La location avec option d’achat : un contrat de bail, mais pas seulement

La hausse actuelle des taux d’emprunt et des coûts de l’assurance emprunt rend le coût du crédit à l’achat peu supportable. Il est de plus en plus difficile d’acheter un logement (appartement comme maison). La baisse du nombre de crédit contracté est un signal d’alerte qui doit permettre aux établissements financeurs de proposer d’autres services, comme la location avec option d’achat, qui parmi d’autres solutions permet à terme d’acquérir la propriété d’un bien immobilier.

La location avec option d’achat (LOA) : un contrat hybride à maîtriser pour les agents immobiliers

La location avec option d’achat (LOA) est un contrat qui séduit de plus en plus d’acquéreurs potentiels, notamment dans le secteur immobilier. En tant qu’agent immobilier, il est essentiel de bien comprendre les mécanismes de ce type de contrat afin de conseiller au mieux vos clients et d’éviter les mauvaises surprises.

Qu’est-ce qu’une LOA immobilière ?

La LOA immobilière est un contrat qui combine les aspects d’un bail et d’une promesse de vente. Le locataire verse un loyer pendant une durée déterminée et dispose d’une option d’achat à la fin de cette période. Cette option lui permet, s’il le souhaite, d’acquérir le bien immobilier aux conditions définies dans le contrat initial.

La LOA immobilier est une déclinaison du contrat de bail d’habitation connu du grand public en ce qu’il est régit par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière que l’on retrouve sous la dénomination de leasing immobilier. Le principe même de ce type de bail repose sur l’engagement du propriétaire-bailleur auprès de son locataire en lui accordant la possibilité d’acquérir la propriété du bien loué à l’échéance du contrat. Bien évidemment le contrat n’impose pas l’achat du bien à l’arrivée du terme, d’où la qualification de location avec option d’achat. Le mécanisme est simple en ce qu’un prix de vente contractualisé permet de fixer le socle sur lequel les mensualité seront déduite durant la durée de la location. Cette déduction en fin de contrat permet de déterminer le montant restant dont le locataire à le choix de s’acquitter pour obtenir la propriété du bien loué. Bien souvent, la souscription d’une LOA vise l’achat du bien loué au terme de la phase de location. Pour préparer au mieux l’opération, il est important de sécuriser par le biais d’un ou plusieurs contrat l’opération de location-accession à la propriété.

Les éléments clés de la LOA immobilière :

• La phase locative : Pendant cette période, le locataire jouit des mêmes droits et obligations qu’un locataire classique. Il verse un loyer, entretient le bien et peut y habiter ou l’utiliser.
• L’option d’achat : C’est le cœur du contrat. Elle fixe les conditions dans lesquelles le locataire pourra devenir propriétaire à la fin de la période locative. Le prix d’achat, la date limite d’exercice de l’option et les modalités de paiement sont généralement précisés dès la signature du contrat.
• Le versement d’une indemnité d’occupation : Une partie du loyer peut être considérée comme une indemnité d’occupation, qui sera déduite du prix d’achat si le locataire décide d’exercer son option.

Les avantages de la LOA pour le locataire :

• Flexibilité : Le locataire peut tester le bien avant de s’engager à l’acheter.
• Moins d’apport : Le loyer peut être inférieur à une mensualité de prêt immobilier, ce qui facilite l’accès à la propriété.
• Possibilité de changer d’avis : Si le locataire ne souhaite pas devenir propriétaire, il peut simplement restituer les clés à la fin du contrat.

Les avantages de la LOA pour le propriétaire :

• Garantie de revente : Le propriétaire a l’assurance que le bien sera vendu à un prix déterminé à la fin de la période locative, si le locataire exerce son option.
• Meilleure connaissance du locataire : Le propriétaire a le temps d’évaluer la solvabilité et le comportement du locataire potentiel acheteur.

Les points d’attention pour l’agent immobilier :

• La rédaction du contrat : Il est essentiel que le contrat de LOA soit rédigé de manière claire et précise, en précisant notamment les conditions d’exercice de l’option d’achat, le montant de l’indemnité d’occupation et les éventuelles clauses résolutoires.
• L’évaluation du bien : Il est important d’évaluer de manière réaliste le prix d’achat du bien afin d’éviter tout litige.
• La fiscalité : La LOA a des implications fiscales spécifiques. Il est conseillé de faire appel à un fiscaliste pour accompagner vos clients.
• Les assurances : Les assurances habitation et responsabilité civile sont obligatoires pour le locataire.

Comment est mis en place une opération de location accession par la LOA ?

Comme pour toute opération “spécifique”, une réglementation “spécifique” va s’appliquer pour sécuriser le processus de souscription jusqu’à la conclusion de celle-ci. La loi citée plus haut est très descriptive de l’opération. Ainsi, la location-accession est définit  (article 1er) et s’agissant des modalités de souscription à un telle opération, le contrat est obligatoirement “conclu par acte authentique et publié au fichier immobilier.” L’article 5 précise les mentions obligatoires du contrat, d’autant qu’il est possible de prévoir un “contrat préliminaire” . La loi précise que le contrat préliminaire, à ‘l’instar d’une promesse de vente, va avoir pour utilité d’immobiliser ou réserver “l’immeuble ou partie d’immeuble” par le versement d’un dépôt de garantie comme pour une promesse de vente qui vise le plus souvent une indemnité d’immobilisation.  Le montant du dépôt de garantie ne eut excéder 5% du montant du prix de l’immeuble fixé au contrat, montant remboursable sous condition de la signature du contrat définitif trois ou deux mois selon la date d’achèvement de l’immeuble Le délai de rétractation visé à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation est applicable aux contrats préliminaires, sous seing privé, de location-accession portant sur des immeubles en cours de construction ou n’ayant pas encore fait l’objet d’une première occupation (Rép. min. à QE nº 27732, JOAN Q. 14 janv. 1991, p. 104). On le rappelle, le contrat de LOA immobilier doit impérativement être rédigé par un officier public lze plus souvent un notaire. Ce dernier doit ainsi s’assurer de la signature des deux parties et prendre en charge la publication au Service de la publicité foncière en lien avec le bien. Le contrat contient un formalisme bien précis que le notaire doit vérifier. Etant donné que la première caractéristique de la location-accession est de mettre l’accédant en position de jouir du bien comme un locataire finalement, un état des lieux d’entrée doit être réalisé par les  parties comme une mise en location  à usage d’habitation classique, lors de la remise des clés ou signature contrat. Cette formalité réalisée, l’exécution des obligations réciproques des parties début dans le cadre d’une location classique à quelques exceptions près.

Pourquoi souscrire à ce type de contrat pour acquérir un bien immobilier ?

C’est un montage intéressant du fait de la sécurité juridique offerte par la loi et les garanties offertes au bailleur et au locataire accédant. La LOA est également avantageuse car elle permet une certaine liberté en cours de contrat ou à son terme, ainsi :

• Le preneur reste libre de devenir accédant ou de résilier le contrat de location en cours, moyennant une indemnité limitée
• Le preneur peut aussi devenir propriétaire au cours du contrat en versant la totalité des loyers non échus et le reliquat

De plus, et malgré le fait que la LOA est une solution qui vise à ne pas recourir à un prêt, rien n’interdit de souscrire à ce type de prêt afin de financer l’opération. Ainsi, il est possible, sous conditions, de souscrire un PTZ ou un PAS (prêt d’accession social).

Particularités

Le contrat de location-accession étant destiné à organiser le transfert d’un bien immobilier, cela oblige bien souvent à connaitre la position du bien vis à vis des titulaires de droit de préemption, avant même la conclusion du contrat de location-accession, Dès lors : L’article L. 213-1 du Code de l’urbanisme dispose que les différents droits de préemption urbains et des zones d’aménagement différé doivent être purgés lors de la signature du contrat de location-accession et non lors de la levée de l’option. Tout précédent locataire bénéficie également d’un droit de préemption dont il faudra assurer la purge  avant la conclusion du contrat de location-accession. Dans un autre sens,  le législateur a imposé au vendeur de notifier à l’accédant, un mois avant la date de signature, le projet de contrat (de location-accession) accompagné du règlement de copropriété, état descriptif de divison et cahier des charges applicable, s’il y a lieu. Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par exploit d’huissier) au vendeur ou à ses mandataires (article 23 de la loi du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété). La loi prévoit également plusieurs précisions concernant l’exécution du contrrat :

• Si le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfertde propriété n’a pas lieu en fin de contrat,”le vendeur doit restituer à l’accédant les sommes versées par celui-ci au titre de la fraction de redevance imputable sur le prix de vente, lesquelles sommes sont révisées selon les mêmes modalités que le prix.”
• Dans le cadre de la protection des intérêts de l’accédant, cette restitution doit être garantie par le vendeur soit par l’inscription d’un privilège de l’accédant, soit par un cautionnement, soit enfin par la qualité intrinsèque du vendeur.
• En dehors du règlement du dépôt de garantie, aucun autre versement ne peut être fait, sous quelque forme que ce soit, au profit du vendeur avant le jour de la conclusion du contrat définitif (signature devant notaire)

D’autres particularités sont prévues par la loi, notamment en cas de mise en location d’un bien dont la construction n’est pas achevée.