Dans le cadre de la relation bailleur-locataire, le moment fatidique de l’établissement de l’état des lieux de sortie, par principe à la date de la remise des clés, élément de preuve de la fin de l’occupation du bail par le locataire, risque de révéler des désordres. La véracité des désordres imputables au locataire est une partie du contentieux locatif. Mais il est tout aussi important de se demander jusqu’à quel point le locataire est débiteur des dégradations constatées à la fin de l’occupation.
Que prévoit la loi sur l’obligation d’entretien du logement loué par le locataire ?
Les articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est débiteur d’une obligation d’entretien à hauteur de ce que prévoit d’une part le décret n°87-712 du 26 août 1987 favorisant la location, l’accession à la propriété de logements sociaux et relatif aux réparations locatives (à savoir
I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.
a) Jardins privatifs : Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises : Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières : Dégorgement des conduits.
II. – Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : Graissage des gonds, paumelles et charnières ; Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages : Réfection des mastics ; Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies : Graissage ; Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité : Graissage ; Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles : Nettoyage et graissage ; Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
III. – Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol : Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures : Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV. – Installations de plomberie.
a) Canalisations d’eau : Dégorgement :Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz : Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ; Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance : Vidange.
d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie : Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
e) Eviers et appareils sanitaires : Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V. – Equipements d’installations d’électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.
mais également l’entretien de la fausse sceptique si prévue par le contrat écrit et l’entretien d’une chaudière individuelle sauf clause contraire du contrat.
Le locataire qui rend les locaux en mauvais état s’expose à payer plus que la simple remise en état. C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 8 mars 2023 (n°20-20.141). Un propriétaire qui ,du fait des dégradations constatées, avait dû relouer en accordant au nouveau locataire des conditions avantageuses pour compenser le mauvais état des lieux justifie d’un préjudice dont il peut se prévaloir à l’encontre de l’ancien locataire.
En effet, la Cour de cassation estime que, même si l’ancien locataire s’est acquitté des frais de remise en état des lieux non entretenus ou dégradés, il ne répare pas l’entier préjudice résultat d’un manque à gagner pour le propriétaire qui a dû relouer à des conditions défavorables.
Cependant, la Cour de cassation rappelle que l’exception relative à la vétusté des éléments par l’effet du temps doit être pris en compte et déduit des sommes dues par l’ancien locataire. Ainsi, il n’est pas débiteur des frais de réparations dues à cette vétusté. Son obligation d’entretien ne l’oblige pas à remettre le logement à neuf, à moins qu’une clause du bail le précise.
Comment le locataire peut s’exonérer de sa responsabilité ?
Le locataire a la possibilité de s’exonérer de sa responsabilité s’il arrive à prouver que les dégradations ou pertes « ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » (Article 7, c de la loi du 6 juillet 1989). Ainsi, le locataire ne répond pas des dégradations qui sont les conséquences d’infiltrations d’eau et d’humidité, dont la généralisation à l’ensemble immobilier démontre qu’elles ne sont pas liées à l’occupation du logement et dont on ne peut prouver ni l’origine, ni la date de survenance (Cass. 3e civ., 13 juill. 2010, no 09?15.748)
