Toute mise en location induit un état des lieux d’entrée et de sortie. Ces deux documents sont dréssés pour constater les dégradations survenus pendant la mise à bail et prendre les mesures nécessaires à la restauration du bien pour garantir une proximité la plus totale avec l’état des lieux d’entrée. Néanmoins, il arrive que malgré l’entretien imepcable du logement des disparités surviennent, notamment les peintures et surfaces qui du fait des affres du temps se détériorent. Mais la question qui se pose est, comment savoir à qui incombe cette charge de remise en état ? Dans le cadre de la législation du bail d’habitation notamment, la loi prévoit une obligation à l’ecnontre du locataire d’assurer l’entretien du logement en prenant à sa charge les frais liées auxs “menus réparations” et des “équipements mentionnées au contrat”. L’article de la loi relative au bail d’habitation suggère également que des exceptions permettent au locataire de se soustraite à cette obligation par le fait de la malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et le cas de la vétusté.
Comment se constate la vétusté ?
La vétusté est trivialement définit comme une dégradation induite par l’effet du temps ou d’une utilisation normale. Juridiquement, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme “l’altération ou la dégradation résultant de l’écoulement du temps ou de l’utilisation normale des matériaux et des équipements qui composent le logement“. Du fait de la définition légale, on sait d’une part que la vétusté a vocation a traiter principalement de l’usure des “matériaux et équipement” du logement. La condition d’acquisition de la vétusté est soit “l’écoulement du temps”, soit une “utilisation normale”. Ces deux points aident largement à comprendre dans quels cas la vétusté peut survenir. Ainsi, prenons l’exemple d’un équipement électroménager. Ce dernier aura une durée de vie déterminée dont on peut obtenir l’information soit auprès d’un professionnel, soit auprès d’un autre document : la grille de vétusté.
Cette grille de vétusté permet de déterminer le temps avec lequel “l’usure normale” sera acquise, ce qui permet de déduire au bénéfice du locataire certaines charges d’entretien. La vétusté des éléments du logements qui sont concernés (les réparations à la charge du propriétairee étant exclues), sera en général constatée de manière officielle au moment de l’état des lieux d’entrée et au moment de l’état des lieux de sortie.
La grille de vétusté n’est pas obligatoire dans le cadre d’une mise à bail, sauf si une convention collective l’impose conclu dans le cadre de l’article 41 ter ou à l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986. Ce type d’accords collectifs est intéressant et fréquents pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré (bailleurs sociaux) ou des copropriétés de grande taille.
Il n’existe cependant pas de grille de vétusté qui soit universelle. les informations de la grille peuvent donc être amenées à varier. La seule certitude concernant son contenu est ce qui esty précisé à la fin de l’article 4 du decret du 30 mars 2016 : “Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.”
Comment calculer un abattement de frais par application d’une grille de vétusté ?
Pour simplifier cette explication, nous allons reprendre le tableau ci dessous, extrait du site UFC QUE CHOISIR de la Moselle :
L’application d’une telle grille nécessite de connaitre la durée de présence des locataires dans les lieux, constatée par l’état des lieux d’entrée et la date à laquelle l’élément dont il faut constater la vétusté a été installé. La ligne quote-part résiduelle est la “franchise” applicable au locataire en cas de dégradation constatée, c’est le prix minimal qui lui sera demandé dans tous les cas.
Prenons un exemple concret :
Deux locataires emmenagent le 1er janvier 2016 et signent l’état des lieux à la même date.
Au moment de leur départ, en 2021, durant le mois de janvier, il est constaté une dégradation du bac de douche en ce que le revêtement extérieur s’est abimé a plusieurs endroits.
Ce bac de douche a été posé en 2010. Il n’est spécialement question de savoir si la dégradation est volontaire ou non. Par principe, vouloir abimer volontairement un bac de douche parait peu probable. mais s’il devient nécessaire d’en changer, alors la question se résoudra rapidement.
Ainsi la vétusté va se calculer de la manière suivante :
on déterminé la durée de dégradation acquise soit durée d’existence de l’équipement ou matériel posé que l’on diminue par la durée de franchise (durée indiquée en colonne 2). Pour la question du bac de douche on retombe donc sur une durée de 7 ans (11 années d’existence – 4 années de franchise)
Sur ces années on applique le pourcentage d’abattement prévu par le tableau à savoir 5% par année.
L’abattement à déduire sera donc de 5% x 7 = 35%. Pour une valeur théorique du bac de douche à 150 euros.
le locataire supportera 65% des frais pour remettre en état le bac de douche (le remplacer).
