Bail commercial : tout savoir sur la loi Pinel 2014

Entrée en vigueur le 18 juin 2014 dans le cadre du plan d’action pour le commerce et les commerçants, la loi Pinel est un dispositif qui a profondément changé le cadre juridique des baux commerciaux. Découvrez les principaux points abordés par cette réforme et ce que ça change pour les agents immobiliers.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Présentée par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, la loi Pinel figure parmi les cinquante mesures du « plan d’action pour le commerce et les commerçants ». Relatif aux baux commerciaux, ce dispositif a pour objectif de maîtriser les hausses de loyer, d’équilibrer les relations entre les bailleurs et les locataires, et de faciliter l’implantation de nouveaux commerces.

Loi Pinel et baux commerciaux : quelles sont les modifications apportées ?

Avant sa mise en place, les règles encadrant la rédaction d’un bail commercial étaient encore assez floues. Depuis la loi Pinel, plusieurs points ont été éclaircis. Les modifications apportées par la loi Pinel concernent notamment :

• Les dispositions relatives à l’état des lieux et aux charges locatives : la loi Pinel rend l’état des lieux obligatoire lors de la prise de possession des locaux. Elle prévoit également que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».
• La durée du bail commercial : Dans le cas d’un bail commercial, la durée est normalement fixée à 9 ans au moins. Avec la loi Pinel, le bailleur et le locataire ont la possibilité de résilier le bail tous les trois ans.
• La révision et le renouvellement du bail commercial : la loi Pinel est venue encadrer le déplafonnement des loyers au renouvellement du bail. Elle prévoit que « la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
• Les modalités de congé : la loi Pinel permet de prendre congé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), et non plus par acte d’huissier.

Loi Pinel : qu’est-ce que le droit de préférence dans un bail commercial ?

Le droit de préférence dans un bail commercial est un dispositif qui a fait son apparition avec l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014. Il désigne l’existence d’un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local commercial qu’il occupe. Concrètement, si le propriétaire souhaite vendre son bien, il est dans l’obligation d’en informer son locataire par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) afin que ce dernier puisse bénéficier de son droit de préférence. Le droit de préférence donne alors la priorité au locataire pour l’acquisition du local commercial en question dans un délai d’un mois.

Dans un arrêt en date du 28 mars 2019, la Cour d’appel de Douai a apporté les précisions suivantes :

« Le bailleur ne doit pas attendre une offre d’achat pour informer le preneur de la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial, étant rappelé que l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne fait pas mention de l’existence d’un droit de préemption, mais d’une offre de vente au locataire qui bénéficie d’un droit de préférence sur tout autre acquéreur ce qui exclut les frais d’agence. »

En tant qu’agent immobilier, ces précisions ont toute leur importance. En effet, il est important de noter que dans le cas d’une vente où l’acquéreur fait valoir son droit de préférence, l’agent immobilier ne touchera pas d’honoraires.

 

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