Investissement locatif : faire d’un acheteur un propriétaire serein

Le dispositif Visale

Principe

Visale est un dispositif gratuit financé et géré par Action Logement qui garantit pour un locataire :

• Jusqu’à 36 mois de loyers impayés (charges comprises), qu’importe la cause de la difficulté de paiement,
• Des frais de remise en état qui peuvent équivaloir jusqu’à 2 mois de loyers et charges.

Visale est cumulable avec certains dispositifs de défiscalisation (Loc’Avantages), de rénovation (Eco-PTZ, Loc’Avantages, MaPrimeRénov’, CEE), de sécurisation des loyers (IML) et d’investissement (Denormandie, Pinel).

Sollicitation

C’est au locataire de présenter un visa certifié Action Logement (Visale) au bailleur pour lui prouver qu’il bénéficie de ces garanties. Pour obtenir ce Visale, il faut créer un compte sur www.visale.fr et faire une demande.

Eligibilité

Pour avoir le droit de bénéficier du dispositif Visale, le locataire doit faire partie d’une des catégories suivantes :

• Avoir entre 18 et 30 ans,
• Etre un salarié de plus de 30 ans en contrat précaire, en mutation professionnelle ou avec un revenu net inférieur à 1 500 euros par mois,
• Etre logé dans le cadre d’une intermédiation locative.

L’intermédiation locative

Il est possible de pratiquer deux formes d’intermédiation locative (IML) : la location / sous-location et le mandat de gestion. Ces dispositifs sont également cumulables avec des subventions territoriales complémentaires et certains dispositifs de défiscalisation (Loc’Avantages), de rénovation (Eco-PTZ, Loc’Avantages, MaPrimeRénov’, CEE), de sécurisation des loyers (Visale donc IML) et d’investissement (Denormandie, Pinel).

Principe de la location / sous-location

Dans une location / sous-location : le propriétaire loue son logement à un organisme agréé qui assure le paiement des loyers et des charges ainsi que l’entretien du bien, ce logement étant mis à la disposition de sous-locataires aux revenus modestes qui versent une redevance à l’organisme en question.

Les avantages de la location / sous-location sont :

• Une garantie de paiement des loyers et des charges, même si le logement est inoccupé,
• La remise en état du logement en cas de dégradation,
• Une gestion locative complète du bien par l’organisme agréé,
• La possibilité de récupérer le logement à la fin du contrat de location ou de le renouveler,
• De faire preuve de solidarité en aidant une famille en difficulté à se loger,
• De bénéficier des avantages majorés Loc’Avantages (réduction d’impôt et prime).

Principe du mandat de gestion

Un acheteur peut solliciter un mandat de gestion auprès d’une agence immobilière sociale (AIS) qui établit le contrat de location directement entre le locataire qu’elle aura trouvé et lui-même. C’est ensuite l’AIS qui assure la gestion locative pour le compte de ce bailleur, tout en assurant l’accompagnement social du locataire.

Les avantages du mandat de gestion sont :

• Les garanties de location solidaire contre les impayés, les dégradations et la vacance locative (éligibilité des locataires au Visale et contrats d’assurance négociés par les AIS),
• Une gestion locative complète par l’AIS,
• La possibilité de récupérer le logement à la fin du contrat de location ou de le renouveler,
• De faire preuve de solidarité en aidant une famille en difficulté à se loger,
• De bénéficier des avantages majorés Loc’Avantages (réduction d’impôt et prime).

Trouver un bon locataire avec DossierFacile

Le service de l’Etat DossierFacile permettra à vos clients de récolter des informations fiables sur les personnes qui souhaiteront louer le logement qu’ils achètent. Après l’envoi des pièces justificatives des candidats, les opérateurs de DossierFacile renvoient leurs dossiers vérifiés en moins de 24 heures, avec les informations essentielles pour trouver le plus fiable.

Les agents immobiliers qui ont affaire à des investissements locatifs peuvent conseiller les futurs bailleurs de créer un compte sur proprietaire.dossierfacile.fr ou leur indiquer d’aiguiller leurs candidats à la location vers dossierfacile.fr. Ce dispositif réduit la durée de vacance locative à une moyenne de 24 jours, contre une moyenne nationale de 43 jours ! Un sacré gain de temps et d’argent pour les futurs acquéreurs !

Faire des travaux dans la location

Si vos acheteurs potentiels pensent que les travaux des biens que vous leur faites visiter semblent insurmontables, vous pouvez les rassurer en leur exposant les différents dispositifs d’aide aux travaux accessibles dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques. En exposant ces solutions qui réduisent la facture des rénovations, l’agent immobilier peut conforter le choix des acheteurs qui souhaitent faire un investissement locatif sain et aux normes.

MaPrimeRénov’

Principe

L’aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov’ est calculée en fonction des revenus du foyer et du gain écologique des travaux.

Ses avantages sont :

• D’améliorer la performance énergétique de la location qui devient, de ce fait, plus attractive,
• D’assurer une prise en charge partielle des travaux.

On peut cumuler cette aide avec des subventions territoriales complémentaires et certains dispositifs de défiscalisation (Loc’Avantages), de rénovation (Eco-PTZ, CEE), de sécurisation des loyers (Visale donc IML) et d’investissement (Denormandie).

Eligibilité

• Locataire en résidence principale pour au moins 5 ans,
• Logement construit il y a 15 ans ou plus,
• Travaux effectués par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE),

Sollicitation

La sollicitation de MaPrimeRénov’ se fait en ligne et doit être effectuée avant les travaux concernés.

• Pour un propriétaire bailleur en copropriété :
  • la sollicitation est faite par le syndicat de copropriété pour aider à financer des travaux dans les parties communes et sur les équipements communs,
  • la sollicitation est individuelle pour aider à financer des travaux dans les parties privatives.
• Pour un propriétaire qui loue une maison, la sollicitation est individuelle.

Le certificat d’économies d’énergie

Principe

Les fournisseurs d’énergies qui bénéficient d’un certificat d’économies d’énergie (CEE) encouragent les travaux qui améliorent les performances énergétiques d’un logement. Les agents immobiliers peuvent inciter leurs clients à faire appel à eux, car ces encouragements peuvent prendre la forme :

• D’aides financières : primes, bon d’achat, remise, prêts à taux bonifié, subvention, etc.
• D’aides techniques : diagnostic, etc.

On peut cumuler ces aides avec des subventions territoriales complémentaires et certains dispositifs de défiscalisation (Loc’Avantages), de rénovation (Eco-PTZ, MaPrimeRénov’) et d’investissement (Denormandie).

Eligibilité

• Seulement des travaux d’amélioration des performances énergétiques du logement,
• Le logement doit avoir été construit il y a plus de 2 ans,
• Accessibilité sans conditions de ressource.

L’éco-prêt à taux zéro

Principe

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un prêt sans intérêt soutenu par l’Etat pour financer des travaux énergétiques dans les logements.

L’éco-prêt à taux zéro offre de nombreux avantages :

• De nombreux types de travaux énergétiques sont finançables par ce biais,
• Le montant maximum oscille entre 7 000 euros et 50 000 euros selon les travaux,
• Son délai de remboursement peut atteindre 20 ans.

Ce prêt est cumulable avec des subventions territoriales complémentaires et certains dispositifs de défiscalisation (Loc’Avantages), de rénovation (Loc’Avantages, MaPrimeRénov’, CEE) et d’investissement (Denormandie).

Eligibilité

• Seulement des travaux d’amélioration des performances énergétiques du logement,
• Accordé sans condition de ressources, sous réserve de l’examen du dossier,
• Le logement doit avoir été construit il y a plus de 2 ans,
• Travaux effectués par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE),
• Effectuer les travaux dans un délai de 3 ans après l’émission de l’offre de prêt,
• Les travaux doivent permettre d’un gain énergétique d’au moins 35 % et une consommation énergétique après travaux inférieure à 331 kWh/m² par an.

Remarque : il est possible de demander un second éco-PTZ dans un délai de 5 ans après le premier, pour des travaux de rénovation énergétique différents, le montant des deux prêts ne pouvant dépasser 50 000 euros.

Louer et défiscaliser

En s’entretenant avec ses clients sur les moyens de défiscaliser légalement un investissement locatif, l’agent immobilier leur donne l’opportunité de rentabiliser l’achat de leurs futurs biens immobiliers.

Loc’Avantages

Principe

Afin d’inciter les investisseurs locatifs à proposer un accès au logement abordable, Loc’Avantages leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui s’accroît à mesure que le loyer qu’il propose baisse.

Des avantages complémentaires sont envisageables si le logement est géré en intermédiation locative : réduction d’impôt bonifiée, prime et garanties de paiement des loyers et des charges.

Loc’Avantages est cumulable avec certains dispositifs de rénovation (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE) et de sécurisation des loyers (intermédiation locative, Visale).

Cette mesure permet aussi de bénéficier d’aides financières de l’Anah (non cumulables avec MaPrimeRénov’) pour réaliser des travaux dans les logements qui seront loués :

• jusqu’à 28 000 euros en rénovation complète,
• jusqu’à 15 000 euros en rénovation énergétique.

Eligibilité

Les ménages aux revenus modestes sont soumis à des conditions de ressources pour bénéficier de Loc’Avantages.

Quant à l’acheteur, pour bénéficier d’une réduction d’impôt, il doit signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), laquelle l’engage à :

• Louer un bien non meublé en résidence principale pour 6 ans minimum,
• Louer un logement qui n’est pas une passoire thermique,
• Louer à un locataire dont les revenus ne dépassent pas le plafond fixé,
• Ne pas dépasser le montant de loyer maximal fixé.

Location dans un logement ancien : le dispositif Denormandie

Principe

Le dispositif Denormandie applique une défiscalisation aux achats et aux rénovations des logements anciens destinés à la location. Cette incitation fiscale est calculée sur le coût de l’ensemble de l’opération (achat et travaux). Elle est plafonnée à la prise en charge de 300 000 euros de dépenses.

• Pour un engagement de 6 ans de location : 12 % de réduction d’impôt,
• 9 ans de location : 18 % de réduction d’impôt,
• 12 ans de location : 21 % de réduction d’impôt.

En parallèle, il est possible de bénéficier de certains dispositifs d’aide pour la rénovation (Eco-PTZ, Loc’Avantages, MaPrimeRénov’, CEE) et la sécurisation des loyers (IML, Visale).

Eligibilité

• Acheter un bien à rénover dans un territoire éligible au dispositif Denormandie,
• S’engager pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans,
• Faire des travaux pour 25 % du cout de l’opération (achat et travaux),
• Les travaux doivent concerner la création de surfaces habitables nouvelles, l’aménagement, la modernisation et l’assainissement de surfaces habitables ou des économies d’énergie.
• Respecter le plafonnement des loyers en fonction des ressources des locataires,

Remarque : il faut déclarer cet investissement locatif dans la déclaration annuelle de revenus.

Location dans un logement neuf : le dispositif Pinel

Principe

Le dispositif Pinel fait bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu les acheteurs d’un logement neuf ou remis à l’état de neuf et destiné à la location. Cet avantage fiscal plafonné varie en fonction de la localisation du bien et de la durée de sa location.

Eligibilité

• Le logement loué doit être situé dans une zone immobilière tendue,
• Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique,
• L’acheteur doit s’engager à le louer non meublé à usage d’habitation principale,
• Il doit s’engager pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans,
• Il doit respecter le plafonnement des loyers,
• Il doit choisir des locataires dans la logique du plafonnement de leurs ressources.