Les SCPI et FCPI sont des entités dont l’objet est de permettre à des personnes d’investir dans des conditions spécifiques par le biais de produits acquis directement par les entités en question.
Les SCPI sont juridiquement des sociétés civiles, leur fonctionnement est donc premièrement déterminé par le Chapitre du Code civil qui intéresse ces sociétés (article 1845 à 1870-1).
Les FCPI sont considérés commes des groupement à capital hybride. Le Code monétaire et financier explique la manière dont un tel fonds est composé.
A quoi servent-elles et comment fonctionnent-elles et quel est l’intérêt d’investir dans ces groupements ? Nous allons essayer d’y répondre.
L’objet des SCPI et FCPI
Du côté des SCPI, il est question d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier par le biais de l’épargne des investisseurs. Ainsi, les investisseurs sont les actionnaires de la SCPI qui investit à leur place dans l’acquisition de biens divers.
Du fait de sa mission de gestion et d’acquisition la SCPI doit être titulaire de la carte profesionnelle transaction et gestion. On distingue les SCPI dites d’habitation et d’entreprise, selon la patrimoine visé par l’acquisition.
Du côté des FCPI, L’objet est le même, celui d’investir dans un patrimoine immobilier et/où mobilier. A la différences des SCPI, les FCPI ont une durée de vie limitée (pas plus de 10 ans en général). L’objectif des FCPI sera davantage la recherche d’un investissement permettant de constater une plus-value (ce qui induit dans ce cas une durée de détention minimales des parts/actions et également de donner droit à un avantage fiscal pour les souscripteurs.
Le fonctionnement des SCPI et FCPI
La SCPI investit et gère un patrimoine pour votre compte. Selon le type de SCPI, l’objet de l’investissement va varier. Pour les SCPI d’entreprise, l’investissement se fait sur des bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, boutiques, Ehpad, résidences-services, etc. Pour des SCPI d’habitation, l’investissement se fait par l’acquisition d’appartements, de maisons d’habitation individuelle.
Les SCPI d’habitation ont deux objectifs, la où la SCPI d’entreprise vise uniquement un rendement régulier (les plus attractives visent un rendement de 7%) :
-La SCPI d’habitation à visée d’une plus-value.
La SCPI d’habitation à visée de d’octroi d’un avantage fiscal (SCPI de montage fiscal type Pinel, Malraux, Denormandie…où de déficit foncier)
Il faut savoir qu’indépendamment du type de SCPI, la souscription induit des frais de gestion équivalents à un pourcentage du montant investi.
La performance globale de l’investissement en parts de SCPI se mesure à deux niveaux : d’abord, par le rendement locatif qui provient des loyers reversés chaque année aux porteurs de parts ; ensuite, par la perspective de réaliser une plus-value à la sortie, liée à l’augmentation du prix des parts.
Les FCPI sont des fonds d’investissement au bénéfice de sociétés qui innovent. Ainsi, la société gestionnaire du fonds doit avec les fonds transmis par les investissseurs obtenir des parts où titres financiers de sociétés qui ont réalisé des “dépenses de recherches au sens du Paragraphe II de l’aericle 244 quater B du Code général des impôt” Ou alors la société doit “être capable de démontrer qu’elle développe ou développera dans un avenir prévisible des produits, services ou procédés neufs ou substantiellement améliorés par rapport à l’état de la technique dans le secteur considéré et qui présentent un risque d’échec technologique ou industriel” selon L.214-30 du Code monétaire et financier (d’autres conditions sont imposées).
Les porteurs de parts de FCPI ont donc un intérêt par le biais d’un rendement qui s’obtient soit par le biais de la souscription des parts, soit au moment de la cession de ces mêmes parts.
Ainsi, une personne physique domiciliée en France, qui souscrit des parts de FCPI, bénéficie de l’exonération des produits et des plus-values réalisés dans ce cadre lorsque les conditions suivantes sont remplies :
Dès lors, le porteur de part sera exonéré d’impôt sur la plus-value (sous conditions) et également l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt au moment d ela souscription (s’il s’engage à détenir les parts ou titres du fonds pendant 5 ans à compter du jours de l’investissement).
La réduction d’impôt est en principe égale à 18 % du montant des versements effectués au cours de l’année d’imposition au titre de l’ensemble des souscriptions réalisées. Toutefois, le taux de la réduction d’impôt est porté à 25 % pour les versements effectués du 18 mars 2022 au 31 décembre 2022 ainsi que pour les versements effectués du 12 mars 2023 au 31 décembre 2023 (Loi de finances pour 2023 et Décret 2023-176 du 10-3-2023).
