L’étude géotechnique introduit par la loi ELAN est un nouveau diagnotic a annexer au compromis, cette nouvelle obligation s’inscrit d’une part, dans l’obligation de vigilance faite aux professionnels de vérifier les documents obligatoires et, d’autre part, dans l’obligation d’informer les futurs acquéreurs ou vendeurs des risques sur le bien immobilier.

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  1. Qui est concerné par cette étude ?

Le maître d’ouvrage, maître d’œuvre, les constructeurs, le propriétaires de terrains à bâtir.

  1. Dans quel cas le vendeur doit faire une étude des sols ?

En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur.

  1. A quel acte juridique est annexée l’étude ?

Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, l’étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci. Si vous commander cette étude, vous pouvez engager votre responsabilité.

  1. En tant qu’agent immobilier ma responsabilité peut-elle être engagée ?

Oui, l’étude géotechnique est un document obligatoire a annexer au compromis, si vous rédigez ce compromis ou que vous ne contrôlez pas que sa rédaction inclus en annexe l’étude vous pouvez engager votre responsabilité.

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  1. A quoi sert l’étude géotechnique ?

L’étude géotechnique permet une première identification des risques géotechniques d’un site. Elle doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Cette étude préalable comporte une enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site et l’existence d’avoisinants avec visite du site et des alentours. Elle est complétée, si besoin, par un programme d’investigations spécifiques visant à établir les connaissances géologiques et géotechniques permettant de réduire, autant que possible, les incertitudes et risques géotechniques liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles sans préjudice des autres aléas géotechniques pouvant exister au droit du projet. NB) Une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité. Une étude géotechnique de conception de type G2 (phase avant-projet et phase projet) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité.

  1. Quelle est la durée de validité de l’étude géotechnique ?

La durée de validité de l’étude géotechnique préalable est de trente ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué. L’étude géotechnique de conception prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment, n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.

  1. Cas particuliers

Avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d’ouvrage transmet l’étude aux constructeurs de l’ouvrage. Lorsque cette étude n’est pas annexée au titre de propriété du terrain, il appartient au maître d’ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment. Les contrats prévus au premier alinéa du présent article précisent que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage et, le cas échéant, que les travaux qu’ils s’engagent à réaliser ou pour lesquels ils s’engagent à assurer la maîtrise d’œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

  1. Les obligations du constructeur

Lorsqu’un contrat a pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements, le constructeur de l’ouvrage est tenu :
1° Soit de suivre les recommandations d’une étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage ou que le constructeur fait réaliser par accord avec le maître d’ouvrage, qui prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment ;
2° Soit de respecter des techniques particulières de construction. Si l’étude géotechnique indique l’absence de risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur n’est pas tenu par cette obligation.

  1. Que se passe t-il en cas d’extension d’un bâtiment ?

Dans le cas d’un projet d’extension d’un bâtiment qui avait fait l’objet d’une étude géotechnique de conception qui prévoyait le projet d’extension, l’étude géotechnique de conception initiale vaut étude géotechnique de conception pour l’extension, sous réserve que le procédé constructif soit le même que dans l’étude initiale.
Dans le cas d’une extension d’un bâtiment qui avait déjà fait l’objet d’une étude géotechnique de conception lors de sa construction qui ne prévoyait pas l’extension ou qui prévoyait l’extension mais avec un autre procédé constructif, l’étude géotechnique de conception de l’extension peut s’appuyer sur les données géotechniques et les conclusions de l’étude géotechnique de conception initiale, si celles-ci sont pertinentes pour le projet d’extension.

  1. Quelles sont les dispositions à respecter ?

Pour répondre à ces exigences, le constructeur de l’ouvrage est tenu de respecter les dispositions constructives suivantes :

  1. – Les bâtiments en maçonnerie ou en béton sont construits avec une structure rigide. La mise en œuvre de chaînages horizontaux et verticaux, ainsi que la pose de linteaux au-dessus des ouvertures permet de répondre à cette exigence.
  2. – Pour tous les bâtiments :
  3. a) Les déformations des ouvrages sont limitées par la mise en place de fondations renforcées. Elles ont comme caractéristiques d’être :

– en béton armé ;

– suffisamment profondes pour s’affranchir de la zone superficielle où le sol est sensible au phénomène de mouvement de terrain différentiel, soit a minima 1,20 m en zone d’exposition forte, ou de 0,80 m en zone d’exposition moyenne, telles que définies à l’article R. 112-5 du code de la construction et de l’habitation, sauf si un sol dur non argileux est présent avant d’atteindre ces profondeurs ;

– ancrées de manière homogène, sans dissymétrie sur le pourtour du bâtiment, notamment pour les terrains en pente ou pour les bâtiments à sous-sol partiel. En l’absence de sous-sol, la construction d’une dalle sur vide sanitaire est prévue ;

– coulées en continu ;

– désolidarisées des fondations d’une construction mitoyenne ;

  1. b) Les variations de teneur en eau du terrain à proximité de l’ouvrage dues aux apports d’eaux pluviales et de ruissellement sont limitées, pour cela :

– les eaux de gouttières sont éloignées des pieds de façade, avec un exutoire en aval de la construction ;

– les réservoirs de collecte des eaux pluviales sont équipés d’un système empêchant le déversement des eaux de trop plein dans le sol proche de la construction ;

– les puisards situés à proximité de la construction sont isolés des fondations par un système assurant son étanchéité ;

– les eaux de ruissellement superficielles ou souterraines sont détournées à distance de l’habitation en mettant en œuvre un réseau de drainage ;

– la surface du sol aux abords de la construction est imperméabilisée ;

– le risque de rupture des canalisations enterrées est minimisé par l’utilisation de matériaux flexibles avec joints adaptés ;

  1. c) Les variations de teneur en eau du terrain à proximité de l’ouvrage causées par l’action de la végétation sont limitées, pour cela :

– le bâti est éloigné du champ d’influence de la végétation. On considère que la distance d’influence est égale à une fois la hauteur de l’arbre à l’âge adulte, et une fois et demi la hauteur d’une haie ;

– à défaut du respect de la zone d’influence, un écran anti-racines est mis en place. Cet écran trouve sa place au plus près des arbres, sa profondeur sera adaptée au développement du réseau racinaire avec une profondeur minimale de 2 m ;

– le cas échéant, la végétation est retirée en amont du début des travaux de construction afin de permettre un rétablissement des conditions naturelles de la teneur en eau du terrain ;

– en cas de difficultés techniques, notamment en cas de terrains réduits ou en limite de propriété, la profondeur des fondations est augmentée par rapport aux préconisations du paragraphe II du présent article ;

 

  1. d) Lors de la présence d’une source de chaleur importante dans le sous-sol d’une construction, les échanges thermiques entre le terrain et le sous-sol sont limités. Pour cela, les parois enterrées de la construction sont isolées afin d’éviter d’aggraver la dessiccation du terrain situé dans sa périphérie.
  2. Où retrouver la carte interactive des risques géologiques ?

https://www.georisques.gouv.fr/cartes-interactives#/

Une carte d’exposition au phénomène de mouvement de terrain identifie quatre catégories de zones :

  • exposition forte ;
  • exposition moyenne ;
  • exposition faible ;
  • le reste du territoire.

Pour connaître la zone dont dépend un terrain, choisissez le pictogramme « Choix des couches » avec une feuille et un plus dans la colonne à droite de la carte. Le choix des couches s’affiche. Sélectionnez alors « Argiles ». Les zones apparaissent sur la carte sur laquelle vous pouvez zoomer.

L’étude est obligatoire uniquement pour les terrains dans les zones où l’exposition au risque est qualifiée de moyenne ou forte.

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