Le régime du bail commercial est un régime envisagé par le législateur comme un bail protecteur du locataire en consacrant divers droits et garanties.
On peut penser aux droits de résiliation triennale, droit au renouvellement, droit à une indemnité d’éviction, liberté de cession du fonds à un tiers, limite à la révison du loyer…mais qu’en est-il des exceptions ?
Y a-t-il des baux soumis à ce statut pour lesquels les règles protectrices ne sont pas applicables ? Nous allons voir le cas de la location de résidences de tourisme notamment et sa particularité au regard du statut légal.
Le bail commercial en résidence de tourisme : un focus pour les agents immobiliers
Le bail commercial, lorsqu’il s’applique aux résidences de tourisme, présente des spécificités importantes que les agents immobiliers doivent maîtriser pour conseiller efficacement leurs clients.
Qu’est-ce qu’un bail commercial en résidence de tourisme ?
Un bail commercial en résidence de tourisme régit la relation entre le propriétaire d’un logement dans une résidence de tourisme classée et l’exploitant de cette résidence. Ce dernier loue les logements pour les mettre à disposition de vacanciers.
Les spécificités du bail commercial en résidence de tourisme
- Durée minimale de 9 ans : La loi impose une durée minimale de 9 ans pour ce type de bail. Cette durée vise à assurer la pérennité de l’exploitation et à protéger les investisseurs.
- Résiliation triennale après renouvellement : À l’issue de cette période initiale, le preneur (l’exploitant) peut résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale. En revanche, pendant les 9 premières années, la résiliation n’est pas possible.
- Nature des locaux : Les locaux loués sont généralement des meublés destinés à être loués à des touristes. Ils doivent répondre à des normes de confort et d’équipement spécifiques.
- Réglementation spécifique : Les baux commerciaux en résidence de tourisme sont soumis à une réglementation particulière, notamment en matière de loyers, de charges et de gestion.
Les enjeux pour les investisseurs
- Sécurité juridique : La durée minimale du bail et les règles de résiliation apportent une certaine sécurité juridique aux investisseurs.
- Rentabilité : Les loyers perçus par les propriétaires sont généralement indexés sur l’inflation, ce qui assure une certaine stabilité des revenus.
- Gestion simplifiée : La gestion de la résidence est confiée à un professionnel, ce qui allège les tâches des propriétaires.
Le rôle de l’agent immobilier
L’agent immobilier joue un rôle clé dans l’accompagnement des investisseurs souhaitant acquérir un bien en résidence de tourisme. Il doit :
- Maîtriser la réglementation spécifique : Il doit être en mesure d’expliquer les tenants et les aboutissants du bail commercial en résidence de tourisme.
- Sélectionner les bonnes résidences : Il doit choisir des résidences gérées par des exploitants sérieux et bénéficiant d’un bon emplacement.
- Négocier les conditions du bail : Il peut intervenir pour négocier les clauses du bail, notamment le montant des loyers et les modalités de révision.
- Assurer un suivi régulier : Il doit accompagner ses clients tout au long de leur investissement, en les tenant informés des évolutions du marché et en les aidant à gérer leur patrimoine.
Comment la résiliation triennale est-elle envisagée au titre de la loi pour le bail commercial ?
La faculté de résiliation triennale est ouverte au locataire comme au bailleur. Bien souvent, le locataire ou le bailleur vont prévoir des cas classiques de résiliation de plein droit (absence d’entretien du local, irrespect de la destination, impayé de loyer,etc…) mais au*delà de la clause de résiliation, le locataire peut librement demander à ne plus occuper le local selon L.145-4 en avisant au bailleur un courrier en AR ou un acte dans les 6 mois qui précèdent la prise d’effet de ce droit à résiliation.
Cependant et pour certains baux, une clause contraire peut être instaurée (baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts).
Cependant et pour les baux commerciaux intéressant des locaux dont la destination est celle de résidence de tourisme, la faculté de résiliation triennale est interdite.
Cette règle à l’encontre même d’un des principes phares du bail commercial est mis en évidence à l’article L.145-7-1 dudit code.
Pourquoi imposer une interdiction au droit de résiliation périodique ?
L’interdiction est apportée par une loi 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques. L’interdiction rajoutée tient sans doute de la volonté du législateur de garantir une stabilité du marché du tourisme et d’éviter les arrêts d’exploitation de tels locaux du fait d’une volonté du locataire qui se rendrait compte que celle-ci n’est pas aussi lucrative ou simple à gérer qu’il l’espérait.
Par principe l’article L.145-4 du Code de commerce prévoit la possibilité identique pour le bailleur de reprendre son bien mais pour des causes limitativement énumérées. Ainsi et du fait de l’article L145-7-1, ni le locataire ni le bailleur ne peuvent dès leur conclusion être impacté par une résiliation à l’expiration d’une période triennale.
Cette situation peut être source de litige si l’une des parties omet de prendre en compte cette particularité. Sur ce point une question a été tranché récemment par la 3e chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt du 7 septembre 2023. La question était celle de savoir si l’article prévoyant l’interdiction de résiliation triennale perdait son effet pour les baux renouvelés.
La cour de cassation rappelle le caractère d’ordre public du texte incriminé et prend en compte les travaux des sénateurs ayant déposé l’amendement visant l’ajout de ce texte.
Les juges dictant le droit ont précisés que l’article L.145-7-1 du Code de commerce ne s’applique pas aux baux renouvelés car d’une part, il y a une ingérence avec la règle également d’ordre public de l’article L.145-12 en ce que tous les baux renouvelés sont d’une durée de 9 ans et que pour les baux renouvelés le droit de résiliation triennale est applicable et que donc la liberté du locataire de sortir du bail est préservée sur le fondement de l’article L.145-4 dudit code
Ainsi, le locataire pourra librement se délier de la location (à condition de faire valoir le renouvellement en amont, car si c’est une reconduction tacite qui survient, alors l’apport des juges de la Cour de cassation ne jouera pas) après une première échéance du bail de 9 ans.
