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Quelles sont les conditions relatives à la conclusion du mandat ?
Le mandat donné aux agents immobiliers obéit tout d’abord aux règles de droit commun du contrat.
Avant tout, il convient de vérifier l’identité des clients, leur capacité et leur consentement.
Il faut également vérifier le titre de propriété afin d’assurer au mandat un contenu licite et certain.
Le mandat est également soumis à des règles spécifiques.
Par exemple, le mandat pour vendre un bien appartenant à des époux mariés sous le régime de la communauté doit être donné par les deux époux si le mandataire se voit confier le pouvoir d’aliéner le bien.
Il peut au contraire être donné par l’un seulement d’entre eux s’il s’agit d’un simple mandat de recherche.
Le mandat confié à un agent immobilier obéit également aux règles du mandat.
Enfin, et pour l’essentiel, le mandat donné à un agent immobilier est soumis aux règles exorbitantes du droit commun imposées par la loi Hoguet et son décret d’application du 20 juillet 1972.
Tout mandat conclu en violation de ces dispositions d’ordre public est nul.
Le non-respect des règles de forme imposées par la loi Hoguet et son décret d’application en matière de mandat est désormais sanctionné par une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le mandant de l’agent immobilier.
La Première Chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée dans le même sens et en a tiré les conséquences : les règles de forme imposées par la loi Hoguet visant la seule protection de l’intérêt privé du mandant dans ses rapports avec l’agent immobilier, leur méconnaissance doit être sanctionnée par une nullité relative ne pouvant être invoquée que par le mandant, laquelle nullité peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion (Cass. 1e civ. 20-9-2017 n° 16-19.906).
L’absence de mandat écrit peut également être sanctionnée pénalement.
Elle peut entraîner le retrait de la carte professionnelle et la fermeture de l’agence.
Rappelons que la nullité du mandat a pour conséquence la perte de tout droit à rémunération pour l’agent immobilier ainsi que le droit de demander des dommages-intérêts pour une vente non réalisée alors que l’agent immobilier avait trouvé un acquéreur aux conditions requises par le vendeur.
Nécessité d’un contrat préalable
Un agent immobilier titulaire de la carte portant la mention « Transactions » ne peut participer à une négociation que s’il détient un mandat préalable.
Ce mandat doit être rédigé par écrit, même si le client est un professionnel de l’immobilier (Cass. 1e civ. 26-5-1993 n° 91-16.523).
Il doit être établi en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties.
La prorogation du mandat doit également être établie par écrit.
Il a été jugé que ne constituent pas un mandat écrit :
- – une simple lettre du vendeur adressée à l’agent immobilier,
- – un bon de commission,
- – un « bon de visite »
- – des stipulations d’une promesse de vente.
En revanche, un mandat verbal, dont la preuve a pu être rapportée par un commencement de preuve par écrit, a été validé par la Cour de cassation.
Le sous-mandat donné par le mandataire initial à un autre professionnel de l’immobilier échappe en revanche aux conditions de la loi Hoguet et de son décret d’application.
Notons que le mandat n’est pas nécessaire pour la recherche de biens ou la publicité et même la visite des immeubles, dès lors qu’il n’y a pas intervention dans la rencontre des parties et donc pas « d’entremise » effective.
En revanche, lorsqu’il fait visiter les locaux à un éventuel acquéreur, l’agent immobilier commence à négocier et doit donc être titulaire d’un mandat.
Il a été jugé que l’agent immobilier qui a commis une faute à l’égard d’un tiers au mandat ne peut pas se prévaloir du défaut de mandat écrit pour échapper à sa responsabilité délictuelle.
Il a été jugé récemment que le sous-mandat donné par un notaire à un agent immobilier n’est pas soumis à la loi Hoguet.
Preuve du mandat
Les dispositions de la loi Hoguet étant d’ordre public, la preuve du mandat ne peut être rapportée que par écrit.
Sa preuve est soumise aux exigences du Code civil, impliquant que le mandat ne peut pas être prouvé par témoins contre son contenu.
L’agent immobilier doit produire l’original et non une simple copie selon la jurisprudence.
La preuve de l’existence et de l’étendue du mandat ne pouvant être rapportée que par écrit, il ne peut pas être retenu qu’un mandat tacite aurait succédé à un mandat écrit après le décès du mandant.
