Il existe plusieurs types de mandats dont les obligations pour le professionnel vont changer. Concernant la rédaction, il s’agira seulement de préciser l’étendu du champ de représentation que le professionnel détiendra (intermédiation et vente, intermédiation location et éventuellement gestion du bien durant la location, gestion des dossiers administratifs relatifs au bâti,…).
Quelles sont les étapes préalables à la rédaction du mandat ?
Avant toute rédaction aux fins de signatures, il faut obtenir plusieurs renseignements :
-le titre de propriétaire doit être consulté afin de vérifier : le nom des propriétaires,
-consulter la référence cadastrale,
-le règlement de copropriété et le nom du syndic, s’il y a lieu
-demander la contenance du bien, son année de construction,
-les servitudes éventuelles, et les conditions financières à fixer pour l’annonce publicitaire.
-Demander au propriétaire de préciser si le mobilier est vendu avec l’immeuble. Les éléments mobiliers restant dans les lieux le plus fréquemment sont : la cuisine équipée en électroménager, la bâche piscine, l’enrouleur, la tondeuse, la pompe de forage. Il est possible de déduire jusqu’à 3 % de la valeur du bien immobilier.
Par sécurité vous pouvez pour certains documents, notamment le titre de propriété de demander à en obtenir l’original (pour en faire une copie).
L’agence doit, au titre de son devoir de conseil, informer le propriétaire des législations existantes telles que les diagnostics techniques obligatoires (et l’audit énergétique en cas de DPE avec une mauvaise note : F ou G)
Comment fixer le prix de vente ou de la location ?
S’agissant du prix de vente, il doit être négocié dès la prise de mandat. Pour le mandat simple, l’agence doit se conformer au prix des mandats concurrents (logique).
Si vous avez un mandat exclusif, vous pourrez avoir besoin de demander une expertise approfondie du bien, mais attention, il ne faut pas bêtement fixer le prix de vente compte tenu de la valeur d’expertise, il faut pouvoir se rapprocher du marché similaire des autres biens pour être attractif.
Concernant la mise en location, si vous êtes en zone tendue, le loyer ne pourra sauf cas d’exonération être modifié à la hausse par rapport au loyer fixé lors du précédent bail. Mais par principe, la fixation du loyer et libre et il est toujours admis (par la loi) de demander une revalorisation de ce dernier si compte tenu du voisinage et pour des biens similaires le loyer appliqué es manifestement sous-évalué.
Quelles exigences sont à observer relativement à la signature ?
Le mandat doit être signé pas tous les propriétaires, même s’ils sont mariés sous un régime communautaire et que le bien constitue la résidence de la famille. Dans le cas d’une résidence secondaire qui n’appartiendrait qu’à un seul des époux, la seule signature du propriétaire suffit. En cas d’indivision, la signature de chacun des co-indivisaires est indispensable, à moins que le représentant de l’indivision fournisse un pouvoir en bonne et due forme pour vendre à un prix donné par tous les intermédiaires.
Si la signature est faite hors établissement ou à distance, il vous faudra respecter un délai de 14 jours (délai légal de rétractation) avant de commencer tout travail d’intermédiation sauf à en demander l’exonération expresse par acte séparé au mandant.
L’avenant au mandat
De nombreux agents immobiliers, pour simplifier leur travail, rédigent un nouveau mandat dès qu’un changement intervient, ce qui n’est pas juridiquement correct, le mandat étant toujours valide… Par ailleurs, un nouveau mandat réengage un propriétaire pour un certain temps. Au sens juridique, il s’agit d’une modification apportée à un contrat antérieur. Les objets des avenants sont le plus souvent des modifications du prix de vente, mais également un changement de charge de la commission. Ce document est annexé au mandat. Il peut y avoir plusieurs avenants pour un même mandat.
Collecte des informations essentielles/ vente du bien :
- Évaluation, expertise du bien à vendre, pour déterminer le prix de plus juste,
- Évaluation de la durée de la vente,
- Mesurage pour un bien en copropriété,
- Rassemblement des pièces indispensables à la vente,
- Contrôle de la nécessité de la production des différents certificats : certificats relatifs à l’amiante, au plomb, aux insectes xylophages, à l’electricité, aux risques naturels…
- Conduite de l’action commerciale et de la prospection :
- Mise en place de techniques de prospection
- Organisation des visites
- Choix des prospects présentant les conditions de solvabilité
Gestion de la conclusion de la négociation et accompagnement :
- Signature du pré-contrat adéquat, en respectant la forme et les délais de rétractation et des délais de réflexion imposés notamment par la loi S.R.U.
- Assure le séquestre des sommes versées par l’acquéreur
- Information du futur acheteur au niveau fiscal, juridique et techniques
- Préparation du dossier définitif, en relation avec le notaire, en liaison avec les services d’abonnement et avec le syndic
- Assistance du vendeur et de l’acquéreur le jour de la signature de l’acte authentique
