Expert-comptable mémorialiste et auditeur financier, Guillaume Normandin décrypte sans filtre les erreurs comptables et les stratégies fiscales des professionnels de l’immobilier.
Dans le cadre de notre série Les Pros de l’Immo, nous donnons la parole à des experts qui apportent une valeur réelle aux professionnels de l’immobilier. Aujourd’hui, rencontre avec Guillaume Normandin, expert-comptable mémorialiste et auditeur financier. Il nous livre son analyse terrain sur les erreurs comptables les plus fréquentes, les choix de structure juridique et les stratégies patrimoniales — des sujets essentiels pour tout agent ou mandataire qui commence à bien gagner sa vie. Une interview précieuse à lire avant vos prochaines décisions financières, et idéalement avant votre prochaine formation continue.
Comptabilité
Quelles sont les 2 ou 3 erreurs comptables les plus fréquentes que vous observez chez les agents immobiliers indépendants ou mandataires ?
Chez les agents immobiliers indépendants ou mandataires, trois erreurs reviennent régulièrement.
La première est la confusion entre trésorerie et résultat. Beaucoup pilotent leur activité uniquement à partir de leur compte bancaire, sans anticiper les charges sociales et fiscales. Cela crée des tensions de trésorerie, notamment dans un métier où les revenus sont irréguliers.
La deuxième concerne la gestion des charges. Certaines dépenses professionnelles sont mal identifiées ou insuffisamment déduites, tandis que les prélèvements personnels ne sont pas toujours maîtrisés.
Enfin, il y a souvent une absence de pilotage de la rentabilité. Peu de professionnels suivent précisément leur marge, leur coût d’acquisition ou leur performance commerciale, alors même que le secteur est très dépendant des cycles immobiliers.
Fiscalité
Entre auto-entrepreneur, SASU, SAS ou portage salarial — quelle structure recommandez-vous généralement à un mandataire immobilier qui commence à bien gagner sa vie, et pourquoi ?
Le vrai sujet n’est pas d’ouvrir la structure « tendance », mais de se concentrer sur l’optimisation du trinôme rémunération / protection / fiscalité.
À partir d’un certain niveau de revenus, la micro-entreprise devient clairement inadaptée : plafonds, absence de déduction des charges, et surtout aucune stratégie patrimoniale.
Dans la pratique, deux options dominent : SASU et portage (transitoire). La SASU permet de structurer ses revenus, lisser sa fiscalité et préparer la suite. Elle offre aussi un statut assimilé salarié, souvent rassurant au départ. L’EURL et la SARL, souvent sous-estimées, offrent une excellente efficacité de rémunération grâce au statut TNS, avec des charges sociales plus faibles — très performantes dès les premiers niveaux de structuration.
Conseil concret : basculer en société dès 70–80K€ de revenus nets annuels et structurer immédiatement une stratégie de rémunération.
Expertise
La notion de « mémorialiste » est rare dans le monde expert-comptable. Qu’est-ce que cela signifie concrètement, et en quoi cela change-t-il votre accompagnement ?
La notion de « mémorialiste » désigne un professionnel qui finalise actuellement son mémoire pour obtenir le Diplôme d’expertise-comptable. Il dispose déjà d’un socle technique solide en comptabilité, fiscalité et droit. La différence avec un expert-comptable diplômé tient principalement au statut : le mémorialiste exerce sous la supervision d’un expert-comptable inscrit à l’Ordre.
Dans l’accompagnement client, il n’y a pas d’opposition mais une complémentarité. Le mémorialiste est souvent très impliqué dans le suivi opérationnel, avec une proximité et une réactivité appréciées. L’expert-comptable diplômé apporte sa pleine responsabilité et sa vision globale.
Au final, le client bénéficie d’un accompagnement structuré : présence opérationnelle forte au quotidien, et sécurisation assurée par l’expert-comptable diplômé.
Patrimoine
Un professionnel de l’immobilier qui développe son activité doit-il se constituer une holding ? À partir de quel niveau de revenus cela devient-il pertinent ?
Souvent idéalisée, la holding n’est pertinente que lorsqu’il y a un vrai sujet de capitalisation et de réinvestissement, pas simplement d’optimisation fiscale.
Elle devient intéressante dès que l’activité génère une capacité distributive significative et régulière — généralement à partir de 80–120K€ de résultat — et surtout lorsque le cycle d’exploitation génère des revenus supérieurs aux besoins personnels. Le principal levier : la remontée de dividendes avec le régime mère-fille, permettant de redistribuer le cash dans d’autres projets (immobilier via SCI, développement, prises de participation).
Mais attention : une holding sans stratégie d’investissement claire ou sans flux suffisant est inutile, voire contre-productive.
Le conseil clé : créer une holding non pas pour « payer moins d’impôts », mais pour organiser et accélérer votre stratégie patrimoniale.
Conseil
Si vous deviez donner un seul conseil financier à un agent immobilier indépendant de 35 ans qui commence à bien gagner sa vie, quel serait-il ?
Transformer ses revenus en patrimoine : c’est le vrai levier de l’agent immobilier.
Dans l’immobilier, les revenus peuvent être élevés mais irréguliers. Le piège est de surconsommer au lieu de capitaliser. Or, votre vrai levier, ce n’est pas votre commission — c’est votre capacité à transformer ce cash en actifs.
La priorité : mettre en place une stratégie de structuration patrimoniale dès maintenant. Société à l’IS, pilotage de la rémunération, constitution d’une épargne de sécurité, puis investissement progressif (immobilier, financier, diversification).
Une règle simple : 30 à 40 % des revenus systématiquement investis. Les formations continues obligatoires sont aussi une excellente occasion de structurer ses connaissances pour mieux piloter son activité.
