Le droit de préemption du locataire d’un local commercial : rappel des formalités 

Dans l’éventualité d’une vente d’un local voué à être exploité pour un usage professionnel et notamment dans le cadre d’une activité commerciale ; le propriétaire vendeur devra respecter bon nombre de formalités. Pour rappel la vente du local se distingue de la vente du fonds de commerce.

Les articles L.144-1 et suivants du code de commerce ne sont pas concernés par cette vente. La vente est au demeurant classique puisqu’elle s’apparente à la vente d’immeubles, cependant, des obligations supplémentaires viennent s’ajouter quant les murs sont loués à un locataire. Dès lors, le régime du bail commercial va intervenir pour protéger le locataire dans l’éventualité.

Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, son locataire bénéficie d’un droit de préemption pour se porter acquéreur (C. com. art. L 145-46-1).

De ce droit découle plusieurs obligations pour le vendeur et le bénéficiaire ed la préemption.

Les devoirs du propriétaire vendeur

Tout d’abord, le vendeur doit en cas de proposition de vente à un tiers autre que le locataire, au titre d’un promesse ou non, il est obligatoirement notifié à ce dernier (par LRAR ou remise en main propre contre décharge) une offre de vente aux mêmes conditions que celles faites aux tiers, ou aux conditions de ventes si aucun tiers ne s’est engagé auparavant avec le vendeur.

Sur cette obligation de notification, la jurisprudence applique strictement la loi et considère que la notification doit être faite avant la mise en place d’une offre d’achat d’un tiers, sauf à constater un engagement unilatéral de vente sous la condition suspensive de purger le droit de préférence du locataire (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 23 septembre 2021, n°20.17.799).

L’autre obligation est celle de l’attente de la réponse du locataire qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la date de réception pour accepter ou décliner l’offre.

Au titre de cette information la loi a prévue l’éventualité d’une offre de vente au profit du locataire qui vise à l’empêcher d’utiliser son droit, et qui lui donnera un second droit de préemption si l’offre faite au tiers par après est plus avantageuse (c’est au notaire d’informer le locataire de son droit).

Enfin, le propriétaire qui doit réaliser la première information à son locataire éventuel, doit reproduire dans la notification les 4 premiers alinéa de l’article 145-46-1 du Code de commerce.

Les devoirs du locataire

Le locataire est tenu d’une obligation de préciser sa réponse, notamment si elle est positive, en exprimant clairement son souhait de recourir à un prêt pour financer l’acquisition du local (la cession unique de plusieurs locaux est exclus du droit de préemption selon le dernier alinéa de l’article L.145-46-1 du Code de commerce. (voir arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 29 juin 2022 n°21-16.452 pour le détail)

Dès lors et après que la réponse ait été envoyée au vendeur, l’acheteur est dans l’obligation de régulariser la vente dans un délai de 2 mois en cas d’achat avec des deniers propres ou 4 mois en cas de recours au prêt, précision faite que l’obtention du prêt est une condition suspensive de la réalisation de l’acte.

Il sera donc nécessaire pour le locataire de reprendre à son nom l’assurance du local et solliciter le notaire pour la réitération de l’acceptation de l’offre et la signature de l’acte authentique et s’acquitter des divers frais (d’enregistrement, notaire,,..) et bien sûr purger toutes conditions suspensives qui subordonne la réalisation de l’acte

Autre droit de préemption

Il ne faut pas perdre de vue, le droit de la commune à préempter sur les locaux à usage commercial, artisanal quand cette dernière à délimité un “périmètre de sauvegarde du commerce d’artisanat de proximité” par le biais d’une décision en conseil municipal après avis de la CCI et CMA de la commune concernée. Les terrains concernés ont une surface de vente comprise entre 300m² et 1000 m².

A ce titre, le vendeur doit avant d’en informer la commune par lettre recommandée.

Si un locataire est présent, c’est lui qui est prioritaire dans l’exercice de son droit de préemption.

Le champ d’application du droit de préemption du locataire

Au-delà de ce qu’envisage le texte légal (145-46-1 du Code de commerce), la cour d’appel de Paris, dans une affaire relative à la location à usage de bureaux,  a pu réfuter les arguments du bénéficiaire d’une promesse de vente évincé par le locataire qui a préempté, résultant de ce que les locaux à usage de bureaux ne sont ni inclus ni exclus expressément du champ d’application de l’article L 145-46-1 et que l’argument selon lequel un amendement relatif audit article visant à élargir le champ d’application du droit de préemption quant à l’objet des locaux pour y inclure les locaux à usage de bureaux et qui ressortant de la publication de la loi, n’a pas été pris en compte, ne semble pas suffire. (CA Paris 1-12-2021 n° 20/00194)

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