La cour de cassation s’est prononcée le 4 mars 2021 sur la question de savoir si une diminution du prix de vente était possible quand existe une différence de superficie entre la réalité et ce qui figure dans l’acte de vente. Ainsi, l’acheteur qui agit en réduction du prix au titre de la loi « Carrez » doit prouver que la superficie réelle des lieux est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, en communiquant notamment le dossier des travaux de transformation des lieux.
Quels sont les faits à l’origine de cette décision ?
En 2007, une SCI consent un bail commercial à une société exploitant un fonds de commerce de location de cassettes-vidéos. En 2009, une autre société devient locataire et procède à des travaux d’aménagement pour installer un restaurant. Cette dernière achète les locaux en 2016. L’acte de vente indique que les lots de copropriété vendus ont une surface de 84,51 m² selon un certificat de mesurage établi en 2007, avant les travaux. L’acheteur fait réaliser un nouveau mesurage après la vente qui évalue la surface privative des lots à 75,33 m². Il assigne le vendeur en réduction du prix et en paiement de dommages-intérêts. Il fait valoir que les travaux n’ont consisté qu’à mettre les lieux loués aux normes de la restauration rapide sans porter atteinte à leur consistance générale.
Comment les juges ont-ils motivé leur décision ?
Les juges rejettent alors ses demandes au motif que l’acheteur ne prouve pas que la superficie réelle des lieux est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente. Ils retiennent plutôt que l’acheteur ne produit aucune pièce permettant d’établir avec précision la nature et la consistance des travaux réalisés et notamment l’édification éventuelle de murs ou de cloisons, par nature exclus du calcul de la superficie de la partie privative. L’acheteur, qui devait communiquer le dossier de transformation des locaux (qui comprend les plans d’architecte et/ou bureaux d’études), n’a communiqué que des documents relatifs à l’aménagement et à la décoration des lieux. Pour les juges, il n’existe pas de concordance dans la description des lieux entre les deux certificats de mesurage produits aux débats.
Que retenir de cette décision ?
Il convient donc de relever que si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur dispose d’une action judiciaire à l’encontre du vendeur en diminution du prix convenu proportionnelle à l’écart constaté entre la superficie réelle et la superficie déclarée eu égard à la Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al.7.
La charge de la preuve pèse alors sur l’acheteur qui doit justifier des surfaces déduites dans le calcul et qui conduisent à une superficie réelle inférieure à celle déclarée dans l’acte. C’est pourquoi il est conseillé, afin d’éviter les difficultés contentieuses, de se renseigner auprès d’un notaire afin qu’il guide l’acheteur dans la réalisation d’un nouveau certificat de mesurage avant la vente.
