Sous-location et Bail Commercial

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    Sous-location et Bail Commercial

    14/06/2018 immobilier Blog 3249 Pas de commentaire

    Sous-location et Bail Commercial

    Règles, Relations et Conséquences

    La sous-location est le fait que le locataire d’un local commercial décide de louer à une autre personne ; une partie ou l’ensemble des lieux.

    Afin de s’assurer de ne pas enfreindre la loi, cette pratique très en vogue ces dernières années, doit être approuvée par le bailleur de façon écrite ou orale ; découlant d’une attitude claire et non-équivoque de la part du propriétaire.

    Ainsi, un bailleur au courant de la volonté du locataire qui souhaite sous-louer les locaux, mais qui ne s’exprime pas à ce sujet, ne représente en rien un accord.

    Quelles sont les conditions de validité de la sous-location ?

    Le bailleur doit être informé par avis de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception par le locataire et doit être appelé à concourir. Le propriétaire dispose de quinze jours, à compter de la réception pour notifier sa décision, sans quoi, la décision est considérée comme accordée.

    Le contrat doit également établir :

    • la description sans équivoque du ou des locaux
    • l’affectation de ceux-ci
    • le montant du loyer mensuel
    • la distribution du paiement des charges entre le locataire et le sous-locataire
    • les obligations de responsabilités du locataire et sous-locataire envers le bailleur
    • la durée de la sous-location ainsi que les règles entre la période de location et de sous-location.

    Par ailleurs, le bail peut contenir une clause précisant l’accord ou l’obligation du bailleur quant à la sous-location ; générale ou limitée (certaines pièces, seulement une partie de l’immeuble, pour une catégorie de commerce, etc.).

    À l’inverse, une clause du bail peut prohiber toute sous-location ou exiger un agrément spécifique.

    Que se passe-t-il en cas de refus du propriétaire?

    Le bailleur est le seul détenteur de l’acceptation ou du refus ; il n’a pas à justifier ses raisons de sa décision et aucun juge ne peut trancher en sa défaveur quant à sa décision. Il peut également décider d’autoriser la sous-location seulement à certaines conditions relatives à la durée ou à la forme du sous-bail.

    Dans le cas où le bailleur n’autorise pas la sous-location, le locataire ne peut procéder à une sous-location. Si le locataire ne respecte pas cette décision, celui-ci s’exposer à une résiliation de bail.

    Comment évoluent les relations entre bailleur, locataire et sous-locataire?

    La sous-location ne modifie en rien les rapports et obligations entre le bailleur et le locataire, définies par les conditions générales du bail. Cependant, le locataire devient garant et responsable de toutes actions du sous-locataire ; comme s’il était propriétaire des lieux, de même en cas de résiliation anticipée du bail.

    Le locataire doit donc avoir le même regard que porte son propriétaire envers lui quant aux obligations et entretiens des lieux (cf. C. civ., art. 1709 et s.) sauf si le propriétaire lui-même décide de la modification de celles-ci.

    Cependant, deux exceptions sont à prendre en compte. Le bailleur retrouve “sa qualité de propriétaire” s’il souhaite agir contre le sous-locataire quant au paiement du loyer principal établi. Quant au sous-locataire, il détient le droit de rentrer en contact avec le bailleur lors de l’échéance du bail principal afin de demander le renouvellement de celui-ci ; dans le cas où il se trouve dénué de ce droit selon l’article L145-31 al.2 du Code de commerce.

    Est-il indispensable d’avoir l’accord du propriétaire pour le renouvellement du bail?

    Il est obligatoire de demander l’accord au bailleur afin de procéder à l’établissement du bail de sous-location et également pour les renouvellements. Le propriétaire est cependant en droit de ne pas accepter ce fait, notamment si des clauses propres l’ont préalablement définie.

    La Cour de cassation a établi que si le bail précisait l’obligation de sous-louer une partie du bien ou des locaux, le propriétaire n’a pas le devoir de contribuer aux différents actes de sous-location ni de renouvellements. La législation s’applique de la même façon dans le cadre d’activité de résidence hôtelière étant donné que l’activité elle-même définie la sous-location.

    À savoir que l’article L. 145?17, I, 1o, du code de commerce précise que le bailleur est en droit de ne pas procéder à un renouvellement du bail ; sans devoir à payer une indemnité d’éviction, dans le cas où il détient un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant comme le fait d’avoir procédé à une sous-location sans accord ou sans respect des dispositions du bail ou enfreignant la loi.

    Qu’est-ce que la cession du contrat de sous-location?

    La cession d’un contrat de sous-location ne diverge en rien d’un bail classique. Le sous-locataire transmet le sous-bail à une autre personne qui possédera les mêmes conditions et obligations que lui-même ; définies par le contrat de sous-bail et par l’article 1690 du code civil. De ce fait, le locataire est également l’interlocuteur et le responsable de cette tierce personne.

    Le sous-locataire, peut?il se baser sur l’irrégularité de la sous-location pour en demander la nullité ou la résiliation?

    Il est en droit de revendiquer la nullité dans les cas où il peut prouver un vice de consentement comme un dol du locataire s’étant présenté comme le propriétaire des locaux.

    Quant à la résiliation, aucune loi ne le prive de demander une résiliation du sous-bail sur la base du caractère précaire du droit qu’il a obtenu.

    Quelles sont les conséquences de l’inopposabilité de la sous-location?

    L’irrégularité du sous?bail rend inopposable le propriétaire du fait que le sous-locataire ne possède pas de droit ou titre et que le sous-bail n’est qu’un simple fait établi.

    Les conséquences sont la résiliation du bail principal causant inévitablement la résiliation du sous-bail (sans qu’aucun congé du locataire ou du propriétaire soit obligatoire) et le refus de renouvellement du bail qui résulte des mêmes conséquences.

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