Arrêt du 13 novembre 2025 — Pourvoi n° 23-18.899, 3? chambre civile
Le 13 novembre 2025, la Cour de cassation a rendu un arrêt extrêmement important concernant :
- la garantie des vices cachés du vendeur immobilier,
- la portée d’une clause exonératoire,
- et surtout, la responsabilité de l’agent immobilier dans son obligation d’information et de vérification.
Une décision qui impacte directement les agents immobiliers, acquéreurs, vendeurs et professionnels de la transaction.
1. Les faits : une maison vendue… puis des désordres sur les toitures
- Le 31 août 2017, Mme L. vend une maison à Mme M. et M. E., par acte authentique.
- La vente avait été précédée d’un compromis signé via l’Agence des Sacres, agent immobilier mandaté.
- Après quelques mois, les acquéreurs découvrent des désordres importants :
? Deux problèmes principaux :
- La toiture de l’extension du salon : défaut de pente, infiltrations, non-conformité aux règles de l’art.
- La toiture principale : très mauvais état, nécessitant une réfection totale.
Ils assignent alors :
- la venderesse ? pour vice caché,
- l’agence immobilière ? pour manquement à son devoir de conseil.
2. La cour d’appel de Reims : rejet des demandes des acheteurs
La cour d’appel estime :
? Que la venderesse ne pouvait pas connaître les défauts, car l’expert dit que le vice n’était perceptible que par un professionnel.
? Que la maison était ancienne et que les acquéreurs ne pouvaient exiger une toiture “comme neuve”.
? Que l’agent immobilier n’avait pas à vérifier la réalité des travaux annoncés par la vendeuse (contrôles tous les deux ans).
Les acquéreurs se pourvoient en cassation.
3. La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt : deux erreurs majeures
Erreur n°1 — La cour d’appel n’a pas vérifié si la venderesse avait été informée par un couvreur
Règle juridique :
Un vendeur ne peut pas se prévaloir d’une clause d’exclusion de garantie s’il connaissait le vice.
Or, les acheteurs avaient soutenu que :
- la venderesse avait déjà subi un dégât des eaux en 2011,
- un couvreur intervenait régulièrement,
- elle avait possiblement été alertée du mauvais état des toitures.
La cour d’appel n’a pas recherché cette connaissance, pourtant déterminante.
La Cour de cassation casse logiquement sur ce point.
Erreur n°2 — L’agent immobilier devait vérifier la réalité des travaux annoncés
Règle juridique :
L’agent immobilier a une obligation d’information, de conseil et de vérification.
Ici, la venderesse affirmait :
“La toiture est vérifiée tous les deux ans.”
La cour d’appel dit :
L’agent n’avait pas à vérifier ces affirmations.
La Cour de cassation dit au contraire :
– L’agent immobilier devait vérifier la réalité des contrôles annoncés.
– Il ne peut pas se contenter de relayer ce que dit le vendeur.
– Il doit s’assurer de la cohérence entre les déclarations et l’état du bien.
C’est une faute de négliger cette vérification.
4. Portée de l’arrêt : un rappel très fort pour les professionnels
1. Les vendeurs : la clause “vendu sans garantie des vices cachés” n’est pas un bouclier absolu
Dès qu’un vendeur a une information antérieure sur un désordre :
– La clause saute.
– Il engage sa responsabilité.
2. Les agents immobiliers : devoir de vigilance renforcé
L’arrêt précise que l’agent immobilier doit :
- vérifier les déclarations du vendeur,
- demander les justificatifs de travaux ou d’entretien annoncés,
- s’assurer que les éléments présentés sont cohérents.
Il ne peut pas “faire confiance” au vendeur sans contrôle minimal.
– Un simple oubli peut engager la responsabilité civile professionnelle.
3. Les acquéreurs : un outil fort pour contester des vices non déclarés
Cet arrêt donne un levier juridique puissant pour obtenir réparation lorsque :
- des désordres préexistaient,
- des travaux ont été “présentés” mais jamais faits,
- l’agent n’a pas vérifié les affirmations du vendeur.
5. Décision : cassation partielle
La Cour casse l’arrêt uniquement sur :
- le rejet de la garantie des vices cachés concernant les toitures,
- le rejet de la responsabilité de l’agence immobilière,
- les dépens et l’article 700.
– L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel d’Amiens.
6. Conclusion : un arrêt de référence pour le secteur immobilier
Cet arrêt rappelle deux principes clés :
– Le vendeur doit dire ce qu’il sait réellement.
La connaissance d’un vice, même supposée, doit être recherchée.
– L’agent immobilier n’est pas un simple messager.
Il doit vérifier, contrôler et informer avec rigueur.
Dans un contexte où l’état des toitures, façades, DPE ou extensions est souvent source de litiges, cette décision impose une professionnalisation accrue.
