Dans le secteur de la restauration, la frontière entre un snack et un restaurant peut sembler mince, mais elle revêt une importance juridique majeure. Une récente décision de la Cour de cassation, rendue le 27 mars 2025 (n° 23-22.383), vient rappeler avec force que l’exploitation d’un restaurant dans des locaux loués pour une activité de snack constitue une modification substantielle de la destination contractuelle, susceptible d’entraîner la résiliation du bail.
Cet arrêt s’inscrit dans une jurisprudence constante qui distingue clairement la restauration rapide, caractérisée par des plats simples et une préparation limitée, de la restauration traditionnelle, impliquant des plats élaborés, un service à table et des installations spécifiques.
Contexte de l’affaire
Un bail commercial avait été conclu pour l’exploitation d’un centre d’animation et d’un snack. Le locataire avait été autorisé à prolonger le bâtiment pour y construire un snack. Cependant, il a transformé les lieux en un véritable restaurant, proposant une cuisine française, chinoise et de fruits de mer, avec des plats élaborés tels que du poisson au gingembre et des ris de veau forestier. L’installation comprenait une cuisine de 30 m², une salle à manger de 50 m², des kiosques et une parcelle de 500 m² environ entourant le snack .
Décision de la Cour de cassation
La Cour a considéré que l’activité de restauration ainsi exercée était bien plus sophistiquée que celle pouvant être servie dans un snack. Elle a jugé que le locataire avait modifié unilatéralement la destination des locaux loués sans en informer le bailleur, commettant ainsi un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail .
Quelle est la distinction entre snack et restaurant ?
La jurisprudence distingue clairement l’activité de snack de celle de restaurant.
Un snack se caractérise par la vente de plats simples et rapides à préparer, souvent standardisés et nécessitant peu de transformation sur place. Il s’agit généralement de produits réchauffés ou assemblés, tels que des sandwiches, paninis ou plats préparés. L’équipement de cuisine est donc minimal, adapté à une production rapide et à une variété restreinte de plats.
En revanche, un restaurant propose des plats plus élaborés, préparés à la commande à partir de produits frais. La cuisine y est plus sophistiquée, nécessitant une brigade de cuisine organisée et des équipements plus complexes pour répondre à une gamme étendue de services.
Cette distinction est essentielle, notamment dans le cadre des baux commerciaux, où la destination des locaux doit être respectée par le locataire. Ainsi, l’exploitation d’un restaurant dans un local destiné à un snack peut constituer une modification unilatérale de la destination des lieux, justifiant la résiliation du bail.
Il est donc crucial pour les professionnels de bien définir leur activité et de s’assurer de la conformité de leur exploitation avec les dispositions contractuelles et réglementaires en vigueur.
Quelle en sont les conséquences pour les locataires et bailleurs ?
Cette décision rappelle que le locataire doit utiliser les locaux loués conformément à la destination prévue par le bail, conformément à l’article 1728 du Code civil. Toute modification de l’activité exercée nécessite l’accord préalable du bailleur, faute de quoi le locataire s’expose à des sanctions, telles que la résiliation du bail.
La Cour de cassation confirme que l’exploitation d’un restaurant ne peut être considérée comme incluse dans un bail autorisant uniquement un snack. Les locataires doivent donc veiller à respecter scrupuleusement la destination contractuelle prévue dans leur bail commercial et solliciter l’accord du bailleur en cas de modification de leur activité.
