En tant que professionnel de l’immobilier (agent immobilier, agent commercial ou mandataire), vous serez amené à rédiger un bail commercial. Pour rappel le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal.
Or, lorsque vous allez rédiger le contrat de bail, ce contrat peut comporter des clauses ; ces clauses vont définir les obligations et devoir de chacun des parties (bailleur et preneur).
En conséquence, vous devez maîtriser les différents types de clauses que vous pouvez proposer à chacune des parties.
Attention ; la conclusion du bail commercial peut présenter des difficultés pour le locataire qui ne différencie pas forcément les éléments négociables des clauses imposées par la loi. Certaines règles applicables au bail commercial sont en effet d'ordre public, ce qui signifie que les parties au contrat ne peuvent pas y déroger, même d’un commun accord. Les clauses contraires sont réputées non écrites, ce qui signifie qu’elles sont contestables sans limite dans le temps.
Ces principales clauses peuvent être :
– Clause d’échelle mobile
– Clause de non-concurrence
– Clause d’exclusivité
– Clause de déspécialisation restreinte
– Clause de déspécialisation totale
– Clause résolutoire,
– Clause de non-rétablissement,
– Clause d’agrément,
– Clause d’interdiction de céder le bail,
– Clause de garantie solidaire
Qu’est-ce qu’une clause d’échelle mobile ?
Négocier une telle clause a pour conséquence de modifier le montant du loyer sans attendre 3 ans.
Le montant du loyer change alors lorsque l’indice de référence déterminé par les parties varie. Cet indice doit être en rapport avec les activités de l’une des parties.
Prévoir dans le contrat que la variation n’est prise en compte que sur notification de l’une des parties à l’autre.
Si les différentes variations de l’indice augmentent ou diminuent le loyer initial de plus de 25%, les parties peuvent demander la révision du loyer initial par référence à la valeur locative
Qu’est-ce qu’une clause de non-concurrence ?
Elle interdit au bailleur d’exercer lui-même, directement ou non, une activité concurrente de celle de son locataire.
Qu’est-ce qu’une clause d’exclusivité ?
Elle interdit au bailleur de louer dans le même immeuble un autre local pour l’exercice d’activités similaires.
Qu’est-ce que la clause de déspécialisation restreinte ?
La déspécialisation restreinte aux activités complémentaires ou connexes (celles qui ne nécessitent pas de nouvelles installations et qui ont un lien avec l’activité exercée) est un droit pour le locataire sous réserve de l’accord du bailleur.
Il est possible de négocier une clause prévoyant une déspécialisation restreinte pour d’autres activités particulières.
Qu’est-ce que la clause de déspécialisation totale ?
Il s’agit de la modification d’activité justifiée par, à la fois, la conjoncture économique et des nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution.
Si le bailleur refuse la transformation totale sans motif grave et légitime (ex. reprise des lieux pour exécuter des travaux prescrits dans le cadre de la rénovation urbaine), le juge peut l’y contraindre.
Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?
Lorsqu’elle existe, cette clause permet aux parties de rompre leur contrat lorsque l’une d’entre elles ne respecte pas ses engagements (paiement du loyer, réalisation de travaux, exploitation…). Elle est valable uniquement si certaines conditions de forme sont remplies (commandement resté sans réponse pendant un mois).
A noter : la clause résiliant de plein droit le bail en cas de redressement ou de liquidation judiciaire de l’entreprise exploitant le fonds de commerce est nulle.
Qu’est-ce que la clause de non-rétablissement ?
Elle vise à interdire au locataire d’exercer la même activité dans un certain rayon géographique et pendant une durée limitée à la fin du bail.
Cession du bail avec le fonds de commerce, peut-on prévoir une clause d’agrément ?
Le bailleur n’a pas le droit d’interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce exploité.
La loi Pinel a réaffirmé ce principe.
Il lui est possible en revanche de restreindre ce droit, par exemple en prévoyant une clause d’agrément, c’est-à-dire en demandant à être associé à la signature de la cession pour agréer le repreneur du fonds de commerce.
Il ne peut en aucun cas refuser la cession sans motif légitime et justifié. Dans le cas contraire, le locataire cédant peut demander réparation en justice.
Cession du bail sans le fonds de commerce, peut-on prévoir une clause d’interdiction de céder le bail ?
Une clause peut prévoir l’interdiction de céder le bail seul (clause fréquente).
Toutefois, cette cession est de droit dans certains cas, comme pour le locataire commerçant ou artisan qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite.
Clause de garantie solidaire
Cette clause permet au bailleur de se tourner vers les précédents exploitants du fonds de commerce en cas de non-paiement du loyer et/ou des charges par le locataire actuel. Les locataires successifs restent solidaires en cas de cession du bail.
Cette clause est fréquente. En pratique, il est indispensable de préciser des limites à la garantie (délais, nature des sommes garanties).
La loi Pinel limite dorénavant à 3 ans la durée pendant laquelle le bailleur peut se prévaloir de cette clause (antérieurement à cette loi, elle pouvait jouer jusqu’à la date d’expiration du bail repris).
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