Augmentation de loyer et logements énergivores : ce que dit la loi pour les agents immobiliers
La loi Climat et Résilience de 2021 a apporté des changements significatifs en matière de location de logements énergivores. Ces nouvelles dispositions visent à encourager les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs biens et à protéger les locataires des logements les plus énergivores.
Les logements concernés
- Logements classés F ou G au DPE: Ce sont les logements considérés comme les plus énergivores.
- Logements dont la consommation énergétique est supérieure à 331 kWh/m²/an: Ce seuil correspond généralement à un classement F ou G au DPE.
Les restrictions en matière d’augmentation de loyer
La loi a mis en place de nouvelles règles pour les logements qui consomment beaucoup d’énergie. Cela veut dire que les propriétaires de ces logements ne peuvent plus augmenter leurs loyers aussi facilement qu’avant. Pour les agents immobiliers, c’est un défi, mais aussi une opportunité d’aider leurs clients à s’adapter à cette nouvelle situation et à trouver des solutions pour rendre leurs logements plus économes en énergie
Quelles sont les conséquences pour les propriétaires ?
- Obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique: Les propriétaires de logements énergivores sont incités à réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique de leur bien afin de sortir de la classe F ou G.
- Difficultés à trouver des locataires: Les logements énergivores sont de moins en moins attractifs pour les locataires, ce qui peut compliquer la mise en location et entraîner une vacance locative plus longue.
Quelles sont les conséquences pour les agents immobiliers ?
- Information obligatoire sur la performance énergétique: Les agents immobiliers doivent informer les locataires potentiels de la classe énergétique du logement et des conséquences sur le montant du loyer.
- Adaptation des pratiques commerciales: Les agents immobiliers doivent s’adapter à ces nouvelles contraintes légales et proposer des solutions pour aider les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs biens.
Les 3 points clés à retenir pour les agents immobiliers
- Se tenir informés des évolutions législatives: Le secteur de l’immobilier est en constante évolution, il est important de se tenir régulièrement informé des nouvelles réglementations.
- Maîtriser les notions de DPE et de performance énergétique: Une bonne compréhension du DPE et des enjeux de la performance énergétique est essentielle pour conseiller au mieux les propriétaires et les locataires.
- Mettre en avant les avantages de la rénovation énergétique: Les agents immobiliers peuvent jouer un rôle de conseil en mettant en avant les avantages de la rénovation énergétique, tant pour le confort des occupants que pour la valeur du bien.
La gestion des loyers pour les logements énergivores devient un enjeu majeur pour les propriétaires-bailleurs. En France, la performance énergétique des logements est évaluée à travers le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce document, obligatoire pour toute mise en location, attribue une note allant de A (extrêmement performant) à G (très mauvaises performances). Les logements classés F et G, également appelés « passoires énergétiques », sont particulièrement dans le viseur des législateurs. Faisons un point sur les restrictions qui encadrent la possibilité d’augmenter le loyer de ces logements énergivores.
Le DPE : un outil central pour évaluer la performance énergétique
Le DPE mesure à la fois la consommation d’énergie d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Ce diagnostic, obligatoire pour toute nouvelle location, doit être réalisé par un professionnel certifié et a une validité de 10 ans. Depuis le 1er juillet 2021, les règles de calcul du DPE ont évolué, rendant certains diagnostics antérieurs obsolètes.
Pour les logements énergivores classés F et G, les propriétaires sont soumis à des obligations strictes, et la possibilité de révision des loyers est encadrée par la loi.
Attention : interdiction d’augmenter le loyer des logements classés F et G
Depuis le 24 août 2022, une interdiction stricte d’augmenter les loyers des logements classés F et G est en vigueur. Cela signifie que lors du renouvellement d’un bail ou lors d’une remise en location, les propriétaires ne peuvent pas :
- Proposer un loyer supérieur à celui payé par l’ancien locataire ;
- Réviser annuellement le loyer pendant la durée du bail en cours ;
- Proposer une augmentation lors du renouvellement du contrat de location.
Cette mesure vise à encourager les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, afin de lutter contre les « passoires thermiques » et améliorer la qualité de vie des locataires. Pour les territoires d’Outre-mer, cette interdiction entrera en vigueur à compter du 1er juillet 2024.
Le seuil de performance énergétique : un critère de décence pour les logements
Outre l’interdiction d’augmentation de loyer, un logement doit désormais répondre à des critères de performance énergétique pour être considéré comme « décent ». Depuis le 1er janvier 2023, un logement ne peut être mis en location s’il dépasse un seuil de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (en métropole). À l’avenir, les seuils deviendront encore plus stricts, imposant aux logements d’être classés au minimum :
- Classe F à partir du 1er janvier 2025 ;
- Classe E à partir du 1er janvier 2028 ;
- Classe D à partir du 1er janvier 2034.
Ces mesures visent à restreindre progressivement la location des logements énergivores, imposant ainsi aux propriétaires des travaux de rénovation pour rester dans les critères de décence et continuer à percevoir des loyers.
La rénovation énergétique : la clé pour augmenter les loyers
Face à ces nouvelles règles, les propriétaires qui souhaitent augmenter le loyer de leur bien classé F ou G n’ont d’autre choix que de réaliser des travaux de rénovation énergétique. En améliorant la performance énergétique du logement, le propriétaire peut non seulement réintégrer un marché plus compétitif, mais également bénéficier de plusieurs aides publiques, telles que MaPrimeRénov’, afin de financer ces travaux.
Dès lors, les propriétaires-bailleurs de logements énergivores ne peuvent pas augmenter les loyers sans s’engager dans des travaux de rénovation. Ces mesures, bien que contraignantes, s’inscrivent dans une politique nationale visant à améliorer la qualité du parc immobilier et à réduire l’impact environnemental des logements les moins performants.
En conclusion, la réglementation encadrant les augmentations de loyer pour les logements énergivores a un impact direct sur le marché de la location. Les agents immobiliers doivent s’adapter à ce nouveau contexte et accompagner leurs clients dans cette transition énergétique.
