Loi ELAN : Focus, sur les nouvelles règles relatives à l’urbanisme.
Après la loi Alur, voilà la loi ELAN, cette nouvelle loi sur le logement a été publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018. L’acronyme signifie ELAN " Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique.
Ce texte a un spectre large et compte 234 articles. Il touche à de nombreux domaines : copropriété, location, construction, urbanisme…
L’esprit de la loi c’est construire plus, mieux et moins cher, voici plusieurs axes :
1. La dynamisation des opérations d’aménagement
2. Améliorer le traitement du contentieux de l’urbanisme
3. Simplifier les procédures d’urbanisme
4. Simplifier l’acte de construire
5. Libérer les terrains
6. Transformer les bureaux vacants en logements pour éviter l’étalement urbain
et transformer la ville
Ces axes se sont traduits par des mesures concrète comme :
1. Le contrôle urbanistique
Le droit de visite des autorités et agents chargé des contrôles en matière d’urbanisme et de construction porté à 6 ans. Avant il était de 3 ans.
Notre conseil : Bien vérifier avant la signature d’un compromis, le permis de construire, et ses modifications éventuelles, ou la déclaration de travaux, le procès- verbal de réception, la déclaration d’achèvement des travaux et enfin l’attestation de non-opposition à conformité délivrée par la mairie sur demande.
2. Une prévention accrue des risques liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols Concrètement, en cas de vente d’un terrain non constructible ou avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre une étude géotechnique préalable sera fournie par le vendeur.
Cette étude sera annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
3. Des mesures complémentaires et étendues d’accession à la propriété
Le prêt à taux zéro (PTZ) et le dispositif Pinel d’aide à l’investissement locatif ont été recentrés et prolongés pour quatre ans, une durée inédite, pour accompagner les Français dans leur projet d’accession là où il y en a besoin. Le dispositif de prêt à taux zéro et le dispositif Pinel devaient s’arrêter au 31 décembre 2017. Pourtant, les besoins en construction comme en rénovation de logements sont toujours prégnants.
Les dispositifs PTZ et Pinel ont été reconduits, ce qui offre de la visibilité à tous les acteurs pour engager des projets de construction et de rénovation.
Concrètement, dans les zones les plus tendues et notamment dans les grandes métropoles, le PTZ et le dispositif Pinel sont reconduits pour 4 ans. Les professionnels ont de la visibilité pour lancer de nouvelles opérations et les particuliers savent qu’ils peuvent prendre le temps de construire leur projet immobilier. Dans les autres régions, ces dispositifs sont adaptés : ils sont reconduits pour 4 ans pour les projets ciblés sur l’ancien, pour encourager la rénovation de l’existant et favoriser le renouvellement des centres des villes moyennes et des villages. Les dispositifs perdurent pendant 2 ans dans le neuf pour finaliser les projets en cours.
4. La simplification des procédures d’urbanisme
Selon la Fédération de la promotion immobilière, 30 000 constructions étaient bloquées à cause de recours abusifs. La loi ELAN entend porter le délai de 24 à 10 mois.
Concrètement, la simplification des procédures d’urbanisme, s’inscrit sur plusieurs points :
– Limiter les délais de jugement à 10 mois pour accélérer et lutter contre les recours qui n’en finissent plus. Désormais, les requérants ne pourront apporter leurs éléments de contestation que dans un délai de 2 mois au-delà duquel la “cristallisation” des moyens intervient automatiquement
– Les documents d’urbanisme nécessaire pour une demande de permis de construire seront limités. L’administration ne pourra en demander plus que ce qui est prévu.
– La non-remise en cause de l’ancien Plan d’Occupation des Sols (POS) en cas d’annulation du Plan Local d’Urbanisme (PLU)
– L’adaptation des avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF) pour les opérations de lutte contre l’habitat indigne et pour les pylônes de téléphonie mobile
– Une simplification entre la hiérarchie des documents d’urbanisme a été introduite
– La fin de la caducité automatique de certaines clauses du cahier des charges d’un lotissement
– Sursis à statuer et exception opposable à l’administration
5. Le processus de digitalisation
– La dématérialisation des demandes de permis de construire sera prévu pour les grosses communes.
6. Le développement de l’urbanisation et de la transformation urbanistique (bureau à habitation)
– La possibilité de réhabiliter les bureaux en habitat
Concrètement, en Île-de-France, les professionnels estiment que près de 700000 m2 de bureaux obsolètes, durablement vacants, ne conviennent plus aux attentes des entreprises.
– Introduction de la catégorie d’immeubles de moyenne hauteur
– Ouverture des droits à construire dans les espaces proches du littoral
– Possibilité d’avoir deux autorisations d’urbanisme pour un terrain en même
temps
– La notion de préfabrication
La Loi ELAN souhaite ainsi relancer la préfabrication, sur la base de fondements commun telle que l’accélération des constructions ; des chantiers plus rapides, plus propres, moins accidentogènes et moins dépendants des aléas climatiques ; et la contribution à une économie circulaire de la construction.
