Le Devoir de Conseil de l’Agent Immobilier
Une Obligation Juridique
Tout agent immobilier est dans l’obligation de ;
- Recueillir toutes les informations qui pourraient entraver la vente ou influer le consentement des parties.
- Répondre à son devoir de conseil lorsque l’opération lui paraît hasardeuse ou la validité incertaine
Au titre de son devoir de conseil :
- L’obligation de vérifier la régularité de la situation administrative de l’immeuble et plus particulièrement sa constructibilité dans le cas d’un terrain.
- L’obligation de vérifier l’exactitude des informations qu’il donne aux parties
- L’obligation d’informer les acquéreurs des vices apparents du bien vendu. Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 16 mars 2011 n° de pourvoi : 10-10503, publié au bulletin “le vendeur, tenu à un devoir général de loyauté, ne pouvait néanmoins dissimuler à son cocontractant un fait dont il avait connaissance et qui aurait empêché l’acquéreur, s’il l’avait connu, de contracter aux conditions prévues” ainsi que lors de l‘audience publique du mercredi 8 avril 2009, n° de pourvoi : 07-21910 07-21953, publié au bulletin : “l’agent immobilier devait attirer l’attention des acquéreurs sur l’origine très vraisemblable des fissures apparentes et sur leur gravité potentielle pouvant affecter la structure de l’immeuble”
Est-ce que l’agent immobilier peut se décharger de sa responsabilité ?
L’agent immobilier a la possibilité de s’exonérer de toute responsabilité basée sur la méconnaissance du devoir de conseil lorsque le mandataire est un professionnel qui peut se renseigner lui-même ou en cas de dol des vendeurs ; “le dol désigne une manœuvre frauduleuse visant à tromper une personne dans le but d’obtenir son consentement, de sorte à ce que sans cette manœuvre, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il s’analyse juridiquement en un vice du consentement. En droit des contrats, le dol constitue une cause de nullité.”
Qu’est-ce que la responsabilité délictuelle ?
La responsabilité civile délictuelle oblige à réparer un dommage, en cas :
- De faute, sur la base de l’article 1382 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. »
- De négligence, d’omission ou bien d’imprudence, en appui de l’article 1383 : “Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.”
Trois conditions sont dégagées afin d’appliquer la responsabilité délictuelle :
- La faute ; le non-respect de la loi ou bien un comportement que n’aurait pas eu une personne normalement prudente et diligente placée dans les mêmes circonstances
- Le dommage matériel, physique ou moral qui doit être quantifiable ; les juges n’accepteront pas d’indemniser un préjudice dont le montant n’est pas chiffré
- Le lien entre la faute et le dommage dit de causalité. De ce fait, la faute doit être la cause (même non exclusive) du dommage.
L’agent immobilier est donc tenu pour responsable des dommages qu’il peut provoquer aux tiers dans le cadre de son activité professionnelle.
De ce fait, l’indemnisation répondra aux règles de la responsabilité civile délictuelle de droit commun ; Article 1382 modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 – art. 4 “Les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes, et dans les cas seulement où la loi admet la preuve par tout moyen.”
Si ces dommages ne peuvent être occasionnés par l’exécution du mandat lui-même, ils peuvent tout de même répondre à un dépassement des pouvoirs décernés à l’agent ou à la commission de délits ou de quasi-délits dans l’exécution de son mandat ; sans qu’il soit établi de rechercher s’il a agi ou non, selon les instructions de son mandant.
