La vente à soi-même aussi connu sous le nom de “owner buy-out” (OBO) consiste à se vendre un bien immobilier. Etant donné qu’on ne peut pas se vendre un bien dont on a la propriété, il s’agit en réalité pour un propriétaire détenteur d’un bien immobilier ou d’une fraction (démembrement) d’en vendre les droits à une société qu’il a lui-même créé en amont et pour ce faire. Le plus souvent, la SCI sera la forme sociale choisie. L’acquisition du patrimoine se fera sur la base d’un financement bancaire. L’investissement de la société est en réalité celui du propriétaire des parts principal associé (ex propriétaire du bien).
Quels sont les intérêts de l’Owner-buy-out ?
Les intérêts peuvent être pluriels :
– démarche d’investissement
– Besoin de liquidités
– Transmission patrimoniale
-Gestion patrimoniale (fiscalité et maitrise des droits portant sur le bien)
Quelles sont les étapes pour réaliser un Owner-buy-out ?
La démarche est la suivante :
1 – Étude d’opportunité
Un audit devra déterminer les objectifs et les contraintes de l’OBO
Par ex, il faut savoir que le remboursement du capital n’est pas déductible. Mais encore, le fait de vendre à soi-même ne permet pas de lever le droit de préemption de la SAFER par exemple pour une propriété rurale. Il sera aussi question de ne pas faire tomber l’opération sous la sanction de l’abus de droit fiscal.
2 – La création d’une société
Ici et pour des raisons d’optimisation, il est intéressant de prévoir un grand nombre de parts et une valorisation très faible (1 euro = 1 part sociale).
3 – Le financement bancaire
La viabilité du projet dépend de l’obtention d’un financement bancaire. S’il est refusé toute l’opération est annulée.
4 – Acquisition (cession à la société) du patrimoine
Il s’agit d’une cession notariée à une société (attention cependant au droit de préemption urbain et de la SAFER).
5 – Liberté de gestion du gérant de la SCI : transmission des parts démembrées aux enfants ou mise en location du patrimoine immobilier
Pourquoi choisir l’OBO comme technique d’optimisation patrimoniale ?
Les raisons principales de l’OBO sont diverses mais se centrent surtout sur la diminution de la fiscalité. Cela peut servir à diminuer l’imposition des revenus (SCI à l’IS) ou pour permettre de valoriser son patrimoine.
Attention cependant, en tant que vendeur d’un bien immobilier vous serez soumis à la plus-value des particuliers si votre bien est évalué à un montant supérieur que son prix d’achat (cette charge fiscale doit aussi figurer dans votre projet d’OBO).
Il sera également nécessaire de viser à terme la transmission du bien à un proche (afin de bénéficier de l’abattement légal) ou à son époux/épouse
Quels sont les risques de l’OBO ?
Le redressement fiscal représente le plus grand risque :
celui de l’abus de droit, l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales qui dispose, pour mémoire, qu’« afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. (…) ».
L’administration devra prouver la fictivité de l’opération par exemple sur la base :
– Tenue d’assemblées générales des associés,
– Tenue d’une comptabilité
– Autonomie financière suffisante pour assurer la gestion de l’immeuble (moins de comptes
courants et plus de capitaux propres),
– Activité réelle conforme à l’objet social,
– Véritablement paiement du prix de vente payable à terme par la société, etc.
L’administration pourra tout de même invoquer l’argument de vouloir éluder la charge fiscale.
Or, l’arrêt Bourdon, du Conseil d’Etat est venu valider la création d’une holding de rachat motivée par un intérêt économique comme c’est généralement le cas dans ces opérations.
En d’autres termes, l’OBO ne doit pas avoir qu’un motif exclusivement fiscal ; tout est question de preuve.
Autre cartouche de l’administration fiscale, l’évaluation ; il conviendra de ne pas minorer la valeur du bien lors de la cession et de retenir des valeurs réelles. Une étude pourra être conduite pour comparer les ventes similaires dans le périmètre du lieu de situation du bien immobilier.
Une dernière contrainte : Concernant l’IFI, le législateur a prévu que la souscription de prêts par une entreprise contrôlée par le cédant pour acheter un bien lui appartenant n’est pas déductible et ne réduit pas l’assiette de l’IFI. (article 973-II-1° du CGI Code général des Impôts).
