L’occupation sans droit ni titre : une situation délicate
Qu’est-ce que l’occupation sans droit ni titre ?
C’est une situation où une personne occupe un logement sans avoir de titre juridique qui lui permet de le faire. En d’autres termes, cette personne n’a ni bail de location, ni acte de propriété, ni aucune autre autorisation officielle pour habiter les lieux.
L’occupation sans droit ni titre dans le cadre d’une location d’immeuble (peu importe la destination de l’immeuble) se réfère à une situation où une personne occupe un bien immobilier sans avoir de contrat de location ou toute autorisation d’occupation du propriétaire. Plus simplement, cette personne occupe le bien de manière illégale.
L’occupation sans droit ni titre peut également concerner des biens propriété d’une personne publique, par exemple le fait pour une personne d’occuper un terrain propriété d’une collectivité comme un parc ou encore un bâtiment acquis voué à être rénové ou une parcelle du domaine public d’une personne publique.
Notez que le Conseil d’État a confirmé dans un arrêt de 2011 (n°317675) que du fait de l’article L.2125-1 du code général de la propriété des personnes publiques, l’occupant d’un tel domaine, sans en avoir l’autorisation, reste redevable d’une indemnité d’occupation au même titre que l’occupant régulier.
Comment se retrouve-t-on dans cette situation ?
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles une personne peut se retrouver à occuper un logement sans droit ni titre :
- Occupation illégale : La personne s’est introduite dans le logement sans l’autorisation du propriétaire.
- Fin de bail non renouvelé : Le bail a pris fin et la personne refuse de quitter les lieux.
- Sous-location illégale : Un locataire a sous-loué son logement sans l’accord du propriétaire.
Quelles sont les conséquences ?
- Pour l’occupant :
- Risque d’expulsion : Le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion pour récupérer son bien.
- Responsabilité pénale : Dans certains cas, l’occupation sans droit ni titre peut être considérée comme une infraction pénale.
- Pour le propriétaire :
- Perte de revenus locatifs : Le propriétaire ne perçoit plus de loyer.
- Dégradation du bien : Le bien peut être endommagé par l’occupant.
- Procédure longue et coûteuse : L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre est une procédure juridique longue et coûteuse.
Comment résoudre cette situation ?
- Dialogue avec l’occupant : Dans un premier temps, il est conseillé d’essayer de trouver un accord amiable avec l’occupant pour qu’il quitte les lieux.
- Mise en demeure : Si le dialogue échoue, le propriétaire peut envoyer une lettre de mise en demeure à l’occupant.
- Procédure d’expulsion : En dernier recours, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion devant le tribunal.
Conseils pour les propriétaires :
- Prévenir les risques : Il est important de bien vérifier la solvabilité et les références des futurs locataires avant de signer un bail.
- Réagir rapidement : En cas d’occupation sans droit ni titre, il faut agir rapidement pour éviter que la situation ne s’enlise.
- Se faire assister par un avocat : Les procédures d’expulsion sont complexes. Il est conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit immobilier.
Dans quelle situations cette qualité est-elle donnée au locataire ?
Les situations dans laquelle une personne occupe un logement sans en avoir l’autorisation sont variées et peuvent découler d’une situation régulière au regard du droit. Ainsi, on peut mentionner l’abus du droit d’occuper qui se manifeste par le fait que le locataire continue à occuper les lieux après extinction de son droit de jouissance (après un congé ayant produit effet). La même situation est caractérisée en cas de non-paiement du loyer, dans l’éventualité ou les rappels et commandements de payer ont permis une application de la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail. Une autre situation découle de la sous-location illégale en ce qu’elle n’est pas autorisée par le bailleur. Enfin et c’est sans doute la cause la plus décriée, le squat du bien d’autrui qui se qualifie selon l’institutpourlajustice.org comme : « l’occupation d’un lieu destiné à l’habitation dans lequel une ou plusieurs personnes se sont introduites, le plus souvent par effraction (bris de porte ou volet…) ». La précision donnée par l’institut pour la justice de la définition du squat en lui donnant le qualification « par infraction » est intéressante car elle permet de délimiter le comportement du squat comme étant de nature volontaire amenant à une sanction de nature pénale et les comportements contraires aux droits accordés par la personne agissant de manière (sans nécessairement qu’elle en ai conscience) au regard d’une situation régulière antérieure ou considérée par elle comme étant régulière, il y a donc une déclinaison pénale de l’occupation sans droit ni titre : le squat.
Quelles sont les conséquences vis-à-vis du contrat de bail ? qu’elles sont les sanctions ?
Une occupation sans droit ni titre signifie dans la grande majorité des cas que la relation d’obligations juridiques née d’un bail régulier s’est éteinte et que la situation de fait, elle, a survécu. Un locataire d’un bail d’habitation, sera considérée comme étant « déchu de tout titre d’occupation des locaux loués » au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (alinéa 4 et 6). Au titre d’un contrat qui n’est pas soumis au régime légal de la loi de 1989, donc qui n’est pas à usage d’habitation et qui n’est pas la résidence principale de l’occupant, le contrat ou l’autorisation administrative accordée prévoit de manière obligatoire une durée ou un terme qui fonde la date de début de l’occupation illégale si le locataire ou l’occupant demeure dans les lieux. En dehors de toute autorisation préalable, l’introduction d’une tierce personne dans les lieux ne peut constituer une relation d’obligations, cependant tout préjudice subi par l’occupant permettant de mettre en cause la responsabilité délictuelle du propriétaire est envisageable pour peu que le bien notamment du fait de son état, soit à l’origine du dommage subi (voir arrêt pourvoi n° 19-26.249). Les sanctions, quant à elles, sont de natures différentes comme pour les causes qualificatives de cette situation, trop souvent assimilées à du « squattage ». Au-delà de la mise en application d’une procédure d’expulsion prenant pour source soit le contrat de bail, soit la force publique alertée dans le cadre d’un squat pour constater une violation de domicile, et de la mise en œuvre par l’effet d’une décision de justice ou d’un titre par le juge de l’exécution, des sanctions pénales peuvent venir étayer les arguments d’expulsion de l’occupant agissant sans droit.
Des sanctions pénales existent principalement pour réprimer l’entrée par effraction dans le domicile ou le bien d’autrui (article 226-4 du Code pénal qui seront visiblement alourdies par la loi dite « anti-squat » encore non publiée.
Concernant le domaine d’une personne publique, la contravention de voirie ou de grande voirie est également utilisée à l’appui d’une demande d’intervention du juge des référés.
Comment conseiller un propriétaire pour faire valoir son droit de propriété ?
Si vous êtes sollicité par une connaissance qui vous expose une situation dans laquelle, une tierce personne occupe illégalement un logement ou un lieux détenu par lui ou une autre personne, ou qu’au titre d’un mandat de gestion locative vous êtes amené à faire face à un cas de ce type, il ne faut absolument pas employer des moyens personnels, même indirects, pour pousser la personne fautive à quitter les lieux, car cela constitue une infraction pénale au sens de l’article 226-4-2 du code pénal, punissable d’une peine d’emprisonnement de trois ans et de 30 000 euros d’amende. Selon le cas, dans le cadre d’un litige locatif ou non, il est nécessaire de porter à la connaissance de la force publique, l’occupation illégale des lieux par un tiers. Même dans le cas de l’occupation sans titre du domaine d’une personne publique, il est impossible de mettre en place une expulsion sans autorisation judiciaire (auprès du juge du tribunal judiciaire ou du tribunal administratif selon que le domaine occupé est qualifié de domaine public ou privé).
Le recours au juge est donc bien souvent la solution la plus sûre, mais n’est pas sans préjudice pour le propriétaire lésé, il sera donc intéressant de solliciter la réparation du préjudice moral subi en complément de la sanction pénale admissible.
Exemples de jurisprudences relatives à l’occupation sans titre
Que cela concerne une occupation du domaine privé ou du domaine public, l’occupation sans droit ni titre est assez rapidement guérie par la procédure légale d’expulsion (CE 12 mars 2021, n°443392).
Notez cependant, que cette situation ne vise que le droit de propriété du bien qui se dissocie d’autres éléments juridiques comme la responsabilité civile. Ainsi et comme l’a affirmé la Cour de cassation (pourvoi n° 19-26.249) : « l‘occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu’il est établi que l’accident subi par cette dernière résulte du défaut d’entretien de l’immeuble. »
Vous restez donc responsable du défaut d’entretien de votre propriété, qu’elle soit occupée ou non par une locataire, de manière illégale ou non.
