Tontine et SCI familiale : prévenir le risque d’abus de droit fiscal

Mis à jour le 31 octobre 2026.

Une tontine ou une SCI familiale peut répondre à un objectif patrimonial. Leur présence dans un acte ne garantit cependant ni le traitement fiscal attendu ni la validité d’un montage. L’abus de droit fiscal s’apprécie à partir des actes et de leur réalité. Pour le professionnel immobilier, l’enjeu est de repérer les questions à transmettre au notaire et au conseil fiscal avant la réalisation du projet.

Deux dossiers de 2021, deux points d’attention

Dans l’affaire n° 2021-08, le CADF a examiné une acquisition avec clause de tontine entre époux séparés de biens. Il a retenu l’absence d’aléa économique et vital au vu des circonstances, et considéré que la clause dissimulait une donation. Il s’agissait d’une clause dans l’acte d’acquisition : cet avis ne doit pas être présenté comme portant sur une clause statutaire de SCI.

Dans l’affaire n° 2021-12 relative à la SCI J, les associés occupaient le logement acquis par la société. Le Comité a notamment relevé des charges entraînant un déficit structurel et une baisse du loyer. Il a estimé que la société ne s’était pas comportée envers eux comme envers des tiers et que les déficits pouvaient être remis en cause.

Ces avis sont des analyses de dossiers déterminés, consultables dans le rapport annuel du CADF. Ils ne signifient pas que toute tontine ou toute location à un associé est abusive.

Tontine : ne pas promettre une transmission sans fiscalité

Pour une clause d’accroissement insérée dans un contrat d’acquisition en commun, l’article 754 A du Code général des impôts prévoit un traitement fiscal de transmission à titre gratuit. Il comporte une exception particulière pour une habitation principale commune à deux acquéreurs d’une valeur globale inférieure à 76 000 €, avec une possibilité d’option prévue par le texte.

Il faut donc faire examiner la clause exacte, le financement et la situation des acquéreurs. Présenter indistinctement toute tontine comme un moyen de payer seulement les droits d’une vente immobilière serait trompeur.

SCI à l’IR : distinguer jouissance et véritable location

Le II de l’article 15 du CGI exonère d’impôt sur le revenu les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance. Les dépenses correspondant à ces revenus exonérés ne sont pas déductibles des revenus fonciers, comme le rappelle la doctrine fiscale.

Un bail signé avec l’associé ne suffit donc pas à démontrer que toutes les charges sont déductibles. Les conditions réelles d’occupation, les loyers, les paiements et la cohérence de l’opération doivent être examinés. Cette analyse concerne ici le cadre des revenus fonciers ; elle ne se transpose pas sans examen à une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

Ce que permet la procédure d’abus de droit

L’article L. 64 du Livre des procédures fiscales vise notamment les actes fictifs et, sous les conditions du texte, ceux recherchant un avantage contraire à l’objectif des règles dans un but exclusivement fiscal. L’article L. 64 A institue une autre procédure fondée sur un motif principalement fiscal. Le fondement retenu et ses conditions doivent être distingués : une économie d’impôt ne suffit pas, à elle seule, à qualifier tout projet d’abus.

Préparer un dossier compréhensible avant l’acte

1. Décrire le but du projet : occupation, gestion à plusieurs, transmission ou investissement, avec les contraintes concrètes des parties.
2. Tracer le financement : identifier les apports, emprunts, remboursements et flux réels.
3. Documenter l’occupation : préciser qui utilisera le logement et à quelles conditions.
4. Justifier les hypothèses : conserver les éléments de marché utilisés pour fixer le loyer et le budget de travaux.
5. Faire valider l’ensemble : transmettre les pièces au notaire et au conseil fiscal, plutôt que rechercher une validation d’une clause isolée.

Exemple fictif. Des associés souhaitent faire financer la rénovation de leur résidence par une SCI et imputer les déficits sur leurs autres revenus. L’agence recueille le projet et les hypothèses puis demande une analyse fiscale préalable. Elle ne présente pas la création de la SCI comme une condition suffisante de déduction.

Sources officielles

• CADF : rapport annuel 2021, affaires 2021-08 et 2021-12.
• CGI, article 754 A : clause d’accroissement.
• CGI, article 15 : jouissance du logement.
• BOFiP : charges et revenus fonciers exonérés.
• LPF, article L. 64.
• BOFiP : procédure de l’article L. 64 A.

Sources consultées le 31 octobre 2026. Un projet patrimonial exige une analyse adaptée à ses actes, ses faits et sa date.