Le Statut des baux commerciaux prévoit une législation dense à propos du droit au renouvellement et du congé avec offre de renouvellement. Outre les conditions du renouvellement exposées à L.145-8 du Code de commerce, le renouvellement fait également l’objet d’une formalité bien précise qui va inviter les parties à fixer les conditions du contrat renouvelé, notamment en ce qui concerne le loyer.
Il est dans ce cadre souvent recommandé au locataire, à la fin de la durée contractuelle du premier bail, demandant un renouvellement du bail à ce que les conditions du bail renouvelés soient identiques aux conditions actuellement observées au moment de la demande de renouvellement. (éviter le déplafonnement du fait de l’inertie des parties).
Le bailleur est dans son droit de refuser ou proposer un renouvellement avec un prix supérieur et c’est ici que les ennuis commencent. En cas de désaccord, le juges tranchera et appliquera par principe la règle du plafonnement sauf preuve par le bailleur d’un déplafonnement provenant d’une autre cause (changement de la valeur locative, déspécialisation, modification des facteurs locaux de commercialité).
En quoi consiste le droit de repentance ?
L’option visant à l’une des parties de se repentir, est visée par l’article L145-57 du Code de commerce :
« Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, […] Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail ».
Ainsi, chacune des parties a la faculté de se raviser et de renoncer au renouvellement du bail tant que le montant du loyer du bail renouvelé n’a pas été définitivement fixé (comme le précise la fin du dernier alinéa de l’article L.145-57).
L’article L145-57 du Code de commerce prévoit seulement une limite maximale : un mois à compter de la signification de la décision définitive fixant le montant du loyer.
Mais le droit d’option peut être exercé à tout moment que ce soit en amont d’une procédure judiciaire de fixation du loyer ou pendant l’instance.
Concrètement, compte tenu de la durée d’une procédure devant le juge des loyers commerciaux (délai de deux ans pour agir, mémoire en demande, mémoire en défense, assignation, expertise judiciaire, décision du juge, éventuelle procédure d’appel), le droit d’option peut parfois être exercé plusieurs années après l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail.
Qu’advient-il du bail pendant la durée de l’instance en fixation du nouveau loyer ?
Le même article L.145-57 prévoit que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.“
Par ailleurs, l’exercice du droit d’option n’est soumis à aucun délai de préavis, du moins de ce que prévoit la loi. La jurisprudence a du préciser un délai applicable en pratique qui laisse au locataire le temps de quitter les lieux.
Quel est la forme du droit de repentance ?
La loi n’impose aucune condition de forme quant à l’exercice du droit d’option. Pour des raisons de preuve, l’exercice de ce droit se fera afin d’en rapporter la preuve admissible.
Toujours est-il que l’article L145-59 du Code de commerce prévoit que l’exercice de ce droit de refuser le renouvellement du bail est irrévocable (sans doute une équivalence est observable envers le locataire…)
Le locataire bénéficie-t-il de l’indemnité d’éviction s’il opte pour refuser le renouvellement ?
Lorsque c’est le locataire qui exerce le droit d’option, il n’a droit à l’indemnité d’éviction. Tout laisse supposer que ce droit n’est pas acquis car ce n’est pas le bailleur qui lui refuse le renouvellement du bail.
Dans le cas contraire, si le bailleur à l’initiative du droit d’option, devra s’acquitter de ladite indemnité d’éviction (prévue par le Code de commerce).
Enfin, et sur la valeur de l’indemnité d’éviction, compte tenu du fait que le temps laissé aux parties pour exercer ce droit à compter court à partir du jour où une instance devant le juge s’ouvre.
Si l’exercice par l’une des parties du droit d’option rétroagit à la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement, le bail est alors censé n’avoir jamais été renouvelé.
Par principe, l’indemnité est censée couvrir la perte du droit de jouir du bail, incluant donc le droit de réaliser l’activité commerciale dans le local.
– Valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession
– Frais normaux de déménagement et de réinstallation
– Frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (par exemple, frais de négociation d’un nouveau bail, montant de la commission due à un intermédiaire).
Compte tenu de la difficulté à fixer une valeur proche de la réalité du préjudice du locataire, l’indemnité est généralement fixée par un expert.
Enfin et par rapport à une instance en cours et à l’exercice du droit de repentance, l’indemnité d’éviction se détermine normalement au jour du départ effectif ou au jour du rendu de la décision du juge.
