La Conformité VEFA : Recours et Sanctions

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    La Conformité VEFA : Recours et Sanctions

    14/06/2018 immobilier Blog 7409 Pas de commentaire

    La conformité en VEFA

    Recours et Sanctions

    Lors d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), les caractéristiques du bien doivent être les mêmes que celles établies lors du contrat de vente, à la notice descriptive et aux plans.

    Dans le cas où il est constaté que des éléments ou des prestations sont manquantes ou différentes ; comme une baignoire à la place d’une douche, du carrelage posé à la place d’un parquet ou d’une chambre peinte à l’inverse d’un papier peint posé, le bien n’est pas conforme au contrat initial de vente.

    En raison de son devoir de conseil pour l’acquéreur, le vendeur est tenu par l’obligation d’informer, de conseiller et de signaler les éventuels changements et toute modification.

    De ce fait, le vendeur (et non le constructeur) se doit d’arranger les défauts de conformité, sans quoi le recours en justice est la dernière solution.

    A partir de quels documents est-il possible de constater les défauts de conformité?

    • le contrat d’acte de vente
    • le contrat authentique déposé chez le notaire
    • la notice descriptive
    • les plans de l’immeuble et des annexes 

    Quels sont les différents cas de non-conformité?

    • s’il n’a pas été prévu de possibilité de modification ou d’alternative
    • une différence de hauteur de la construction
    • des différences avec la configuration prévue
    • l’omission de placards initialement prévus
    • l’absence de hotte prévue dans la cuisine
    • une différence d’ensoleillement
    • la réduction de la surface utilisable d’une terrasse
    • la non?réalisation d’une piscine collective
    • l’absence de délivrance d’un parking
    • le non?respect des caractéristiques d’un emplacement de garage dont l’accès est plus difficile
    • la non?réalisation de travaux d’isolation nécessaires en raison de la modification de l’appartement ou de la loge du concierge

    Exemple d’un cas de défaut de conformité :

    Dans cette affaire, le plan de masse annexé à l’acte de vente mettait clairement en évidence que l’appartement se trouvait au quatrième étage avec pour vis à vis un immeuble de trois étages, décalé sur la gauche par rapport à ses fenêtres.

    Cependant, si le vendeur avait effectivement livré un appartement situé au quatrième étage, celui?ci était affecté d’un considérable un vis à vis causée par la présence d’un immeuble de cinq étages implanté précisément en face de son appartement ; ce qui n’était absolument pas conforme aux plans et descriptifs annexés au contrat et donc aux promesses contractuelles formulées par le vendeur.

    Quelles sanctions lorsqu’on cas de défaut de conformité est constaté?

    Selon l’article R. 261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, les défauts de conformité apparents doivent avoir un caractère substantiel pour pouvoir être pris en considération, à la charge du vendeur.

    L’acquéreur dispose de 13 mois à dater de l’acquisition de l’immeuble pour engager une action pour mise en conformité contre le vendeur, selon la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 – art. 109  » L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. « 

    Ce recours débouchera sur plusieurs solutions pouvant être assorties de dommages et intérêts complémentaires selon la loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

    « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

    • le refus d’exécution ou sa sa suspension.
    • la réparation en nature qui correspond à la mise en conformité de l’immeuble
    • la résolution de la vente.
    • revendiquer la réparation des conséquences de l’inexécution.
    • demander la diminution du prix ; loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804. « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts. »

    Dans le cas ou les défauts de conformité sont dissimulés et non apparents la loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804 stipule que « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. »

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