La transmission du patrimoine, souvent familial, induit la question de l’optimisation fiscale que cache les opérations permettant de préparer une succession. Les montages patrimoniaux, au-delà d’organiser la répartition des biens au titre de la dévolution successorale, nécessitent de prendre en compte des valeurs sur lesquelles les droits vont s’appuyer mais également d’organiser la manière dont la propriété sera transmise pour diminuer les frais de transmission du patrimoine, notamment immobilier.
L’acquisition d’un bien en démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale souvent utilisée pour optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier. Elle consiste à séparer la propriété d’un bien en deux droits distincts :
- L’usufruit : Le droit d’user et de jouir du bien pendant une durée déterminée ou jusqu’au décès de l’usufruitier.
- La nue-propriété : Le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre ou de le donner.
Pourquoi acquérir un bien en démembrement ?
- Optimisation fiscale :
- Abattements fiscaux : La donation de la nue-propriété bénéficie d’abattements plus importants que la donation de la pleine propriété, permettant ainsi de transmettre un patrimoine plus important à ses héritiers.
- Réduction de l’assiette taxable : La valeur de la nue-propriété est généralement inférieure à celle de la pleine propriété, ce qui diminue le montant des droits de donation ou de succession.
- Transmission anticipée : Permet de préparer la transmission de son patrimoine de son vivant et de sécuriser l’avenir de ses proches.
- Maintien d’un revenu : L’usufruitier conserve le droit d’occuper le bien et de percevoir les revenus locatifs.
Comment fonctionne l’acquisition d’un bien en démembrement ?
- Donation ou vente : La nue-propriété peut être donnée ou vendue à un héritier ou à une autre personne.
- Évaluation des droits : La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée par un notaire en fonction de l’âge de l’usufruitier et de la nature du bien.
- Formalités notariales : L’acte de donation ou de vente est établi par acte notarié.
Les avantages de cette stratégie
- Flexibilité : Possibilité de moduler les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire en fonction des besoins de chacun.
- Protection du patrimoine familial : Permet de protéger le patrimoine familial tout en le transmettant aux générations futures.
- Optimisation de la gestion du patrimoine : Facilite la gestion du patrimoine immobilier en séparant les aspects patrimoniaux et fiscaux.
Les inconvénients à considérer
- Complexité juridique : Le démembrement de propriété est un montage juridique complexe qui nécessite l’accompagnement d’un notaire.
- Rigidité : Une fois le démembrement établi, il est difficile de revenir en arrière.
- Valorisation de la nue-propriété : La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier et peut varier en fonction de l’évolution du marché immobilier.
En quoi le démembrement permet d’optimiser la transmission de son patrimoine ?
La pratique du démembrement est connue de la plupart des personnes qui ont du s’atteler à la tâche de transmettre ou qui ont bénéficié d’une telle transmission. Ici, il est question de diminuer le coût d’acquisition et les coût annexes liés au transfert du patrimoine. Par principe on distingue les donations des cessions par démembrement, bien que les deux puisses se conjuger. Cependant, si l’on reste sur le domaine de la vente à titre onéreux, le démembrement reste une option judicieuse quand l’opération est réfléchie de sorte à ce que les acquéreurs ressortent du montage avec le moins de frais à supporter. Ici, le démembrement se constatera par une valorisation de l’usufruit par rapport à la nue-propriété qui ne prend pas sa source dans le barème de l’article 669 du CGI, mais dans une évaluation “économique de l’usufruit”, qui peut prendre sa source dans les revenus que vont générer le ou les biens (dans le cas d’une mise en location notamment). Dès lors et à l’occasion d’un achat, il sera pertinent de démembrer le bien pour que l’acheteur de l’usufruit puisse à terme transmettre à son décès sa part de propriété à la personne qui acquière la nue-propriété. L’objectif est donc que la part transférée (l’usufruit) soit celle sur laquelle repose le plus de frais ou qui représente la plus grande valeur. Ainsi, on évite la configuration de l’achat de l’entière propriété et de la donation qui est soumie aux droits de mutations à titre gratuit assis sur la valeur transmise (selon le barème de l’article 669 du CGI et selon l’âge de l’usufruitier).
Bien évidemment, il sera question d’utiliser la donation mais pas pour transmettre un patrimoine mais les deniers qui servent à l’acquisition de celui. Dès lords et selon à qui est faite la donation, un abattement est applicable (100 000 € par enfant sans qu’il y ait de droits de donation à payer tous les 15 ans et aux petits-enfants qui bénéficient d’un abattement de 31 865 €, et celles consenties aux arrière-petits-enfants de 5 310 €, pour les frères et soeurs l’abattement est de 15 932 euros) sur cette donation.
Pour ce montage, l’abattement de la donation sera appliqué en plus de l’exonération des dons de sommes d’argent (dans les conditions de l’article 790 G du CGI). Ainsi, il sera plus pertinent de prévoir la transmission du patrimoine par le biais d’un financement commun (achat par démembrement avec répartition préalable des sommes permettant de financier le bien) et prévoir après la donation des deniers, l’achat démembré du bien, qui s’avère plus judicieux que l’achat du bien et de la transmission de la part démembrée.
Exemple pratique
Prenons un Père et son fils souhaitant acquérir un immeuble d’une valeur de 250 000 euros. Les frais d’acquisition sont estimés à 15 000 euros. Ils achètent dans l’optique de détenir chacun 50% de la valeur du bien (usufruit et nue propriété), Si l’on s’en tient à prévoir la transmission du numéraire pour que le fils acquière la nue-propriété, le père transmet à son fils une somme d’argent de 132 500 euros. Grâce aux exonérations (sous conditions de l’article 790 G du CGI permettant une exonération de 31 865 euros) et de l’abattement familial de 100 000 euros applicable à l’enfant, ce dernier ne paiera aucun frais de donation au titre de la somme d’argent. A l’inverse, si l’acquisition du bien est faite entièrement par le père, soit un achat pour un montant de 265 000 euros, dont la nue-propriété est par après transférée au fils, malgré l’abattement applicable de 100 000 euros, ce dernier sera redevable d’un montant de frais de donation à titre gratuit (selon l’article 669 du CGI, l’âge du père influencera la valeur de la nue-propriété transmise à son fils, nous estimerons qu’il à un âge compris entre 61 et 71 ans, pour que la valeur de l’usufruit et de la nue propriété soit identique, soit 50%, donc 132 500 euros) d’un montant égal à 5 097,65 euros (selon barème progressif en vigueur). Bien evidemment, la convention d’achat par démembrement devra, dans un but de sécurité juridique et ne pas tomber sous le coup de l’abus de droit fiscal, faire prévaloir la volonté successorale du montage, ainsi prévoir dans l’acte d’achat démembré une clause d’origine des sommes, de prévoir éventuellement des clauses permettant au conjoint survivant de bénéficier de l’usufruit en cas de décès du propriétaire actuel de l’usufruit, de prévoir également la destination de l’opération par des clauses d’inaliénation à durée limitée. Le bénéfice de ce montage fonctionne essentiellement dans le cadre familial compte tenu des abattements applicables. D’autres modalités de transmission de patrimoine peuvent s’opérer au bénéfice de tiers (hors du cadre familial) comme le démembrement croisé de parts de sociétés civiles,…
