La loi accorde, en ce qui concerne la relation bailleur-locataire, des garanties qui s’assimilent en une obligation de relogement dans certaines situations. A l’occasion d’une décision récente du conseil constitutionnel du 26 mai 2023 n° 2023-1050 répondant à une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC), les conseillers ont affirmé que la garantie de relocation est conforme à la Constitution

 

En quoi consiste l’obligation de relogement ?

L’obligation de relogement du bailleur est une responsabilité qui lui incombe dans certaines situations spécifiques. Elle consiste à proposer au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins lorsque les conditions d’occupation du logement actuel sont modifiées ou rendues impossibles. Plus précisément, l’obligation de relogement du bailleur peut se présenter dans les cas suivants :

• Congé donné par le bailleur

L’article 15 III prévoit que “à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement” cela vaut aussi si ” le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée”.

(si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou a des revenus modestes cette limitation n’est pas applicable)

• La location est visée par un arrêté d’insalubrité ou de péril

En cas d’interdiction définitive d’habiter, le loueur doit faire une proposition pour le reloger (L’article L521-1 du CCH prévoit cette obligation si le logement est visé par un arrêté d’insalubrité ou de péril).

le CCH prévoit qu’à défaut de respecter cette obligation c’est au “maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger”.

En cas de refus du propriétaire de le reloger ou s’il le menace pour qu’il renonce à être relogé, ce dernier peut faire l’objet de sanctions pénales, dont 3 ans d’emprisonnement et une amende avoisinant les 100 000 € (L.521-4 du CCH)

• L’obligation de relogement du bailleur social

Dans l’éventualité d’une opération de rénovation ou de travaux futur découlant d’un sinistre, le bailleur social doit alors par notification informer le locataire et lui proposer au moins un logement de substitution. pour le détail des démarches et des causes, veuillez vous référer au tableau suivant (source : Union sociale pour l’habitat : https://www.union-habitat.org/actualites/quels-sont-les-differents-cas-d-obligation-de-relogement) :

 

Quel est l’apport de la décision du Conseil Constitutionnel ?

 

Dans le cadre d’une QPC visant une la phrase suivante : “ sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée” contenu au sein du III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le Conseil constitutionnel a déclarée cette partie du paragraphe III comme étant conforme à la constitution.

Pour l’affirmer et donc garantir une protection certaine à une catégorie de locataires bénéficiant d’un droit de relogement (âgé ou détenant de faibles ressources), que les limites imposées au bailleur pour e reloger le locataire sont conforme et demeurent une exception au droit de propriété (l’atteinte prévue au III de l’article 15 de la loi de 1989 à ce droit est donc conforme à la Constitution).

Les conseillers pour attester que la phrase litigieuse n’entravent pas le droit de propriété du bailleur, rappellent que “le législateur a entendu protéger les locataires âgés et disposant de faibles ressources contre le risque de devoir quitter leur résidence principale et d’avoir à se reloger en l’absence de renouvellement du bail. Les dispositions contestées mettent ainsi en œuvre l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent.”

Que de plus, l’obligation du bailleur est limité en une double condition en ce que ” ces dispositions ne sont applicables que lorsque le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans et que ses ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond” et que “cette obligation n’est pas applicable lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou lorsque ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond que celui fixé pour les locataires.”

La phrase litigieuse faisant référence à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 mentionnée à l’article 15, qui prévoit que le logement visé par l’obligation de relocation doit se trouver “Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.”, n’est pas suffisant pour frapper la disposition d’inconstitutionnalité (même si le bailleur rencontre des difficultées pour formuler une offre de relogement situé dans ce périmètre)

Les conseillers rappellent également que  “le bailleur, […], dispose, en outre, en cas de manquement du locataire à ses obligations, de la faculté de l’assigner en résiliation du bail et en expulsion”.