réalisation de “l’étude de faisabilité technique et économique qui évalue les diverses solutions d’approvisionnement en énergie” (L.122-1 du code de la construction et de l’habitation).
Cette obligation est décliner dans les hypothèses de vente d’un terrain dont l’architecture du sol peut présenter les caractéristiques des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Quand est-ce que ces dispositions deviennent effectives ?
L’ordonnance précise que ces modifications entreront en vigueur à une date fixée par décret et au plus tard le 1er janvier 2024.
A l’exception du 3° de l’article 1er créant les articles L. 125-2-1 à L. 125-2-4 du code des assurances, ce point entre en vigueur à une date fixée par décret et au plus tard le 1er janvier 2025, compte tenu du temps nécessaires aux professionnels de l’assurance et aux pouvoirs publics de maitriser les règles spécifiques relatives à la sanctions et au contrôle des sinistres ayant pour cause le risque de mouvement de terrain.
