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Mentions obligatoires du mandat

Le mandat donné à un agent immobilier doit indiquer :

– les noms du mandant et du mandataire (vérifier les identités),

– son objet et la mention expresse de son étendue lorsque le mandat comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée,

– des mentions spécifiques en présence d’une clause d’exclusivité, d’une clause pénale ou d’une clause de garantie de rémunération,

– sa durée,

– le numéro d’inscription sur le registre des mandats, celui-ci devant être reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant,

– les conditions dans lesquelles l’agent immobilier est habilité à recevoir, verser ou à remettre des fonds. À défaut d’une telle clause, le mandat n’est pas nul, mais l’agent immobilier n’est pas autorisé à recevoir des fonds relatifs à l’opération,

– les modalités de la reddition des comptes,

– les conditions de détermination de la rémunération de l’agent immobilier, ainsi que l’indication de la personne qui en aura la charge ; en cas de modification des termes financiers du mandat (prix de vente, rémunération du mandataire) un avenant doit être rédigé,

– les moyens que l’agent immobilier compte employer pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes à l’exécution du mandat.

En l’absence de l’une de ces mentions, le mandat est entaché de nullité et l’agent immobilier ne peut pas prétendre au paiement de ses honoraires.

Il en va ainsi, par exemple, lorsque le mandat n’a pas de date certaine et empêche ainsi l’accomplissement régulier de son enregistrement chronologique au registre des mandats selon la Cour de cassation.

Idem lorsqu’il ne comporte pas le numéro d’enregistrement à ce registre , ou qu’il ne précise pas les modalités de reddition des comptes par l’agent immobilier au mandant.

Le mandat doit préciser que l’agent immobilier a le pouvoir de recevoir ou de détenir des fonds.

Par ailleurs, le mandataire ne peut recevoir de fonds d’aucune autre personne que celle désignée dans le mandat comme ayant la charge de la rémunération.

La loi Macron du 6 août 2015 a exclu les contrats immobiliers du champ d’application de la réglementation protégeant le consommateur en cas de contrat conclu à distance ou hors établissement.

Cette exclusion vise « les contrats portant sur la création, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d’immeubles neufs, la transformation importante d’immeubles existants ou la location d’un logement à des fins résidentielles ».

La question qui se pose aujourd’hui est de savoir si le mandat donné à un agent immobilier peut être ainsi qualifié.

Si la réponse est négative, un tel mandat devrait alors être soumis à la réglementation consumériste dès lors qu’il est conclu « hors établissement » par une personne pouvant être qualifiée de consommateur (ce qui serait le cas, par exemple, si le mandat était signé simultanément par l’agent et son client particulier, au domicile de ce dernier).

Il serait alors soumis aux obligations suivantes : obligation précontractuelle d’information, délai de rétractation de quatorze jours, fourniture d’un exemplaire du contrat et du formulaire type permettant l’exercice du droit de rétractation, interdiction de recevoir tout paiement pendant sept jours.

Les tribunaux devront trancher.

Mieux vaut être prudent car la jurisprudence antérieure soumettait le mandat donné à un agent immobilier, en tant que contrat de prestation de services, à l’ancienne réglementation sur le démarchage à domicile lorsque les conditions d’application en étaient réunies.

Objet du mandat

Le mandat doit préciser son objet.

Il doit indiquer s’il s’agit d’un mandat de vendre ou louer, et désigner précisément le bien concerné, dont il faudra vérifier le titre de propriété.

À défaut, le mandat est frappé de nullité.

Ainsi, sont nuls comme dépourvus d’objet certain le mandat de vente portant sur un terrain d’une certaine superficie à détacher d’une parcelle, sans qu’on sache exactement où, ni sur quelle partie de la parcelle il sera détaché, ou encore le mandat de vente portant sur des immeubles désignés de manière imprécise, sans aucune référence cadastrale ni indication sur les conditions de leur desserte et de leur surface réelle après division.

Le non-respect de l’objet du mandat fait perdre à l’agent immobilier tout droit à rémunération.

Par exemple, l’agent immobilier qui participe à la vente d’un bien alors qu’il a reçu mandat de rechercher un locataire pour le bien en question perd tout droit à commission, l’opération ne pouvant être réputée conclue par son entremise.

En revanche, lorsque le mandat stipule que les biens pourront « être acquis et/ou indifféremment par achat des actifs en nom ou reprise des parts ou d’actions de sociétés », il convient de considérer qu’il a pour objet tant l’acquisition directe d’un fonds de commerce que l’acquisition indirecte par l’achat des titres d’une société propriétaire du fonds, de sorte que l’agent immobilier ne saurait être débouté de sa demande d’indemnité au seul motif que le mandat de recherche porte sur un fonds de commerce et non sur des parts de société.

Le mandat doit également préciser l’étendue des pouvoirs de l’agent immobilier car elle détermine les actes qu’il peut réaliser au nom de son client.

Sauf clause expresse en ce sens, le mandat donné à l’agent immobilier n’emporte pas pouvoir d’engager le client.

Selon la jurisprudence, le mandat n’est qu’un mandat d’entremise, que le mandat contienne ou non une clause d’exclusivité.

Le mandat ne confère à l’agent immobilier ni le pouvoir d’aliéner le bien, ni celui de représenter le mandant, de sorte qu’il ne vaut pas offre de vente susceptible d’engager le mandant.

Clause d’exclusivité du mandat

Le mandat peut comporter une clause d’exclusivité au profit de l’agent immobilier, qui garantit à ce dernier d’être seul à pouvoir vendre l’immeuble.

L’intérêt est que seul cet agent pourra vendre l’immeuble dont il a mandat exclusif.

Cette clause d’exclusivité ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse dans le mandat dont un exemplaire doit être remis au mandant.

Elle doit en outre être mentionnée en caractères très apparents, sous peine de nullité de la clause.

Lorsqu’il comporte une clause d’exclusivité, le mandat doit mentionner,
à peine de nullité : – sa durée de validité.

Le mandat exclusif sera, jusqu’à cette date, irrévocable, sauf exception.

– dans l’hypothèse où il est conclu avec un client n’agissant pas dans le cadre de ses activités professionnelles (consommateur), qu’il peut être dénoncé à tout moment passé un délai de trois mois lorsqu’il porte sur l’une des opérations visées aux 1° et 4° de l’article 1 de la loi Hoguet.

– les actions que l’agent immobilier s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités et la périodicité selon lesquelles il rendra compte au mandant des actions effectuées pour son compte.

La remise du mandat au mandant doit intervenir dès sa signature sous peine de nullité, non pas de la clause d’exclusivité, mais du mandat dans son entier.

Le mandat exclusif est une garantie pour l’agent immobilier, dans la mesure où le mandant qui conclut un mandat de vente alors qu’il a déjà signé un mandat exclusif avec une autre agence doit l’indemnité prévue par la clause pénale, même si aucune vente n’a été réalisée par l’entremise de la seconde agence.

Clause pénale ou de garantie de rémunération

Le mandat peut être assorti d’une clause pénale par laquelle le mandant s’engage à verser une somme à l’agent immobilier en cas d’inexécution de son obligation principale ou d’une clause de paiement automatique de rémunération en vertu de laquelle des honoraires seront dus même si l’opération est conclue sans les soins de l’agent immobilier.

Pour être valables, ces clauses doivent être expresses et mentionnées en caractères très apparents.

Elles ne doivent pas prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires prévus dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Un exemplaire du mandat doit être remis au client.

Cette remise doit intervenir dès la signature du mandat sous peine de nullité, non pas de la clause d’exclusivité, mais du mandat dans son entier selon la Cour de cassation.

Il a été jugé récemment que même si elle est parfaitement lisible, la clause pénale écrite en petits caractères est inapplicable, faute d’être mentionnée en caractères très apparents comme l’exige la loi Hoguet et son décret d’application.

Il a également été jugé que la clause pénale n’est pas valable non plus lorsqu’elle est rédigée dans les mêmes caractères que ceux de l’ensemble des conditions générales et que seul le titre du paragraphe est écrit en caractères gras et grands caractères.

Le mandat assorti d’une clause pénale doit mentionner que passé un délai de trois mois, il peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge par celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre, quinze jours au moins à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Cette clause doit également apparaître dans l’acte en caractères très apparents sous peine de nullité du mandat.

La jurisprudence a précisé que cette mention doit figurer également dans le mandat assorti d’une clause de garantie de rémunération de l’agent immobilier.

En cas de non-respect de la clause d’exclusivité, l’agent immobilier peut agir en paiement de la somme visée au titre de la clause pénale.

Mais il a été jugé que le moyen de défense soulevé par le mandant, tiré de la nullité du mandat faute de mentionner les nom et adresse du garant, constitue une contestation sérieuse au sens de l’article 809, alinéa 2 du Code de procédure civile qui fait obstacle à l’octroi, par le juge du référé, de la provision demandée par l’agent immobilier au titre de la clause pénale.

Durée du mandat

Le mandat doit être obligatoirement limité dans le temps.

Cette obligation, de portée générale, s’applique à tous les mandats, qu’ils soient assortis ou non d’une clause d’exclusivité (Cass. 1e civ. 6-11-1994).

S’il n’est pas limité dans le temps, le mandat est entaché de nullité et l’agent immobilier ne peut pas percevoir d’honoraires, même s’il a joué un rôle déterminant dans la vente.

Depuis le revirement de jurisprudence opéré par la Chambre mixte de la Cour de cassation dans son arrêt du 24 février 2017, confirmé par la Première Chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 20 septembre 2017, on peut penser que la méconnaissance de l’obligation de limiter le mandat dans le temps est sanctionnée par une nullité relative ne pouvant être invoquée que par le mandant, puisque cette règle vise la seule protection de son intérêt privé (et non la protection d’un intérêt général).

La clause de reconduction tacite insérée dans un mandat n’est licite que si elle est limitée dans le temps.

À défaut, la jurisprudence considère qu’elle confère au mandat un caractère illimité qui le frappe de nullité.

La clause qui n’autorise qu’un seul renouvellement par tacite reconduction d’un mandat exclusif, pour une période de trois mois, et qui en limite les effets à une année, a été jugée licite (Cass. 1e civ. 9-5-1990).

Afin de permettre aux clients de l’agent immobilier, qui sont des consommateurs, de se désengager plus facilement, la loi impose que les mandats contenant une clause de reconduction tacite mentionnent de « manière lisible et visible » les modalités de leur non-reconduction.

L’agent immobilier doit informer le client par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédié, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat.

Cette information doit être délivrée dans des termes clairs et compréhensibles et mentionner, dans un encadré apparent, la date limite de résiliation.

Si l’agent immobilier omet de réaliser cette formalité, son client peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction.

Si le mandat comporte une clause d’exclusivité et porte sur une opération visée aux 1° et 4° de l’article 1 de la loi Hoguet, notamment la vente et la location d’immeubles ou de fonds de commerce, le mandat doit rappeler en caractères très apparents la clause d’exclusivité et la mention selon laquelle, passé un délai de trois mois suivant sa signature, le mandat peut être dénoncé à tout moment, à charge pour celui qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception.

La clause doit apparaître en caractères très apparents sous peine de nullité du mandat.

Toutefois, ces dispositions ne s’appliquent pas, notamment lorsque le mandat est donné en vue de vendre un immeuble par lots ou de souscrire ou de procéder à la première cession de parts ou actions d’une société d’attribution.

Dans ces deux derniers cas, le mandat doit cependant indiquer les modalités de sa dénonciation avant exécution s’il porte sur un immeuble déjà achevé.

La faculté de révocation avec préavis de quinze jours ne constitue pas une limitation dans le temps des effets du mandat, mais seulement un mode de dénonciation selon une jurisprudence constante.

Le mandat prend fin :

– à son terme,

– par la révocation du mandataire possible à tout moment,

– par la renonciation exprimée par le mandataire,

– par la mort naturelle (à moins, dans ce cas que l’agent immobilier ait été dans l’ignorance du décès),

– par la tutelle ou la déconfiture du mandant ou du mandataire,

– par son accomplissement.

Notons que si le mandataire ignore la mort du mandant ou l’une des autres causes qui font cesser le mandat, ce qu’il a fait dans cette ignorance est valide.

En cas d’accomplissement de la mission, l’agent immobilier doit, dans le délai stipulé et, en tout cas dans les huit jours de l’opération, informer son mandant de cet accomplissement.

Il doit également remettre à son mandant une copie de la quittance ou du reçu délivré.

L’information de l’accomplissement du mandat et la remise de la quittance sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement.

En revanche, la fin du mandat ne résulte pas de la mise en liquidation judiciaire de l’agent immobilier.

Dans cette hypothèse, la fin du mandat obéit au régime des contrats en cours lorsqu’il a été conclu et n’a pas été exécuté avant le jugement de liquidation judiciaire, et ne peut être résilié que selon les modalités mentionnées au Code de commerce.

Mandat donné à un marchand de listes

Les marchands de listes doivent souscrire avec leurs clients (les acheteurs de listes) une convention écrite précisant les caractéristiques du bien recherché, l’ensemble des obligations professionnelles qui incombent au professionnel, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier.

La convention doit indiquer également son objet, sa durée, les conditions de remboursement partiel ou total de la rémunération lorsque la prestation fournie au client n’est pas conforme à la nature promise dans ladite convention et rappelle l’interdiction pour le professionnel de recevoir quelle que somme que ce soit avant d’avoir rempli son obligation de fournir effectivement les listes ou fichiers.

La clause relative au remboursement doit mentionner que le client qui prétend au remboursement sera tenu d’informer le marchand de listes par écrit remis contre signature ou par lettre recommandée.

Le marchand de listes aura quinze jours pour procéder au remboursement ou motiver son refus par écrit.

Le remboursement devra intervenir en une fois et sans frais.

En pratique, ces mesures visent à éviter que les marchands de listes vendent des listes de biens qui ne sont plus disponibles sur le marché ou en inadéquation avec la recherche du client.

Toutes les conventions conclues par un marchand de listes (avec les acheteurs de listes ou avec les propriétaires des biens inscrits sur une liste) doivent faire figurer expressément l’obligation de remboursement à laquelle est tenu le professionnel en cas de mandats successifs, passés en qualité de marchand de listes puis d’agent immobilier.

Clauses abusives

Après examen des contrats de mandat de vente, de location ou de recherche d’un bien immobilier, la Commission des clauses abusives a recommandé que soient éliminées de ces contrats les clauses qui ont pour effet :

– de ne pas limiter dans le temps les effets du contrat, notamment en prévoyant une durée indéfiniment renouvelable par tacite reconduction ;

– d’imposer au consommateur, en matière de calcul de la superficie de biens immobiliers constitués sous forme d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots de copropriété, des obligations non prévues par la loi, sans offrir d’alternative et en laissant croire qu’elles en résultent.

Tel est notamment le cas de celles qui imposent de faire procéder à ce calcul avant la promesse de vente ou d’achat, ou d’y faire procéder par un professionnel couvert par une assurance de responsabilité, et le cas échéant, de demander à cet homme de l’art une confirmation de ce calcul dans un délai bref ;

– d’interdire au mandant, à peine d’avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire, directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, sans que le mandat limite raisonnablement la durée de cette interdiction.

La Cour de cassation a déclaré abusive la clause donnant à l’agent immobilier le pouvoir d’engager des frais administratifs potentiellement élevés pour réclamer tous actes, pièces et certificats nécessaires au dossier, sans en informer préalablement le mandant.

Dans le même arrêt, la Cour de cassation a jugé qu’en revanche, la clause interdisant de traiter directement avec une personne présentée par l’agent immobilier, pendant la durée du mandat et dans les vingt-quatre mois suivant son expiration, était légale (Cass. civ. 1e 2-10-2007 n° 06-14-238).

Enregistrement du mandat

Les mandats sous signature privée donnés aux agents immobiliers n’ont pas à être enregistrés.

S’ils sont présentés volontairement à la formalité, ils supportent un droit fixe de 25 €.

Cette formalité vise à leur donner date certaine.

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