La surélévation d’immeubles consiste à ajouter un étage à une construction existante en vue d’agrandir l’espace habitable ou d’augmenter la surface habitable d’un immeuble (souvent un immeuble d’habitation en copropriété), que ce soit afin de se conformer à la réglementation applicable à la location (conditions relatives à la décence en termes de surface et de volume d’espace habitable), ou pour éviter d’avoir à construire un autre immeuble à partir du sol.
La surélévation est avant tout un des lourds travaux qui nécessitent d’en prévoir les formalités administratives et juridiques en amont.
Comment s’envisage la surélévation d’un point de vue légal ?
La surélévation est une opération qui modifie la densité d’un immeuble et qui aura des incidences sur sa conformité aux règles d’urbanisme (Règlement national ou PLU). L’opération de surélévation aura un impact direct sur la hauteur maximale atteignable dans la zone où s’implante le bien, ce qui représente un premier frein. Cependant, la loi (Code de l’urbanisme) a prévu l’éventualité selon laquelle la personne chargé de délivrer le permis de construire (Mairie ou EPCI compétente en matière d’urbanisme), peut à l’appui de l’étude de la demande, déroger à certaines règles “relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction destinée principalement à l’habitation à dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement” ou “déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives, dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat, pour autoriser une construction destinée principalement à l’habitation, sous réserve que le projet s’intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant” (L.152-6 Code de l’urbanisme).
La réglementation d’implantation d’un bien dans son environnement est par extension principalement freinée par ce dernier. Si votre immeuble se situe aux abords d’un monument historique, tout le projet de surélévation peut ne pas aboutir du fait de l’avis rendu par l’Architecte des bâtiments de France.
D’un autre côté, selon que le propriétaire du bien est seul ou copropriétaire, il y aura des formalités propres à cette dernière hypothèse qu’il faudra assurer. La loi relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis envisage la surélévation comme un droit des copropriétaires, qui entraîne une redistribution des tantièmes de copropriété et une redistribution des charges de l’immeuble une redistribution des tantièmes de copropriété et une redistribution des charges de l’immeuble du fait de la création de nouveaux lots. L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, précise que “La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26.”
Il est donc obligatoire de prévoir une résolution en ce sens à la prochaine assemblée des copropriétaires. (formalités particulières en cas de terrains concernés par un droit de préemption urbain). La suite de l’article donne un droit de priorités aux “copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée…à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation.”
À défaut d’un bien soumis à ce statut, la principale préoccupation du propriétaire doit être de s’assurer de la conformité d’un tel projet vis-à-vis du droit de l’urbanisme applicable à sa parcelle et à celles environnantes.
Quelles sont les étapes nécessaires pour préparer une surélévation d’immeuble ?
La première étape consistera à demander à l’autorité chargé de la délivrance des permis de construire et autres autorisations d’urbanisme, un certificat d’urbanisme opérationnel qui vous donnera accès à l’existence des limitations opérantes sur la parcelle visée par la surélévation. Vous connaîtrez la réglementation par zone applicable à votre parcelle, l’existence de servitudes et d’obligations limitantes (ZAC, abords d’un monument historique,…).
Le PLU ou PLUi, s’il est effectif sur la commune concernée, précisera aussi des règles spéciales relatives à la “hauteur” et à des “espaces spécifiques” comme les “Emprise constructible maximale” qui prévoit pour le PLU de Paris, une limite de hauteur spécifique selon qui n’est pas celle des 25 mètres (hauteur de principe).
Par la suite, il faudra demander, si aucune limitation à la surélévation d’un point de vue réglementaire n’est opposable, l’autorisation d’urbanisme nécessaire. Il s’agit de différencier la surélévation visant la demande de déclaration préalable de travaux de celle imposant le recours à une demande de permis de construire.
Pour la différence sur ce point, il faut se reporter aux articles Article R.421-14 et R.421-17 du Code de l’urbanisme. Il sera donc nécessaire de constituer un dossier de demande en ce sens selon l’étendue du projet de surélévation.
La surélévation peut nécessiter des travaux plus ou moins long et complexes, notamment si du fait d’une augmentation du nombre d’étages, un ascenseur est mis en place pour desservir une partie de l’immeuble. La loi visant les normes d’accessibilités peut dans certains cas imposer la pose d’un tel équipement(prévu par l’article R.162-3 du Code de la construction et de l’habitation).
S’il est largement usité dans le cadre des copropriétés, il peut très bien prendre place au sein d’immeubles afin de permettre la mise en place de commerces auprès du rez-de-chaussée ou le cas inverse donner le droit de surélévation à un tiers non-propriétaire de l’immeuble, qui est un autre affaire. (voir les règles applicables pour l’exonération conditionnée de plus-value résultant de la cession de ce droit).
