Les bouleversements de la loi ALUR

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    Nouvelle loi ALUR - formation

    Les bouleversements de la loi ALUR

    25/10/2018 rckadm 97 Pas de commentaire

    ALUR : qu’est-ce que cela signifie Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové.

    I Vis à vis de la gestion locative

    • Un encadrement des loyers en zone tendue
    • Les loyers sont encadrés en zone tendu

    Lors du départ du logement, le locataire peut partir après un délai de préavis d’un mois en zone tendue. Dans l’autres zones, le locataire doit justifier son départ pour bénéficier du délai d’un mois.

    Les locataires de logements sociaux et bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé bénéficie d’un préavis d’un mois aussi quelque soit le zonage.

    1. La création d’un contrat type de location

    Le modèle type doit précisions des indications obligatoires comme le nom du locataire, les équipements, le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire, le montant du loyer de référence dans la zone où est situé le logement si le logement est situé dans une agglomération où les loyers sont encadrés, et le montant du loyer du précédent locataire. Le but de cette démarche est de sécuriser les parties.

    1. Un régime similaire entre les Pacsés et les époux

    Les droits des Pacsés sont les mêmes que ceux des époux. En cas de bail conjoint, chacun a un droit sur le bail, notamment en cas de décès avec un droit exclusif. Le pacs permet de bénéficier des même droit que ceux sous contrat de mariage.

    1. La fixation des modalités de l’état des lieux

    L’objectif de cette démarche est de diminuer le risque de contentieux, en permettant de mieux comparer état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie. Chaque partie reçoit un état des lieux signé de l’état des lieux.

    1. Les pièces justificatives ont été listées.

    La liste des pièces justificatives exigibles est encadrée. En cas de non respect de ces exigences amende pouvant aller jusqu’à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale est prévue.

    1. La fourniture des diagnostics techniques

    Pour évaluer les risques d’atteinte à la sécurité, le diagnostic technique remis par le propriétaire au locataire est complété par :

    – une copie de l’état d’absence ou de présence d’amiante ;

    – un état de l’installation d’électricité et de gaz.

    1. L’Encadrement des honoraires de location

    Les honoraires d’agence sont encadrés par la loi. Le bailleur a à sa charge :

    • Les frais relatifs à la location sauf :
    • Les visites, l’établissement du dossier de location, l’écriture du bail, la production de l’état des lieux d’entrée qui peuvent être divisés en propriétaire et locataire.
    1. La Garantie d’un minimum de mobilier dans les locations meublées

    Une liste a été établie récapitulant le mobilier nécessaire.

    1. La clarification du statut des meublés de courte durée

    La loi ALUR a introduit la possibilité pour les propriétaires ou locataires de mettre en location saisonnière leur résidence principale, sans demander une autorisation.

    Pour les autres, il faut rédiger une déclaration de changement d’usage. Cette déclaration se fait en mairie.

    Pour les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements de petite couronne, une autorisation préalable est nécessaire. Une compensation peut même être prévue.

    1. Le dépôt de garantie et son remboursement

    Le délai de restitution du dépôt de garantie est fixé à 2 mois. S’il n’est pas remis après avoir rendu les clés, 10% du loyer est à donner au locataire par mois. Si le locataire ne donne à la fin du contrat aucune adresse au bailleur cette majoration n’est pas due.

    1. Nouvelle situation en cas de congé ou reprise

    Le congé pour vente est permis à partir du premier renouvellement du bail en cours.

    Si le congé a lieu avant 3 ans, le bailleur n’a pas le droit de revendre son logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat en cours.

    Le congé pour reprise, ce congé doit être motivé (réel et sérieux) et en plus il doit indiquer les liens avec le futur bénéficiaire du logement.

    1. La mise en place des observatoires de loyers

    Des observatoires indépendants ont été créer afin d’observer l’évolution des loyers. Ces observatoires sont agrées.

    Toutes ces informations peuvent être trouvées sur www.observatoires-des-loyers.org.

    1. L’encadrement des loyers à Paris

    La loi ALUR a instauré un encadrement des loyers à Paris.

    Attention des évolutions jurisprudentielles sont venus mettre un terme à cet encadrement, mais la La loi Élan (art. 49) permet désormais à chacun des maires d‘une agglomération de plafonner, ou non, les loyers.

    II Pour les professions immobilières (agents commerciaux, mandataires immobiliers, agents immobiliers, syndic…)

    1. La création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière.

    Ce Conseil a un rôle consultatif et émet des avis.

    1. L’introduction d’un code de déontologie des professions immobilières

    1. Contrôler les activités de transaction et de gestion immobilière

    La commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières veille au respect des règles et des principes déontologiques des titulaires de la carte professionnelle. Elle a un pouvoir de sanction (blâme à interdiction d’exercer).

    1. Simplifier la délivrance de la carte professionnelle

    La carte est délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie territoriale, et non plus par la Préfecture. Un fichier réunissant les titulaires de la carte professionnelle est créé.

    1. Favoriser la montée en compétence des professionnels

    Pour favoriser l’adaptation des métiers de l’immobilier aux mutations du secteur, les professionnels doivent suivre une formation continue d’une durée minimale de 14 heures par an ou 42 heures sur 3 ans consécutifs pour renouveler leur carte professionnelle. Un décret détaille la forme de ces formations obligatoires et les organismes susceptibles de les dispenser. Cette mesure contribuera à améliorer les connaissances et compétences des professionnels dans des champs tels que la transition énergétique, la dématérialisation…

    III Concernant la copropriété

    La loi Alur améliore le fonctionnement des copropriétés et clarifie les règles entre les copropriétaires et les syndics.

    1. La clarification des contrats et la facturation des syndics

    Le but de cette démarche est d’instiller de la transparence. Un contrat type a été établi. La rémunération du syndic est de deux ordres, un forfait annuel pour les prestations effectuées au titre de sa mission et une rémunération complémentaire pour des prestations particulières. Aucune autre prestation ne peut être facturée en dehors de ces deux types de rémunération.

    1. Le plafonnement de r l’état daté et les honoraires perçus par le syndic au titre du recouvrement d’une créance

    1. Un accès aux informations de la copropriété

    Ces informations sont par exemple les justificatifs des frais pour administrer le bien immobilier. Les syndics ont 3 mois pour transmettre les PV d’AG.

    1. L’obligation d’un compte séparé

    1. L’obligation d’avoir une responsabilité civile pour les copropriétaires et les syndics

    La responsabilité civile devient obligatoire pour les copropriétaires et les syndicats.

    1. La réalisation d’un diagnostic de la copropriété

    Ce diagnostic comprend un rapport complet technique sur l’état du bâti et des équipements, de la situation de l’immeuble au regard de la règlementation, de la performance énergétique du bâtiment et de la gestion patrimoniale de l’immeuble. Des mesures peuvent être prescrites dans ce rapport.

    1. Un fonds travaux a été rendu obligatoire

    Des provisions pour charges sont prévue pour l’entretien et l’amélioration du bâti.

    1. Une meilleure connaissance de l’état des copropriétés

    Une immatriculation des copropriété est devenu obligatoire.

    1. Transmettre les informations aux acquéreurs dès la promesse de vente (voie dématérialisée possible).

    1. Le renforcement de la procédure d’administration provisoire

    Une nouvelle procédure a été crée et l’administration provisoire a été renforcée

    IV Concernant l’urbanisme

    La loi Alur favorise la mise en place de documents intercommunaux dans le domaine de l’urbanisme. Avec un seul objectif : construire plus et mieux en limitant l’étalement urbain.

    1. Une meilleure coordination entre les strates communales et intercommunales

    Le plan local d’urbanisme (PLU), défini à l’échelle communale, doit tenir compte des orientations intercommunales contenues dans le schéma de cohérence territoriale (SCOT). Pour simplifier l’élaboration des PLU, le SCOT est renforcé pour intégrer les prescriptions d’autres schémas environnementaux. Les communes ne se réfèrent plus qu’à un seul document pour élaborer leur PLU : le SCOT.

    Un nouvel outil a été créer pour le SCOT : le secteur de densification. Dans ces périmètres, les maires ont l’obligation de réaliser pour leur PLU une étude sur le potentiel de densification.

    1. La mise en place de documents intercommunaux

    Les communautés de communes et les communautés d’agglomération sont compétentes de droit en matière de Plan local d’urbanisme intercommunal.

    1. Une maîtrise renforcée de l’urbanisation

    . Les commissions compétentes en matière de consommation d’espace ont un champ de compétence étendue leur avis étendus aux zones naturelles.

    1. Une amélioration des outils de maîtrise du foncier

    Les outils de maîtrise foncière sont améliorés : clarification du droit de préemption et extension au bénéfice du préfet en communes carencées, possibilité de créer des zones d’aménagement différé intercommunales, enrichissement du contenu des déclarations d’intention d’aliéner (DIA) pour permettre à la collectivité ou à l’Etat d’évaluer plus rapidement l’intérêt d’acquérir le bien.

    1. La construction de logements est promus

    1. L’intégration des français aux procédures d’urbanisme

    La procédure est simplifiée et les habitant sont mieux intégrés aux procédures d’urbanisme.

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