Diversifier ses activités immobilières : se lancer dans le viager !

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    Diversifier ses activités immobilières : se lancer dans le viager !

    03/12/2019 julienadmin 15 Pas de commentaire

    « La définition juridique du viager correspond à un accord entre 2 parties. La 1ere personne s’engage envers l’autre pendant toute la vie de cette dernière. Cet engagement dans le temps se caractérise par le paiement régulier d’une somme d’argent en contrepartie d’un capital ou d’un bien. Le vendeur reçoit de l’acheteur : un apport appelé le bouquet et une rente mensuelle appelée la rente viagère. »

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    Quel est le marché du viager ?
    Les opérations immobilières en viager sont peu nombreuses dans l’ensemble. Elles sont autour de 5000 par an seulement. Cette activité réduite peut aussi s’expliquer par la prudence du notaire, qui, sollicité, renseigne et conseille sans en faire la promotion. Cependant, les temps changent. Plusieurs paramètres convergent s’imposent des aujourd’hui et encore plus demain : comme l’allongement de vie, l’accroissement des besoins avec l’âge et la stagnation voire la diminution des ressources. Les durées moyennes de contrat sont d’environ 12 ans. Les couples sont sous-représentés. Les femmes sont majoritaires, mais cela est essentiellement dû au fait qu’elles sont plus nombreuses à des âges élevés. Du côté des acheteurs, ils ont un âge moyen compris entre 40 et 50 ans. Ce qui est compatible avec le fait que ce ne sont pas des premiers achats immobiliers à vocation d’occupation, mais des investissements sur le long terme. Parmi les transactions, environ 60% concerne des viagers occupés, et un tiers se fait au sein d’une même famille. Par ailleurs, le marché du viager est concentré autour d’une dizaine d’agents immobiliers spécialisés dans ce type de transactions. Enfin, les spécialistes du viager font état d’une dissymétrie forte sur le marché du viager, avec une offre supérieure à la demande, dans un rapport de 1 à 3. Ainsi, il est difficile pour un homme de vendre en viager avant 70-75 ans et à une femme avant 75-80 ans.

    Quel est le marché du viager du côté du vendeur?
    Coté offre, les évolutions démographiques et socio-économiques favorisent le développement du viager :
    • Le vieillissement de la population avec un doublement de la population de plus de 75 ans d’ici à 2050 représentant 16% de la population française,
    • Besoin croissant de liquidité pour les seniors avec des revenus au mieux stables,
    • Inutilisation du patrimoine immobilier, perçu comme illiquide qui représente environ 2 tiers du patrimoine des ménages retraités,
    • Volonté des seniors de garder leur autonomie et de se maintenir dans leur domicile,
    • Conditions de plus en plus favorables au maintien à domicile,
    • Volonté d’accroitre la protection personnelle avec une garantie de revenus complémentaires et inépuisables,
    • Protection du conjoint avec la réversion intégrale de la rente viagère,
    • Protection familiale en déchargeant tout ou partie les enfants d’une lourde contrainte financière,
    • Attractivité financière et fiscale du viager avec une défiscalisation totale du bouquet et partielle des rentes…

     Quel est le marché du viager du côté de l’acquéreur?
    Coté demande, la raréfaction d’alternatives compétitives et son attractivité font du viager un investissement de choix de par son :
    • Attractivité de l’immobilier ancien,
    • Faible niveau de risque avec un engagement que d’une partie du cout total du bien et de manière échelonnée sur une longue durée,
    • Bonne rentabilité financière,
    • Difficulté croissante d’accès et rallongement du crédit immobilier,
    • Intérêt fiscal par la non fiscalisation des loyers théoriques et des droits de mutations réduits,
    • Limitation des niches réduisant des alternatives compétitives,
    • Perspectives macroéconomique favorables,
    • Probable hausse des taux d’intérêt. La hausse des taux d’intérêt n’a aucun impact sur le viager immobilier, par contre elle défavorise les autres investissements immobiliers nécessitant le recours à l’emprunt.

     Quelles sont les réglementations en vigueur ?
    • Loi hoguet du 2 janvier 1970,
    • La loi n2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové dit la loi Alur,
    • La loi d’adaptation de la société au vieillissement dite loi ASV du 28 décembre 2015.

    Sur quoi repose la réglementation ASV ?
    Elle repose sur 3 piliers :
    • L’anticipation de la perte d’autonomie,
    • L’adaptation globale de la société au vieillissement et,
    • L’accompagnement des personnes en perte d’autonomie.

    La priorité étant de permettre le bien vieillir à domicile.

     

    Quelles sont les règles d’un mandat?
    4 éléments constituent sa validité :

    Capacité : Il faut qu’il soit signé par une personne considérée comme capable. Ne sont pas capable les personnes sous tutelle, curatelle, sauvegarde de justice et surtout les personnes non propriétaire.

    Objet : doit être légale.

    Cause : la vente et la transmission d’un objet contre de l’argent, doivent respecter les bonnes mœurs et être limitée dans le temps.

    Consentement : l’accord doit être issu d’une volonté, ne pas résulter d’une pression, d’un acte de violence, d’un dol ou d’un vice caché.

    Quels sont les bons réflexes à avoir pour signer un mandat ?
    • La nature du mandat doit être précise et la notion d’exclusivité très apparente,
    • Le nom du négociateur ayant pris le mandat doit être inscrit. A défaut le mandat est nul,
    • L’adresse du mandant et celle du bien à commercialiser doit bien être clairement désignés,
    • Le prix en chiffres et en lettre des honoraires doit être mentionné. Surtout, ne pas oublier de préciser si le prix indiqué est le net vendeur ou honoraires agences inclus,
    • Il est impératif de préciser à qui revient la charge de la commission. Le vendeur ou l’acquéreur ou les deux selon une clé de répartition,
    • Ce qui est prévu au mandat doit être strictement respecté au compromis, ou alors il faudra émettre un avenant au mandat,
    • En cas de 2 mandants, chacun doit écrire la mention manuscrite « lu et approuvé » et signer. En indiquer le jour et le lieu de signature.

    Impératif en cas de démarchage à domicile, le coupon de rétraction, permettant au mandant d’annuler la mise en vente de son bien dans les 7 jours suivant la prise de mandat.

    Quelles sont les pièces nécessaires pour vendre en viager ?
    En vue d’une vente, le vendeur doit être en possession des pièces suivantes :
    • Titre ou attestation de propriété,
    • Pièces d’identité des propriétaires,
    • 4 derniers décomptes de charges,
    • Procès-verbal des 3 dernières assemblées générales en cas de copropriété,
    • De la dernière taxe foncière,
    • Attestation de la surface loi carrez,
    • Diagnostic (amiante, plomb, de performance énergétique, gaz, électricité et risques naturels et technologiques).
    Si le propriétaire est une SCI, il faudra :
    • Les statuts,
    • Le kbis
    • Et le dernier bilan.

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