La constitution d’une SCI permet de réaliser des opérations parfois complexes, outre les garanties que peut fournir une société, notamment la souscription d’un contrat de crédit-bail auprès d’un des établissements autorisés à le pratiquer. (voir la liste des sociétés agréées : https://www.asf-france.com/annuaire-des-adherents/).
La société civile ainsi constituée qui prend un immeuble en crédit-bail, peut tout à fait en disposer dans les limites accordées par le contrat. La sous-location est donc envisageable dans les limites et conditions imposées par la loi pour que celle-ci soit régulière. Au-delà de ces considérations, un élément important peut entrainer des conséquences financières sur la société crédit preneuse.
L’élément en question est la levée d’option permettant à la fin du contrat ou pendant son exécution de devenir propriétaire de l’immeuble.
En quoi l’acquisition de l’immeuble objet du crédit-bail aura un impact sur son activité ?
Une société qui lève l’option permettant de devenir propriétaire de l’immeuble devient par extension propriétaire-bailleur de l’immeuble au titre de la sous-location. Cette acquisition induit un changement de régime fiscal de l’activité de sous-location, devenue entre-temps de la location classique. Ainsi, deux situations se distinguent :
La sous-location était faite en meublé, alors la fiscalité afférente est celle des Bénéfices industriels et commerciaux (ce qui ne change pas en cas de location classique)
La sous-location était faite en nue, alors la fiscalité afférente étant celle des bénéfices non-commeriaux au sens du BOI-RFPI-CHAMP-10-30-B-6, devient une activité de location nue fiscalisée dans la catégorie des revenus fonciers.
Le changement de nature d’activité induit des conséquences fiscales notammment concernant la fiscalité applicable aux plus-value latentes, notamment sur l’imposition applicable à la société ancienne locataire devenue propriétaire.
Par principe, les plus-value latente ne sont pas taxées, cependant le changement de régime fiscal de l’activité de la SCI soumet ces plus-values à taxation. Le problème réside dans l’éventualité ou les associés de la SCI contestent les rappels d’impôts portant sur la taxation de la plus-value constatée qui se base sur le changement de valeur de l’immeuble au moment de la souscription du crédit bail et au moment de l’entrée dans le patrimoine de la société. Dès lors et selon le principe fiscal applicable aux sociétés de personnes imposables à L’impôt sur le revenu : les associés sont imposées à hauteur de leur taux de participation dans la société, sauf à constater des dispositions statutaires spécifiques.
Si un des associés est imposé à l’IS, il sera redevable donc de l’IS pour un montant égal à la plus-value constatée au prorata de sa participation dans la SCI propriétaire du bien.
Ainsi, en cas de modification d’activité de location d’une SCI dès suite d’une acquisition d’un immeublé crédit baillé, la plus-value constatée par l’intégration au patrimoine de la SCI du bien est imposable au niveau de la SCI propriétaire et non au niveau des associés de celle-ci.
Source : CAA Versailles, 3e ch., 9 févr. 2023, n° 20VE02886. Lire en ligne : https://www.doctrine.fr/d/CAA/Versailles/2023/CAA4E4808B5D32A88B701C8
Pourquoi cette solution s’applique ?
Il semble que la solution rendue par les juges provienne d’une appréciation de jurisprudence du Conseil d’Etat, en ce qu’une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes (article 8 du CGI) qui lève l’option d’achat d’un immeuble pris en crédit-bail doit constater une plus-value au titre de ce contrat à la suite du changement d’activité (CE 4 mars 0251 n°360508).
La nouveauté qui n’en est pas vraiment une, est celle de constater que par extension à ce que prévoit l’affectation des résultats de sociétés de personnes fiscalement transparentes à ses associés, l’hypothèse d’une imposition découlant de cette situation d’acquisition d’un bien crédit-baillé ne change pas la règle de principe en ce que la quote-part des résultats de la société transparente est imposé selon le régime fiscal de associés au prorata de leur détention du capital de la personne morale.
