Revenus fonciers : comprendre les charges déductibles

1. Le bien produit-il des revenus relevant de la catégorie des revenus fonciers ?
2. Le bailleur est-il au régime réel, ou sous un régime particulier à examiner ?
3. La dépense sert-elle à acquérir ou conserver le revenu du bien concerné ?
4. A-t-elle été effectivement supportée et payée durant l’année pertinente ?
5. Sa nature, son montant et son paiement peuvent-ils être justifiés ?
6. Est-elle récupérable sur le locataire ou déjà couverte par une autre déduction ?

Les revenus d’un meublé relèvent des BIC et les comptes d’une SCI à l’IS suivent d’autres règles. Pour le choix du régime, consultez notre guide des revenus fonciers.

En principe, les dépenses sont retenues TTC. Lorsque les loyers sont assujettis à la TVA, les règles de prise en compte hors taxe doivent être appliquées selon la situation. Ne mélangez pas les deux méthodes dans un même suivi.

Les honoraires de gestion locative et certaines rémunérations versées à des tiers peuvent être déduits pour leur montant réel, s’ils répondent aux conditions fiscales. Il en va aussi de certains frais de procédure liés à la location. Identifiez la prestation et conservez la facture et le règlement.

Les autres petits frais de gestion relèvent en principe d’un forfait de 20 € par local, selon les règles de décompte applicables. N’ajoutez pas automatiquement le coût réel du téléphone, des déplacements ou du matériel à ce forfait. Le traitement n’est pas le même que celui des honoraires admis au réel.

Les primes d’assurance liées au bien et à la location peuvent être déductibles lorsqu’elles sont effectivement supportées et justifiées. Vérifiez les remboursements, la période et le risque couvert. Une dépense privée sans lien avec le revenu locatif ne devient pas déductible parce qu’elle est payée depuis le même compte.

La taxe foncière et certaines taxes supportées par le propriétaire peuvent être admises en déduction. La fraction récupérable sur le locataire, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ne se traite pas comme une charge définitive du bailleur. Distinguez la taxe, les frais et les régularisations selon les règles applicables.

Les intérêts et frais d’un emprunt destiné à une opération admise, comme l’acquisition d’un immeuble loué nu, peuvent être déduits sous conditions. Conservez le tableau d’amortissement, les justificatifs des sommes payées et la destination des fonds.

Le capital remboursé n’est pas déductible. Si une échéance comporte 600 € de capital et 150 € d’intérêts, les 750 € ne constituent pas une charge foncière déductible. Les 150 € doivent encore répondre aux conditions d’admission ; les autres frais et assurances se vérifient séparément.

Réparation et entretien

Ces travaux maintiennent ou remettent le bien en état d’usage normal. Une remise en état de toiture ou d’installation peut relever de cette catégorie, sous réserve de la consistance réelle du chantier. Le recours à une technique ou à un équipement actuel ne suffit pas, à lui seul, à transformer une réparation en amélioration ou reconstruction.

Amélioration

L’amélioration apporte un confort nouveau ou mieux adapté sans modifier la structure au point de relever d’une reconstruction. Le traitement dépend notamment de l’affectation du local : logement, local commercial ou propriété rurale. Une étiquette « rénovation » sur une facture ne tranche pas la question.

Construction, reconstruction et agrandissement

En droit commun des revenus fonciers, ces dépenses ne sont pas déductibles comme une charge de travaux. Elles peuvent notamment modifier fortement le gros œuvre, augmenter le volume ou la surface, ou correspondre à une transformation intérieure équivalant à une reconstruction. Les régimes particuliers doivent être examinés séparément.

Si plusieurs types de travaux sont réalisés ensemble, vérifiez leur caractère dissociable. Un découpage comptable ne suffit pas à rendre déductible une dépense inséparable d’une reconstruction. Demandez des factures détaillées et documentez l’état initial.

Logement loué nu : le cas général

Les dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien peuvent être déductibles au réel si les conditions sont réunies. Les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement en sont exclues en droit commun. Les travaux normalement à la charge du locataire appellent leurs règles propres.

Local professionnel ou commercial

Les réparations et l’entretien peuvent être admis selon les conditions générales. Les améliorations ne sont en principe pas déductibles, sauf notamment certaines dépenses destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou à protéger les locaux de l’amiante. Ne transposez pas automatiquement le régime d’amélioration d’un logement.

Propriété rurale

Des règles particulières existent, notamment pour les améliorations des propriétés non bâties et, pour certains bâtiments autres que d’habitation, les améliorations non rentables qui ne permettent pas d’augmenter le fermage. La construction de certains bâtiments d’exploitation peut aussi relever d’exceptions strictes, notamment dans les situations prévues par l’article 31 du CGI.

La seule localisation d’une maison à la campagne ne suffit pas à qualifier toutes les dépenses de « rurales ». Identifiez l’affectation, la propriété et le régime exacts. Les exceptions rurales doivent être vérifiées dans l’article 31 du CGI et la doctrine correspondante.

Logement bénéficiant d’un dispositif d’amortissement

Les anciennes colonnes de tableaux indiquant « amortissable » ne valent pas autorisation générale. Le traitement dépend du dispositif choisi et de ses conditions. Les investissements relevant, par exemple, d’un régime ancien ou du dispositif Relance logement – Jeanbrun doivent être examinés selon leurs textes, options et engagements.

Les dépenses normalement récupérables auprès du locataire ne deviennent pas automatiquement déductibles si le propriétaire renonce à les réclamer. Des exceptions existent, notamment selon la vétusté, la force majeure, les travaux engagés en vue de la location ou les charges non récupérées au départ du locataire.

Pour les dépenses payées pour le compte du locataire dont le remboursement n’a pas été obtenu au 31 décembre de l’année de son départ, vérifiez les conditions et conservez les justificatifs. Distinguez la nature de la dépense et les sommes éventuellement retenues sur le dépôt de garantie, pour traiter correctement recettes et charges.

Les provisions pour charges de copropriété entrant dans le champ fiscal sont déduites l’année de leur versement au syndic. Une régularisation intervient l’année suivante après l’arrêté des comptes, pour réintégrer notamment les charges non déductibles et récupérables.

Ne déduisez pas une seconde fois les mêmes honoraires du syndic, travaux ou assurances sur d’autres lignes lorsqu’ils ont déjà été pris en compte par les provisions. Le relevé fiscal et la ventilation du syndic doivent être rapprochés des paiements du bailleur.

Les cotisations au fonds de travaux ne doivent pas être assimilées sans contrôle à ces provisions. Vérifiez le traitement et l’affectation effective aux dépenses concernées. Un appel de fonds ne dit pas, à lui seul, si toute la somme constitue une charge déductible de l’année.

Classez les pièces par immeuble et par année : factures précises, preuves de paiement, contrats, relevés de gestion, avis d’impôt, attestations de prêt et décomptes de copropriété. Indiquez la catégorie, l’affectation du bien et la part éventuellement récupérable.

Un devis non réglé ne se traite pas comme une facture payée. Si vous réalisez vous-même les travaux, ne valorisez pas fictivement votre propre temps comme une facture d’entreprise. Les achats de matériaux doivent être justifiés et correspondre à des travaux admissibles.

Après le calcul, un résultat négatif peut constituer un déficit foncier. Les intérêts et les autres charges ne suivent pas tous la même règle d’imputation. Vérifiez séparément ce qui peut réduire le revenu global et ce qui se reporte sur les revenus fonciers futurs.