Le bon de visite est-il soumis à des règles ?
Le bon de visite n’est ni un formulaire obligatoire, ni un document normalisé. Son utilisation ne fait donc l’objet d’aucune réglementation et les agents immobiliers peuvent utiliser leur propre document, celui de leur agence ou de leur réseau. Avant de soumettre ce formulaire à la signature des visiteurs, il apparaît judicieux :
- d’y mentionner toutes les informations qui confèrent à ce document une valeur de preuve en cas de litige,
- d’expliquer la raison d’être de ce document aux visiteurs.
Qui signe le bon de visite ? En combien d’exemplaires ?
Un agent immobilier a intérêt à demander à toutes les personnes qui visitent un bien avec lui de signer le bon de visite correspondant. Cela inclut les personnes qui accompagnent celle qui se dit intéressée par le bien, afin de protéger au maximum son droit à commission. Ensuite, l’agent immobilier garde un exemplaire du bon de visite et en remet un autre au prospect.
Quand faire signer un bon de visite ?
Pour éviter que les prospects qui ont vu un bien refusent de signer le bon de visite, il est conseillé :
- d’expliquer la raison d’être de ce formulaire aux visiteurs avant la visite du bien immobilier,
- de faire signer ce document avant la visite, à l’agence ou au lieu de rendez-vous par exemple.
Pour qu’il puisse être utile, que faut-il mentionner dans un bon de visite ?
Pour constituer un réel intérêt, le contenu d’un bon de visite doit être scrupuleusement élaboré, avec notamment :
- L’indication précise de l’agence immobilière qui fait office d’intermédiaire, et pas seulement le nom du réseau, de la franchise ou du groupe immobilier auquel elle fait partie.
- L’état civil de l’agent immobilier titulaire de la carte professionnel ainsi que ses détails professionnels (dénomination sociale, siège social, immatriculation au RCS, caisse de garantie, etc.) et l’identité de la personne qui mène la visite.
- Les références du mandat, pour permettre au visiteur de vérifier que l’agent immobilier est vraiment titulaire de ce mandat.
- Les références de l’assurance responsabilité civile, au cas où des problèmes surviendraient pendant ou après des visites.
- L’identité complète des visiteurs, avec les noms, les prénoms, les adresses, sans oublier les signatures !
- La date et l’heure de la visite sont des informations très importantes à renseigner juste avant la signature, car elles contextualisent précisément chaque visite.
- L’attestation que le bien n’a pas déjà été présenté à ce prospect auparavant, afin d’éviter qu’un bon de visite antérieure soit opportunément présenté en cas de litige.
- L’engagement du prospect à passer par l’agent immobilier de cette visite s’il souhaite acheter le bien en question.
Le bon de visite permet-il de contourner la règle du mandat ?
Non. Quand bien même un agent immobilier obtient l’accord des parties pour la vente d’un bien, s’il n’est pas titulaire d’un mandat, il ne peut prétendre à une commission. Si le vendeur est d’accord pour vendre ce bien, l’agent devra tout de même faire régulariser un mandat de recherche à l’acheteur pour justifier sa demande de commission, car le bon de visite n’est pas un contrat de mandat.
Le bon de visite permet-il de réclamer le paiement d’une commission ?
Non, puisque le bon de visite n’a pas valeur de mandat. Et si le visiteur d’un bien a signé un bon de visite avant de s’engager à l’acheter, ce document seul ne l’oblige pas à payer la commission de l’agent immobilier mandataire. Et ce même si une clause y stipule que l’agent a droit à une réparation de préjudice au cas où l’achat se ferait sans son concours. Puis les frais de recherche, de publicité, de démarches administratives et la commission ne sont dus qu’une fois l’affaire conclue.
Si la vente a été conclue par le biais de l’agent immobilier sans que rien ne lui soit versé, ce dernier peut alors intenter une action en justice, afin d’obtenir le montant de la commission prévue. Une clause peut être ajoutée au mandat de vente pour engager au paiement de la commission, dans le cas où un acheteur acquiert un bien après l’expiration du mandat de l’agent immobilier qui lui a présenté.
La signature conjointe d’un mandat de vente et d’un bon de visite prouve l’implication de l’agence immobilière dans une transaction. Cependant, cela ne garantit pas toujours le versement de la commission, si le vendeur peut prouver qu’il a traité directement avec l’acheteur sans avoir été informé des visites menées par l’agence. Auquel cas le bon de visite revêt un grand intérêt, car il incitera la justice à statuer sur l’implication du vendeur vis-à-vis de l’agence immobilière.
Pour quel type de mandat le bon de visite peut-il être utile ?
Si l’agent est titulaire d’un mandat exclusif de vente, il est vrai qu’un bon de visite n’a que peu d’utilité, car le propriétaire ne peut que passer par lui pour vendre son bien pendant la durée du mandat. Que la vente soit finalement conclue avec ou sans le concours de l’agent immobilier durant cette période, l’identité de l’acheteur mentionné sur un bon de visite ne constitue aucun intérêt, puisque l’agent immobilier est en droit de solliciter sa commission au simple motif de l’exclusivité de son mandat.
Dans le cadre d’un mandat simple, le bon de visite a davantage d’utilité, car ce document constitue une preuve juridique pour :
- Déterminer la préséance d’une mise en relation,
- Signaler l’hypothèse d’une collusion entre un vendeur et un acheteur.
Cela n’empêche malheureusement pas les individus peu scrupuleux de chercher à obtenir ou à éviter le paiement d’une commission en évoquant le bon de visite. Seul l’agent mandataire qui a obtenu la visite à l’origine de la vente peut prétendre à rémunération.
A quoi les informations du bon de visite peuvent-elles servir ?
- Ce formulaire permet à l’agent mandataire de prouver qu’il a effectué sa mission et mis en relation un prospect avec le vendeur ou le bailleur, afin d’appuyer sa demande de commission, d’autant plus si le vendeur tente de l’évincer ou semble en collusion avec l’acheteur.
- Ce document identifie les prospects qui ont effectué une visite et l’heure de leur passage, au cas où un litige s’ensuit (des dégâts ou une intrusion postérieure à la visite, par exemple).
- Le bon de visite précise quel salarié ou quel agent commercial a mis en relation le vendeur et l’acheteur, au cas où la commission doit être rétrocédée après la vente.
- Les visiteurs peuvent vérifier que l’agence immobilière est bien titulaire d’un mandat pour le bien qu’ils visitent, en se renseignant grâce à la référence du mandat sur ce formulaire.
- Si ce document renseigne que les prospects n’ont pas visité le bien concerné avant la date indiquée, cela évite qu’un autre bon de visite avec une date antérieure apparaisse trop opportunément, ce qui permet d’éviter certains litiges sur la préséance d’une mise en relation.
- En ajoutant les remarques d’un visiteur sur son bon de visite, cela permet de nourrir l’argumentation de l’agent immobilier, que ce soit dans le cadre de négociations ou de la conclusion de la transaction.
Que faire si un prospect refuse de signer le bon de visite ?
Il est parfois compliqué de solliciter de la part de certains prospects les renseignements et la signature d’un bon de visite, d’autant que ce n’est pas obligatoire. D’où l’intérêt de faire signer ce formulaire par les visiteurs :
- avant la visite,
- après leur avoir fourni des explications.
Au professionnel de préciser :
- qu’il ne s’agit là que d’un moyen de prouver qu’il remplit sa mission,
- que la signature de ce formulaire ne vaut ni mandat ni contrat,
- que la signature du bon de visite n’engage en rien le paiement d’une quelconque commission.
Le bon de visite peut-il justifier la préséance d’une mise en relation ?
Oui. Dans le cadre d’un mandat simple, le bon de visite peut justifier qu’une mise en relation a été faite avant celle d’un autre agent immobilier par lequel un même prospect est passé (parfois avec un nom d’emprunt) pour signer l’acte authentique de vente.
Si la visite d’un bien est effectuée par un premier agent et que le même prospect achète ce bien via un second agent après une autre visite :
- c’est au second agent que la commission revient en considérant, à défaut de preuve contraire, qu’il a conclu la vente,
- mais le premier agent peut réclamer sa commission ou des dommages et intérêts, s’il prouve par la préséance de son bon de visite qu’on l’a privé de la réalisation de cette vente.
- Si le premier agent n’a pas fait signer de bon de visite complet, la justice considérera qu’aucune preuve ne soutient qu’il est l’intermédiaire qui a permis la vente et donc qu’il ne peut pas prétendre à commission ou à compensation.
Le bon de visite peut-il servir en cas de collusion entre vendeur et acheteur ?
Oui. Un bon de visite bien renseigné est le meilleur moyen pour que la justice puisse statuer sur un soupçon de collusion entre un vendeur et un acheteur.
Dans le cadre d’un mandat simple ou mixte, le vendeur a le droit de commercialiser son bien lui-même. Mais s’il s’avère qu’un agent mandaté a présenté ce bien à un prospect avant le vendeur et que ce dernier cherche à vendre son bien au même prospect en contournant l’agent pour ne pas payer sa commission, le bulletin de vente sera prépondérant pour mettre en cause le vendeur. Si les juges retiennent la collusion, l’agent immobilier pourra réclamer des dommages et intérêts du montant de la commission prévue. Pour minimiser les risques, pour chacune des visites qu’il mène, l’agent mandataire doit :
- Faire en sorte que chaque visiteur renseigne et signe le bon de visite complet,
- Informer systématiquement le vendeur en lui transmettant le bon de chaque visite.
Mais attention, un acheteur peut très bien conclure une vente avec un acheteur de bonne foi, sans être au courant que cet acheteur a visité son bien auparavant par le biais d’un agent immobilier mandaté. Auquel cas, la collusion ne peut être retenue et c’est l’acheteur qu’il faut mettre en cause. D’où l’intérêt pour l’agent immobilier :
- de faire un bon de visite complet engageant notamment le prospect à passer par lui pour faire une offre, sans quoi la justice pourrait considérer que le prospect pouvait passer par le vendeur,
- de rendre compte des visites au vendeur avec assiduité.
Un bon de visite garde-t-il son utilité si l’agent immobilier n’a plus le mandat du bien ?
Oui. Dès lors qu’un agent immobilier a un mandat valable pour un bien au moment de sa visite, tout bon de visite correctement renseigné et signé qui en découle constitue une preuve de cette intermédiation. Peu importe l’ancienneté de la visite. Peu importe le fait que cet agent immobilier soit encore mandaté ou non pour ce bien au moment du paiement de l’éventuelle commission ou du jugement d’une affaire se rapportant au bien immobilier en question.
Quelle réclamation en justice le bon de visite permet-il de motiver ?
Cela dépend de l’affaire. Seul l’agent immobilier dont l’intervention est avérée déterminante dans la conclusion d’une vente peut prétendre à une commission, que le mandat soit exclusif ou non. En sachant que la commission d’un mandataire ne peut légalement être payée que par son mandant !
En fonction de cela et selon la partie qu’il considère fautive eu égard au type de mandat et au(x) bon(s) de visite d’une affaire, l’agent immobilier doit évaluer si sa réclamation doit porter :
- sur sa commission,
- sur des dommages et intérêts.
