Tout savoir sur les revenus fonciers tirés de la location

Les loyers d’appartements ou de maisons loués vides en sont un exemple courant. La catégorie peut aussi concerner des terrains, des fermages, des locaux nus et certains revenus de parts de sociétés immobilières ou fonds, selon leurs caractéristiques. Elle ne s’applique pas lorsque les recettes relèvent d’un bénéfice professionnel ou d’un autre régime.

La location meublée relève des BIC, même si elle est occasionnelle. Le choix du nom donné au contrat ne suffit pas : examinez l’équipement et les conditions effectives de location. Une SCI à l’IS ne déclare pas son résultat comme un particulier au régime des revenus fonciers.

Certaines recettes accessoires proviennent aussi du droit de propriété ou d’usufruit : droit d’affichage ou mise à disposition d’une toiture pour une antenne, par exemple. Elles doivent être qualifiées et ne doivent pas être omises au seul motif qu’elles ne correspondent pas au loyer d’habitation.

En principe, les loyers sont déclarés au titre de l’année de leur encaissement. Un arriéré payé cette année ne se répartit pas automatiquement sur les années auxquelles il se rapporte. Les loyers perçus d’avance demandent également un traitement dans l’année de perception.

Un loyer réellement impayé ne se traite pas comme un loyer reçu. Documentez la situation et les démarches de recouvrement ; une renonciation volontaire ou une mise à disposition des sommes peut appeler une analyse différente.

Pour déterminer le revenu brut, distinguez les loyers, les charges incombant au locataire, les dépenses du propriétaire mises à sa charge et les subventions ou indemnités imposables. Ne recopiez pas sans contrôle le total des crédits du compte bancaire.

Le dépôt de garantie n’est pas une recette imposable dès son versement lorsqu’il reste restituable. S’il est conservé pour couvrir des loyers impayés ou utilisé pour d’autres sommes à la charge du locataire, son traitement doit être examiné à ce moment. Son remboursement normal ne constitue pas une charge foncière déductible.

Le micro-foncier s’applique en principe lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal n’excède pas 15 000 €, hors charges locatives, sous réserve des exclusions. Le seuil s’apprécie pour l’ensemble du foyer et non par logement. Il n’est pas réduit au prorata si la location n’a duré qu’une partie de l’année.

Vous déclarez le revenu brut, sans retirer vous-même les 30 %. L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, censé représenter les charges. Vous ne pouvez donc pas déduire en plus les travaux, intérêts ou frais réels.

Des régimes particuliers excluent le micro-foncier. Si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières non soumises à l’IS ou de certains fonds, le micro n’est pas automatiquement ouvert. La détention indirecte doit être examinée avec les autres revenus et les conditions légales.

Le réel s’applique notamment lorsque le seuil est dépassé ou lorsque vous exercez une option valable. L’option pour le réel engage en principe pour trois ans et porte sur l’ensemble des revenus fonciers du foyer concernés par ce choix. Il ne s’agit pas de choisir librement le micro pour un logement et le réel pour un autre.

La déclaration permet de retrancher les dépenses déductibles dans les conditions du régime : frais de gestion, assurances, impôts admis, travaux éligibles, charges de copropriété à régulariser et intérêts ou frais d’emprunt justifiés, notamment. Toute dépense payée par le bailleur n’est pas automatiquement déductible.

Le remboursement du capital emprunté ne constitue pas une charge déductible des revenus fonciers. Certaines dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne se traitent pas comme un entretien courant. Pour la classification, retrouvez notre article sur les charges déductibles des revenus fonciers.

Comparez le micro et le réel sur plusieurs années, avec les travaux prévus et l’engagement lié à l’option. Le montant des charges est un repère, mais il ne suffit pas à décider sans examiner les exclusions et les règles particulières.

Les réparations et l’entretien visent à conserver ou rétablir un usage normal du bien. Le remplacement d’un équipement ancien par un modèle actuel ne devient pas automatiquement une reconstruction. À l’inverse, des transformations importantes peuvent dépasser la simple remise en état.

Les dépenses d’amélioration suivent des règles qui varient notamment selon l’usage du local. Ne transposez pas sans examen les règles d’un logement à un local professionnel. Conservez des factures détaillées et, pour des opérations complexes, une description de l’état avant et après travaux.

Un devis global « rénovation complète » ne suffit pas à déterminer la déduction. L’imbrication de travaux et leur caractère dissociable doivent être étudiés. La date de paiement et les conditions de location interviennent aussi dans l’analyse.

Lorsque les charges admises dépassent les recettes au réel, un déficit foncier peut apparaître. La part provenant des intérêts d’emprunt suit un traitement distinct de celle provenant des autres charges.

En droit commun, la fraction issue de dépenses autres que les intérêts peut s’imputer sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, sous conditions. L’excédent et la fraction provenant des intérêts sont en principe reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Il existe des limites majorées et des dispositifs spécifiques, notamment pour certains travaux de rénovation énergétique éligibles. Ne présentez pas 21 400 € comme un plafond acquis à tout bailleur. Vérifiez l’année, les dépenses, la performance énergétique et les engagements requis.

L’imputation sur le revenu global implique généralement de maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, sous les exceptions prévues. Une vente ou une reprise d’usage doit donc être étudiée avant décision.

Le revenu foncier net imposable s’ajoute aux autres revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il est aussi soumis, dans le cas général de la location nue, aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Des situations particulières, notamment d’affiliation à un régime de sécurité sociale étranger, peuvent modifier ce traitement.

Le taux marginal du foyer ne suffit pas toujours à chiffrer l’impôt total d’un projet. Tenez compte du résultat retenu, des autres revenus, des déficits et des règles particulières. Ne confondez pas le régime social de la location nue avec celui du meublé.

Le prélèvement à la source prend la forme d’acomptes, en principe mensuels ou trimestriels sur option. Il ne dispense pas de la déclaration annuelle ni de la régularisation. Un début ou un arrêt de location peut nécessiter une actualisation du suivi des acomptes.

Le logement dont le propriétaire se réserve la jouissance bénéficie en principe de l’exonération prévue par l’article 15 du CGI : on ne lui attribue pas un loyer fictif d’habitation à déclarer. En contrepartie, les charges de ce logement ne sont normalement pas déductibles des revenus fonciers, hors régimes particuliers. Les recettes accessoires peuvent toutefois rester imposables.

En 2026, certains investissements peuvent relever d’un régime d’amortissement spécifique, notamment le dispositif Relance logement dit « Jeanbrun », sous ses conditions. Il ne s’agit pas d’un amortissement automatique de toutes les locations nues. Vérifiez l’éligibilité, l’option, les engagements et l’exclusion du micro-foncier correspondante.

Au micro-foncier, le revenu brut est en principe porté sur la déclaration 2042, rubrique prévue à cet effet. Au réel, la 2044 ou la 2044 spéciale permet de déterminer le résultat reporté sur la déclaration d’ensemble. Utilisez la notice du millésime correspondant à l’année de revenus.

Conservez le détail des loyers, relevés de gestion, factures, justificatifs de paiement, décomptes d’emprunt et régularisations de copropriété. Si un intermédiaire encaisse pour votre compte, rapprochez son relevé des recettes et frais à déclarer. La somme nette virée au propriétaire ne correspond pas nécessairement au revenu brut fiscal.

La déclaration des revenus, la déclaration d’occupation des biens et les obligations d’une société répondent à des démarches distinctes. En présence d’une SCI, de revenus étrangers ou d’un régime spécial, faites vérifier le traitement et les formulaires utiles.