Dans le cadre d’une location, la fixation du loyer au commencement et sa réévaluation en cours de bail souffre de limites imposées par la loi. Le Loyer représente, pour les plus bas ménages, et en moyenne, plus de 30% de leur revenu (INSEE), qu’il faut tempérer par certains facteurs comme le nombre de locataire (Flatlooker), toujours est-il qu’elle reste une dépense non négligeable qui ne peut subir les tempéraments du propriétaire. Dans le contexte actuel d’une forte inflation ressentie depuis 2022, se traduisant par une augmentation régulière du loyer, des mécanismes législatifs visent à maintenir un parc locatif abordable, du moins tente d’y parvenir. Nous pouvons reprendre le baromètre de la fondation Abbé Pierre des loyers qui permet d’apprécier le respect des dispositifs légaux visant l’encadrement des loyers.
Les dispositifs de plafonnement des loyers sont-ils respectés en France ?
Le baromètre précité a analysé les annonces de plus de 25 000 logements situés en zone tendues dans les ville suivantes :
Paris, Lille, Montpellier, Bordeaux, Lyon-Villeurbanne, Est-ensemble (EPCI) et Plaine Commune (EPCI). Sur ces annonces là, concernées par des dispositfs d’encadrement, il est rappelé en début de rapport que 28% des annonces locatives sont non-conformes à l’encadrement des loyers en 2022, contre 31% en 2021 et 35% en 2020. Ce qui met en lumière une application lente mais progressive des dispositifs.
Si vous désirez savoir si l’annonce qui vous intéresse respecte les mesures légales d’encadrement des loyers, vous pouvez prendre connaissance de ce site : https://encadrement-loyers.fr/
Le rapport de la fondation met en avant pour chaque ville, le pourcentage d’annonces qui ne respecte pas les plafonds :
(Source : Fondation Abbé Pierre, rapport 3e baromètre encadrement des loyers)
Le rapport met également en avant le fait que ce sont les petits logements qui souffrent le plus de cette irrespect des plafonds.
En quoi consiste actuellement l’encadrement des loyers ?
Les dispositifs légaux, rassemblés sous l’égide de “l’encadrement des loyers”, sont de diverses sortes et ne prennent pas naissance au même moment.
Le premier dispositif, le plus ancien et le plus employé est celui de l’indexation annuelle basé sur l’IRL (Indice de Revalorisation des Loyers) ou anciennement l’indice du coût de la construction. Ce mécanisme prend sa source dans la loi du 23 décembre 1986 et a été repris par la loi de juillet 1989 encore applicable.
La mesure la plus récente vise le “Bouclier loyer” ajouté par la loi n°2022-1158 du 16 août 2022. Ce bouclier permet de plafonner la hausse annuelle des loyers à 3,5% maximum du loyer servant de base à la réévaluation. POur l’Outre-mer et la Corse, la hausse est respectivement limitée à 2,5% et à 2%. La mesure été mis en place depuis mi-2022 et a fait l’objet d’une prorogation grâce à la loi du 7 juillet 2023 n°2023-568, jusqu’au premier trimestre de l’année 2024.
Concernant l’encadrement des loyers en zone tendue (troisième mécanisme). Il a été intégré à la loi du 6 juillet 1989 et permet dans une “Zone d’urbanisation continue (précisée par un PLU le cas échéant) de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers,…”
Ces zones sont précisées par décret. Il existe actuellement 28 zones tendues en France.
Nous y sommes, le dispositif le plus complexe et également celui qui est le moins respecté…le plafonnement des loyers. L’encadrement (ou plafonnement) des loyers est une mesure fixant des limites ou plafonds de loyer précisés par arrêté. La mesure a été instaurée par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 , dite loi Élan (article 140). A la promulgation de la loi, le législateur visait ce dispositif à titre expérimental et limité dans le temps à 5 ans. L’encadrement des loyers nécessite une action des communes qui doivent en faire la demande à l’État. À Paris : la mesure expérimentale de plafonnement des loyers par l’arrêté, est appliquée depuis le 1er juillet 2022.
Des « loyer de référence », minoré et majoré sont déterminés par tranches de m2 de surface habitable selon le type de zone, l’année de construction, le nombre de pièces et aussi si le logement est loué meublé ou non.
Ce dispositif prévoit des exceptions (il est le seul à en prévoir, puisque les autres dispositifs respectent un champ d’application précis, légal ou géographique). Dès lors, certains logements ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers : Logements soumis à la loi de 1948; logements conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les sous-locations.
L’article 140 dela loi ELAN précise que par principe, le loyer est fixé librement lorsqu’il s’agit d’un logement neuf ou d’un logement ancien qui est mis en location pour la première fois, mais le III A de ce même article précise que ” Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.“
De plus, la réévaluation du loyer est encadrée précisément selon les cas prévus par cet article, mais il est également précisé que “Toutefois, cette action (la réévaluation) ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation“. La loi du 22 août 2021 climat et résilience est passée par là également.
Heureusement, le loyer peut être réévalué directement si le propriétaire prouve que le loyer est sous-évalué (inférieur au loyer de référence minoré), le mécanisme de la preuve par référence, qui impose que les “loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.”
Attention ! Soyez vigilant, l’article 140 prévoit des sanctions (amendes) dans l’éventualité ou un “représentant de l’Etat dans le département constate qu’un contrat de bail ne respecte pas les dispositions du A du III” et que des mises en demeure de ce dernier reste infructueuses.
